从郊区到市中心 养老社区画风有变（险企盈利到底难不难 保险巨头都在抢滩登陆）

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来源：券商中国

作者：刘敬元

从2012年6月泰康第一家养老社区北京的燕园奠基动工时算起，保险机构布局养老社区已经8年了。七年之痒八年之痛没有上演，越来越多的险企布局了养老社区。不过，各家抢滩“养老赛道”的姿势有了不同。

最近略带共性的是，保险机构从以往画风一致的城郊新建大型高品质养老社区，走入市区，陆续布局一些小型但仍高品质的养老机构。据券商中国记者梳理，中国人寿、新华保险、中国太保、大家保险等险企，都已有了市区内的养老机构布局。

目前已在全国19个城市布局大型养老社区的泰康，最近表示下一步将推进“养老社区的全国化和发达城市的网络化”，在北京和上海等地围绕着城市化做连锁的养老布局，特别是偏康复、护理形态的业态。

保险机构布局养老社区是不是又看到了一些新的思路和风向？

“养老社区的全国化、发达城市的网络化”

泰康是保险业最早布局养老的，目前已在全国布局了19个城市的大型的养老社区，建筑面积超过300万平米，可容纳将近5万户。到今年年底，布局预计会增加到25个核心城市。

在8月18日泰康举办的首届长寿时代高峰论坛后媒体采访时，泰康健投CEO邱建伟介绍下一步的发展时提到：养老社区的全国化和发达城市的网络化。邱建伟表示，将特别围绕重点经济发达的区域和省会级的重点城市，进一步把高品质的养老生活方式，带给中产等更多人群。

“在北京和上海这些地方，高龄程度比较高的，我们会围绕着城市化做连锁的养老布局，特别是偏康复、护理形态的业态进行布局，今年就会有实际的落地。”邱建伟说。

去年11月泰康第五家养老社区即位于江苏苏州的泰康之家·吴园开业时，泰康有关人士就表示，吴园将作为长三角养老社区的一个旗舰，泰康计划在长三角形成一个养老网络，布局不同档次的养老社区实体。

论坛上，泰康保险集团总裁兼首席运营官刘挺军介绍，泰康已经布局的养老社区，特征是2000户到3000户左右，在近郊，一线城市是一小时车程，二线城市30到40分钟的车程。社区包括文化、娱乐、老年大学、运动、美食、餐饮等日常生活，同时配建一个二级康复和老年病医院，再连接到医疗中心或者合作的大型医疗机构，有重大疾病的时候进行转诊。

险资布局日益丰富，在市中心已有不少养老社区

自2007年泰康开始涉足养老产业以来，保险行业对于延伸到养老服务领域的研究越来越深入，布局养老社区的思路也越来越丰富。

过去几年，泰康保险、中国人寿、中国太保、新华保险、太平人寿、中国平安、合众人寿、君康人寿等大中型保险机构布局养老社区的标配是大型养老社区，大多位于城郊，每个社区的床位大约在1000~4000张。

而近来，这些保险机构布局养老机构，又呈现出另一个共性，即有了城区、市中心布局。相较城郊的大型高品质社区，市区的养老社区品质并未降低，只是规模上要小一些。

据券商中国记者梳理，保险机构在城区布局的养老社区情况包括：

新华保险把北京西三环六里桥办公楼改造为有康复医院的高端养老院。去年6月底的股东大会上，新华保险相关负责人曾表示，六里桥养老院很受欢迎，在未宣传推广的情况下，入住了100多位老人，其中有90多岁的老人。大型社区方面，目前，新华保险布局了包括海南博鳌的新华养老家园、北京延庆的养老社区，计划在京津冀、长三角、珠三角、中西部重点城市增加新的养老项目。

中国人寿在深圳试点普惠型养老社区“国寿·福保社区颐康之家”。中国人寿表示将积极探索社会养老模式，并在深圳颐康之家试点的基础上，大力发展普惠型养老社区。去年12月，中国人寿开业了首家高品质复合型养老养生社区——位于苏州阳澄湖畔的国寿嘉园·雅境，其在天津、三亚也有大型社区。据悉，未来5年，中国人寿将在全国布局10个重点养老项目。

中国太保面向低中高龄老人，打造了城郊颐养、旅居乐养、城市康养三大产品业务线。根据2018年底发布的规划，太保计划3年~5年内在上海、成都、大理、海南、广州、珠海、杭州、南京、武汉、厦门、青岛等城市落地城郊型和度假型高端养老社区项目，项目平均规划面积100~150亩；同时拓展若干个城市型养老项目，累计拓展8000套~10000套高端养老养生公寓，床位1万~1.2万张。

