规划｜酒店如何竞逐养老产业
“酒店变身养老场所，效果怎么样？”不久前，北京首旅旗下一酒店改造成高端养老社区一度在行业内引起热议，也再次将人们的目光聚焦到酒店跨界做养老的现象上。目前，我国正处于老龄化不断加深的阶段，庞大且复杂的养老需求应运而生。中国社科院老年研究所预计，当下中国养老市场商机约有4万亿元，到2030年有望增至13万亿元。银发市场潜力巨大，加之国家相继出台鼓励政策，养老产业开始吸引越来越多的参与者，当各大险企和地产商纷纷投资养老机构“激战”正酣时，以服务见长的酒店企业也开始蠢蠢欲动。
酒店伺机进入养老市场
早在几年前酒店跨界养老的新闻就已经见诸报端，那时多为经营压力下的被动转型之举，相比之下，现如今酒店在养老领域的动作更像是掘金蓝海的主动探索。
酒店涉足养老市场的形式各不相同，有些是转型改造为养老机构，这类案例屡见不鲜，如2012年北京九华国际会展中心酒店宣布转型为高端养老会馆，2015年上海一快捷酒店改建为日月星养老院，2016年杭州一家名为“缘外缘”的经济型酒店转型为同名颐养中心，2017年东莞梵尔赛酒店改建为东莞豪享康乐养老院，2018年首旅旗下新北纬饭店改建为首厚康健·友谊健康生活社区……
除了转型改建外，不少酒店集团也以其他形式进入养老领域。
高端酒店品牌“悦榕庄”的母公司悦榕集团在2017年宣布，联手万科布局养老市场。悦榕集团在当时的新闻稿中说到，“随着中国人口的老龄化及全社会对健康养老需求的重视，适用于活跃长者的养生养老社区也正受到极大关注。这是悦榕集团和万科双方都有丰富经验和极大兴趣的领域，携手合作能使上述业务在中国及世界其他地区获得极大发展”。从万科方面来说，从2014年就开始涉足养老领域，此次和以高端酒店为主业的悦榕集团合作利于双方在高端养老领域的进一步拓展。
绿地集团近几年也花大气力打造了旅居养老产品——康养居，绿地表示从2017年开始将在5年内投资400亿元，建500家旅居养老酒店。康养居酒店主要针对55－75岁的健康活力型老人，为了给老年人更自由更多元的选择，不同地区的康养居酒店根据地方特征和风土人情打造特色产品。康养居采用会员制管理，会员可以随时根据自己的需求及爱好来选择不同的酒店居住。据悉，武汉、成都等地的康养居酒店已于2018年投入运营。
酒店界的老牌企业金陵饭店集团早在10年前就瞄准了养老产业，2008年金陵饭店集团与盱眙县政府合作成立江苏天泉湖开发建设有限公司，打造以“养生养老、旅游度假、创意产业、生态农业”四大板块互融发展的集聚区。十年磨一剑，目前天泉湖翡翠谷养生居住社区已初具规模。
社区规划70年产权老年住宅约1.3万套125万平方米，同时配建医院、护理院、养老院及餐饮、康体娱乐设施约5万平方米，配套设施在为社区老人提供医疗、生活服务的同时，还可提供380张床位的机构养老功能。金陵集团希望以星级酒店管理水平为客户提供优质养老服务，让细意浓情、追求卓越的传统服务理念在天泉湖得到延续，同时深化出与时俱进的养老服务宗旨：待客如父母、细致入微、真诚可靠。据了解天泉湖的盈利模式主要来自于出售公寓和提供养生服务两方面。
养老与酒店共通又相异
市场有需求，政策也支持，酒店跨界养老确有不少优势，其中很重要的一点是酒店业与养老业在服务模式上有较大相似性和共通性，都是以提供优质的住宿、餐饮服务为主，同时辅以康体娱乐的内容，因此酒店的很多经验都能够应用于养老场所的服务管理中。同时，酒店在硬件设施上相对完备，转型养老机构的 “先天”条件也非常有利。此外，一般而言酒店的地理位置相对优越，能够满足当下许多老年人“非隔离化”、“不脱离社会”的养老需求。
不过即便如此，不少专业人士依然指出，养老机构与传统酒店在客源方面有着明显的差异，因此满足客户需求的方式和侧重点也不同。
养老机构在设计上的要求比酒店更复杂。在硬件方面，要增设康复中心、护士站等配套设施，有的甚至要建设医院等作为配套。由会议型酒店转型而来的九华国际养生公馆就增设了体检中心、九华医院、养护中心三大实体配套，以满足老年人在医疗方面的高要求。除去这些大型配套，加入适老化设施也是必不可少的，如医用电梯、监控系统、紧急呼叫按铃、卫生间扶手等。据首厚康健养老有限公司负责人张孟春介绍，从酒店到养老社区，他们花了一年多的时间进行改造，可谓是一项大工程。
