罗城仫佬族民俗风情小镇暨龙潭养生温泉度假村建设备案申请报告书

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广西**集团有限公司

罗城仫佬族民俗风情小镇暨龙潭养生温泉度假村建设项目

可行性研究报告

编制日期：二零**年九月

本次“罗城仫佬族民俗风情小镇暨龙潭养生温泉度假村建设项目”的建设将成为罗城县经济发展新的增长点和支柱产业。项目方将大力引进先进的经营理念和管理经验，利用当地良好的旅游资源和人力资源等方面的有利条件，全面整合优势资源，着力打造以仫佬族民俗风情及养生温泉旅游为主线、特色观光农业等为辅助构建综合性旅游度假目的地。项目建成后，将形成产业的集聚效应，可以提高区域知名度、信誉度，充分挖掘当地生态旅游文化资源，提升当地生态旅游产业水平，也是完善城市功能、提升城市品位、扩大城市规模、改善和发展民生的重要途径，推进多元旅游文化融合与互动，加快城市商业化发展。

该项目将为罗城县旅游产业走市场化运作、专业化管理，打造特色休闲旅游文化产业集群起到良好的示范作用。项目的运营将极大带动当地生态休闲旅游事业及地方经济的发展，促进就业，加快城市发展进程，为地方经济发展增创新的优势。

本项目建设条件优越，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。本项目的建设不仅能给项目公司带来更好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，本项目建设非常必要且十分可行。