对于养老项目三条业务线的考虑，太保最新在上海的布局思路可见一斑。8月18日，位于上海崇明东滩启动区的太保家园·上海东滩国际颐养中心项目正式动工，项目建成后，将可为社会提供自理型、旅居型、专业护理型养老公寓超过800套，并与位于上海市中心、定位于面向高龄刚需人群的普陀国际康养社区项目实现“同城连锁”，为“55岁至99岁+”的老人提供全龄覆盖的养老照护服务。

这就是太保设计的“同城连锁1+1”的方案。即，低龄长者可在崇明的太保家园东滩颐养中心短期居住；中龄自理长者可在东滩颐养中心长期居住；而高龄失能长者，可经太保家园内部通道转介到普陀康养社区，接受医养结合的专业照护服务，并方便亲属就近探视。

今年6月，大家保险官宣了“城心养老”布局模式，以及目前3个位于北京城区的养老社区，布局城市核心区让这家新进入者迥异于其他保险同业。其表示，布局城区主要是考虑老人需求，离子女更近，方便就医，并表示会将三甲医院作为选址的一个重要因素。

盈利模式关键因素：入住率、运营效率

保险业人士表示，城区小规模养老社区与城郊大型社区的另一个差异，在于盈利压力。

城区养老机构大多改造酒店、写字楼等老旧物业而来，投入成本更低，盈利周期也会缩短，一般入住率达到75％后就不用担心盈利问题。而险资自建的大型养老社区，是典型的重资产投入。

以泰康来说，最初做养老社区时，泰康面对了不少认为其变相做地产的质疑，在经过多年的实际运行后，目前社会上几乎不再有这方面质疑，外界更多担心这类重资产模式的盈利可能性。

泰康保险集团创始人、董事长、CEO陈东升8月18日又再度回答了这个已经被问了十年的问题。养老是一个长周期、慢回报的服务业，从国际看成熟的养老服务业收益在8％上下的稳定收益，符合长期寿险资金的性质。

陈东升又一次掰开了、揉碎了，充分解释了长周期、慢回报的问题。

从回报周期来说，一个养老社区的周期，前期拿地两年、建设两年半，这四五年都是没收益的；进入运营阶段后，三年才开始EBITDA（税息折旧及摊销前利润）的打平，经营五年才是真正当期净利润的打平。这就已经9到10年了，再往后才是前期投入的收回阶段。

从投资金额来看，泰康燕园大概投入50亿，中型的社区2000张床位也要投入20亿到30亿。泰康全国连锁布局，做20个社区，按照平均1个社区投入25亿计算，20个社区就投入500亿资金。

“大家不要一听到吓到了，核电站也这样，需要建设周期，高速公路也是这样，建设周期要征地、修路，最后开了再盈利。”陈东升说，这种都属于大规模、长周期、大资本的产业。

在陈东升看来，像这样的产业，由人寿保险来做是最合适的，大规模的长期资金投入进来，成熟以后每年现金流很稳定。

“一定要对这个产业的性质认识清楚。这里面大家老问赚不赚钱，有这么强的刚需，这么多老人们享受这么美好的生活，怎么会不赚钱呢？赚钱的方式要把它弄懂。”陈东升说。

从泰康养老社区入住情况看，据刘挺军介绍，泰康运营最早的养老社区，北京的燕园5年、上海的申园4年，已有3500名老人生活其中，到今年年底预计会达到5000人。“未来的三至五年，25个大型养老社区会全面的建成和投入使用，创造5万个这样的老年家庭的生活方式。”

邱建伟表示，目前北京燕园和上海申园当期的现金流打平了，这虽然是一个回报周期很长、资产重的行业，但其盈利模式也很简单，只要规模到了、入住率够了、效率高了，自然而然就会盈利。

“总体的盈利能力目前还处于爬坡的阶段，从长期来看，随着入住规模的持续增长和服务效率的提升，这个盈利模式是可以持续的。”邱建伟说，但是盈利并不高，未来长期来看，相当于一个长期稳定的优质债券的回报率。盈利一是看服务的品质能不能吸引住老人长期居住，二是服务效率够不够，服务成本能不能持续优化和下降。

在陈东升看来，后疫情时代对社会最大的推动就是拥抱科技，泰康也要加快科技驱动。泰康要通过科技、创新，不断地把服务成本降低，让泰康燕园这样的高品质养老社区走进千家万户。

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