安全是养老机构尤为关注的问题。天津开元东方养老院是从一家四星级酒店改造而来的，由开元集团旗下开元颐养投资有限公司投资管理，公司相关负责人介绍说，为了应对安全问题，开元东方养老院采取了摄像系统全园区覆盖、对空气质量进行监测、定期检查房间电气设备等措施。养老机构每一处硬件的改造或建设都要绷紧安全这根弦，比如，传统酒店的走廊、客房等往往铺设地毯，但是考虑到老年人习惯挫步行走，养老机构不能使用普通地毯而要更换为防滑地胶。在接受采访时，有从业人员还向记者讲起有些酒店改造后看起来焕然一新，仔细观察才发现桌角、床角、墙角等未进行改造，仍有锐角或直角工艺，存在极大安全隐患，不得不返工。
虽然硬件改造较为复杂，但据几家养老酒店相关负责人透露，更大的挑战在于后期的运营。养老机构的运营中，管理思想、管理方法都有别于传统酒店，此外每一个跨界做养老的企业目标和模式都不同，有的仍然保留酒店的本质，只是在客群上偏向于老年人，有的则更倾向于转型成养老场所而弱化酒店的属性，因此运营中哪些内容按照酒店的标准去做，哪些内容按照养老院的标准去做，就需要有一个合理的界定。
养老机构对于人才的需求也与传统酒店有所不同。与普通住客相比，老年群体的生理和心理都比较脆弱，需要更加周到细致的服务，要求工作人员具备专业的养护知识，因此原有的酒店员工必须接受专业培训，还要引入护工等专业人员。
酒店跨界养老需要缜密规划
养老从业者先方旭说，旅游和康养本身已经是一种常态化的现代生活方式，不存在消费者教育的问题，现在供给端的竞争还不激烈，还未出现领先者，未来康养概念的酒店应该会有前景，但是怎样才能念好“养老经”仍需要相关参与者认真思考：如何定位、如何选择恰当的商业模型、如何进行有别于传统酒店及养老机构的服务创新、如何进行目标客群的引流等。
华美顾问机构首席知识官赵焕焱认为，酒店跨界做养老生意，技术上可行，但效益上不一定可行。目前养老酒店的投资回报模型还不成熟，仍处于摸索阶段。从目前的情况看，大多养老酒店或酒店转型而来的养老机构都定位在中高端，价格也相对较高（一般采用押金+租金+服务费的形式收取），对于一线城市来说需求相对充足，但是在二三线城市高昂的押金、租金是否在消费者承受范围内尚未可知。此前就有媒体报道由东莞梵尔赛酒店改建的东莞豪享康乐养老院开业一年后入住率不足一成，该机构董事长黄河山表示他并不指望养老院能赚大钱，至少5年内很难赚钱，最终能发展成什么样还需要时间去判断。相比之下九华国际养生公馆一期的入住率就显得非常高（接近100%），但是也有媒体报道称其经营情况仅为微利。
养老领域资深人士谢先生对本刊记者表示，养老社区的建设和运营投入都要大于传统酒店，对现金流要求较高。多数名为养老酒店的机构本质上与国内险企建设的养老社区并无太大差别。例如，泰康之家是泰康人寿重点打造的在养老综合社区，是这几年养老市场上的领军产品。据悉泰康之家的进入门槛较高，一种途径是交纳20万/户的入门费，之后购买乐泰财富卡，面值在100万-300万之间（视具体户型而定）；另一种途径是购买最低200万元的人寿保险产品才能获得入住资格，并且要排队等候。许多险企投资的养老机构与泰康一样往往通过保险产品连带养老产品的销售，而保险是一种能够带来现金流的低成本产品，从这一点上来说酒店做养老并没有险企的优势。他还表示，虽然养老机构的抗经济周期能力较强，但投资回报周期普遍长于传统酒店，所以这门生意并不好做。
采访中，先方旭还向记者提及旅居养老是近年来一种逐渐兴起的养老方式，值得关注。旅居养老，是将旅游、居住与康养有机结合起来，在不同的季节，前往适宜的精选养老基地，享受高品质康养服务的全新养老生活方式。客户资源集中在一二线城市，目标客群是50-70岁的老人，中产以上，退休收入稳定，有钱有闲，孤独，有陪伴、集体生活、亲近自然和到处游玩的需求。因为是活力老人，他们对适老化设施和医疗配套设施的要求不高，在设计上可以省去护理功能。对于酒店而言，以旅居养老的方式介入养老领域或许不失为一种可行的尝试。在酒店正常运营的同时，将部分客房设施进行改造，在餐饮、娱乐、健康服务等方面做出适老化提升，以吸引旅居养老客人。如此一来，酒店的客户仍然是全年龄层客人，但老年群体可以填补某些时段房间的空置率。
综上所述，酒店转战养老市场并不是换块招牌就“万事大吉”，如何扬长避短，找到合理的投资回报模式，兼顾经济效益和社会效益仍然是待解难题。
文/李双双（酒店评论）
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