目 录

第一章 总 论 1

1.1项目概要 1

1.1.1项目名称 1

1.1.2项目建设单位 1

1.1.3项目建设性质 1

1.1.4项目建设地点 1

1.1.5项目负责人 1

1.1.6项目投资规模 1

1.1.7项目建设规模 2

1.1.8项目资金来源 3

1.1.9项目建设期限 3

1.2项目承建单位介绍 3

1.3编制依据 3

1.4编制原则 4

1.5研究范围 4

1.6主要经济技术指标 5

1.7综合评价 6

第二章 项目背景及必要性分析 7

2.1项目提出背景 7

2.2本次项目的提出缘由 8

2.3项目建设必要性分析 9

2.3.1顺应我国文化旅游产业快速发展的需要 9

2.3.2符合我国经济发展转型升级的需要 10

2.3.3促进罗城县文化旅游产业快速发展优化文化旅游产品结构的需要 10

2.3.4满足人们休闲旅游度假市场消费需求的需要 11

2.3.5增加当地就业带动产业链发展的需要 12

2.3.6带动当地经济快速发展的需要 12

2.4项目建设可行性分析 12

2.4.1政策可行性 12

2.4.2市场可行性 18

2.4.3管理可行性 18

2.4.4财务可行性 18

2.5分析结论 19

第三章 行业市场分析 20

3.1我国旅游业发展趋势分析 20

3.2我国旅游市场数据统计分析 21

3.3我国旅游业发展前景分析 22

3.4我国文化旅游产业发展前景分析 23

3.5广西旅游产业发展状况及机遇分析 24

3.6罗城县旅游产业优势及潜力分析 26

3.7市场分析结论 27

第四章 项目建设条件 28

4.1地理位置选择 28

4.2区域建设条件 29

4.2.1区域位置概况 29

4.2.2区域地理环境条件 29

4.2.3区域气候条件 30

4.2.4区域交通区位条件 30

4.2.5区域经济发展条件 30

第五章 总体建设方案 32

5.1规划原则 32

5.2核心定位 32

5.3总体规划目标 32

5.4总体建设内容及工程量 33

5.5 建筑设计主要规范及标准 33

5.6结构设计 34

5.6.1指导思路 34

5.6.2结构设计等级 34

5.7给排水设计 34

5.7.1设计规范 34

5.7.2给水设计 35

5.7.3排水设计 35

5.8项目拟建地建设条件 35

第六章 节约能源方案 36

6.1用能标准和节能规范 36

6.2节能概况及节能效果 36

6.3节能措施 36

第七章 环境保护与消防措施 39

7.1设计依据及原则 39

7.1.1环境保护设计依据 39

7.1.2设计原则 39

7.2建设地环境条件 39

7.3 项目建设和运营对环境的影响 40

7.4 环境保护措施方案 41

7.5绿化方案 42

7.6消防安全 42

7.6.1设计依据 42

7.6.2消防概述 43

7.6.3消防措施 44

7.6.4抗震措施 44

7.6.5综合防灾 44

7.6.6防洪涝措施 44

7.7安全管理 45

7.7.1智能系统 45

7.7.2安保系统 45

7.7.3医疗卫生系统 45

7.8保险 46

第八章 劳动安全卫生 47

8.1劳动安全 47

8.1.1施工安全 47

8.1.2建筑安全 47

8.1.3防火 47

8.1.4电气安全 47

8.1.5防雷设施 48

8.2劳动卫生 48

8.2.1防暑降温 48

8.2.2噪声 48

8.2.3照明 48

8.2.4通风 48

第九章 企业组织机构与劳动定员 49

9.1组织机构 49

9.2劳动定员 49

9.3人力资源管理 49

9.4福利待遇 50

第十章 项目实施规划 51

10.1建设工期的规划 51

10.2 建设工期 51

10.3实施进度安排 51

第十一章 投资估算与资金筹措 53

11.1投资估算依据 53

11.2建设投资估算 53

11.3流动资金估算 54

11.4资金筹措 54

11.5项目投资总额 54

11.6资金使用和管理 57

第十二章 财务及经济评价 58

12.1总成本费用估算 58

12.1.1基本数据的确立 58

12.1.2产品成本 59

12.1.3平均产品利润 60

12.2财务评价 60

12.2.1项目投资回收期 60

12.2.2项目投资利润率 61

12.2.3不确定性分析 61

12.3经济效益评价结论 61

第十三章 风险分析及规避 63

13.1项目风险因素 63

13.1.1不可抗力因素风险 63

13.1.2 工程风险 63

13.1.3市场风险 63

13.1.4资金管理风险 64

13.2风险规避对策 64

13.2.1不可抗力因素风险规避对策 64

13.2.2工程风险规避对策 64

13.2.3市场风险规避对策 64

13.2.4资金管理风险规避对策 65

第十四章 招标方案 66

14.1招标管理 66

14.2招标依据 66

14.3招标范围 66

14.4招标方式 67

14.5招标程序 68

14.6评标程序 68

14.7发放中标通知书 68

14.8招投标书面情况报告备案 68

14.9合同备案 68

第十五章 结论与建议 70

15.1结论 70

15.2建议 70

附 表 71

附表1 销售收入预测表 71

附表2 总成本表 72

附表3 外购原材料表 73

附表4 外购燃料及动力费表 74

附表5 工资及福利表 75

附表6 利润与利润分配表 76

附表7 固定资产折旧费用表 77

附表8 无形资产及递延资产摊销表 78

附表9 流动资金估算表 79

附表10 资产负债表 80

附表11 资本金现金流量表 81

附表12 财务计划现金流量表 82

附表13 项目投资现金量表 84

附表14资金来源与运用表 86

第一章 总 论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

1.1.2项目建设单位

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

本项目建设地址选择在广西壮族自治区罗城县四把镇**村龙潭水库尾，生态环境独特、得天独厚，交通非常便利。

1.1.5项目负责人

报告编制人：中投信德杨刚 工程师

1.1.6项目投资规模

本次项目建设的总投资为36000.00万元，其中：建设投资为34500.00万元（土建工程为21544.00万元，设备及安装投资3780.00万元，土地费用为8400.00万元，其他费用为434.34万元，预备费341.66万元），铺底流动资金为1500.00万元。

本次项目建成后，正常运营年可实现年产值19000.00万元，计算期内年均销售收入为13127.27万元，年均利润总额8107.67万元，年均净利润6080.75万元，年上缴税金及附加为78.82万元，年增值税为716.51万元；投资利润率为22.52%，投资利税率24.73%，税后财务内部收益率15.80%，税后投资回收期(含建设期)为7.00年。

1.1.7项目建设规模

本项目以仫佬族民俗风情资源、丰富生态旅游资源为依托，打造集民俗风情、生态观光、休闲、旅游、度假、娱乐、会议、康体等为一体的综合性文化养生旅游度假目的地，塑造罗城仫佬族民俗风情及养生旅游品牌，实现民族文化和旅游发展的有机结合，努力打造罗城县民俗养生旅游名片。

本项目总面积280亩，总建筑面积38600.00平方米，其中仫佬民俗风情小镇建筑面积23160.00平方米、温泉度假村工程建筑面积15440.00平方米。主要规划内容及工程量情况如下：

主要建筑内容一览表

工程类别 工段名称 建筑工程量 单位

仫佬民俗风情小镇工程 民俗风情联排别墅工程 13500.00 平方米

民俗风情独栋别墅 6800.00 平方米

民俗风情木屋 2000.00 平方米

游客接待中心 860.00 平方米

合计 23160.00 平方米

温泉度假村工程 养生温泉接待中心 4200.00 平方米

温泉别墅区 8000.00 平方米

健康养生接待中心 2200.00 平方米

其他配套设施 1040.00 平方米

合计 15440.00 平方米

总计 38600.00

1.1.8项目资金来源

本次项目总投资资金36000.00万元人民币，全部由项目企业自筹。

1.1.9项目建设期限

本项目建设从2017年3月—2020年6月，建设工期共计40个月。

1.2项目承建单位介绍

略

1.3编制依据

1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

2.《中华人民共和国城乡规划法》；

3.《中华人民共和国城市规划法》；

4.《中华人民共和国水土保持法》；

5.《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；

6.《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31 号）；

7.《广西壮族自治区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

8.《广西壮族自治区人民政府关于促进旅游业改革发展的实施意见》桂政发〔2015〕59号；

9.《罗城仫佬族自治县旅游业发展总体规划》；

10.《罗城仫佬族自治县县城总体规划（2014-2030）》；

11.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；

12.《现代财务会计》；

13.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；

14.国家公布的相关设备及施工标准。

1.4编制原则

（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。

（2）坚持技术、管理的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内最先进的信息系统技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。

（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。

（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。

（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。

（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。

1.5研究范围

本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。

1.6主要经济技术指标

项目主要经济技术指标表

序号 项目名称 单位 数据和指标

一 主要指标

1 项目总用地面积 平方米 280.00

2 仫佬民俗风情小镇建筑面积 平方米 23160.00

2.1 温泉度假村建筑面积 平方米 15440.00

3 总投资资金，其中： 万元 36000.00

3.1 建筑工程 万元 21544.00

3.2 设备及安装费用 万元 3780.00

3.3 土地费用 万元 8400.00

3.4 其他费用 万元 434.34

3.5 预备费用 万元 341.66

3.6 铺底流动资金 万元 1500.00

二 主要数据

1 正常运营年年产值 万元 19000.00

2 计算期内年均销售收入 万元 13127.27

3 年平均利润总额 万元 8107.67

4 年均净利润 万元 6080.75

5 年销售税金及附加 万元 78.82

6 年均增值税 万元 716.51

7 年均所得税 万元 2026.92

8 项目定员 人 350

9 建设期 个月 40

三 主要评价指标

1 项目投资利润率 % 22.52%

2 项目投资利税率 % 24.73%

3 税后财务内部收益率 % 15.80%

4 税前财务内部收益率 % 21.09%

5 税后财务静现值(ic=8%) 万元 16,662.39

6 税前财务静现值(ic=8%) 万元 29,227.06

7 投资回收期(税后)含建设期 年 7.00

8 投资回收期(税前)含建设期 年 5.95

9 盈亏平衡点 % 34.05%

1.7综合评价

报告原创：中投信德杨刚 工程师，请勿复制

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