深圳房产：学位房格局被重塑（这几个楼盘最先吃到涨价红利）

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问：九叔你好，我小孩今年5岁，现在人推荐福田碧海云天的210平房子，但是不知道他们的学位明德实验碧海校区怎么样，九叔觉得怎么样？学位加自住值不值得入手呢？未来增长空间怎么样啊？感谢回复。

答：你好，其实碧海云天环境还不错的。明德碧海，2015年接管碧海小学；2016年才设立初中部，2019年第一届中考，成绩看还不错，但论绝对值，还并不是特别起眼，不过和明德香蜜校区是统一管理，师资也互通，未来看是有潜力的。

问：九叔好，新人首问：因为小孩已经1岁多，工作也快稳定，准备凑首期在南山找一套750万以内的房子，满足自住+学位（小学、初中），价值能跟得上大盘的房子。家里要住3个大人1个小孩，在后海上班，是深户首套房，年收入60左右、未来1-2年能到80-100。

1、看过豪方花园、金钟大厦、青春家园、保利城花园、现代城华庭、信和自由广场、汇宾广场、中海丽苑、西海湾花园、碧海天、云海天城和西海明珠花园。从学区、户型、价位看，对云海天城较满意，请您点评、建议一下。

2、南海中学、育才学区的房子没怎么看，育才这个价位的房子太老，南海可选的小区少。是否有值得关注的小区要去对比看看？

3、也去看过部分新盘，主要介意交房时间都比较久，新房通风和交付还得再等。目前买二手房上车是否合适？

答：你好。1、豪方花园，科技园，2000年左右楼龄偏老，小区环境一般，南外大冲；

金钟大厦、青春家园都位于南山中心，两个房子挨着，都是2002年左右建，近地铁，独栋小区，带学府中小学；保利城花园带了点花园，环境要好于上面两个；现代城华庭一楼底商，有点噪音；信和自由广场，后海，北师大，小区环境还可；汇宾广场，噪音大；中海丽苑，2000年建，小区小，有一点点花园，学府中学；西海湾花园、碧海天家园，后海，花园小区，都可以考虑；云海天城，后海，花园小区，学府中学；西海明珠花园，商住混合，人员比较杂；

建议尽量以近地铁，带花园，楼龄新一些的为主。

2、南海中学可以看下，如雷圳、阳光花地苑；

3、750以内建议二手淘笋

问：九叔老师，怎么看西乡固戍的发展前景？400-500万预算，投资适合吗？

答：固戍这个片区，以民房工厂居多，从板块上来说，潜力不大，但是深圳楼市“博大精深”，不能只用单一维度去判断是否适合，比如万象新天这种高赠送地铁新房，虽然旁边民房一大堆，但是人家两房的价格，在这里可以买三房，乃至四房，一样是可以买的。

问：九叔你好 如果1000以上的投资 只会选择南山 然后是碧海 宝中 前海 蛇口 深圳湾这条线路 我想问一下 想入手1500w 左右的 具体可以考虑到哪几个楼盘呢？谢谢

答：总价1500万选筹：

1.福田中心区或者香蜜湖（深高覆盖的小区）

2.深圳湾（深圳湾学校覆盖的小区）

3.大冲城市和华润城 太古城，半岛城邦，阳光海滨的单证可以关注。

问：九叔你好，上周提过问，一直没收到回复，盼复！咨询您两个问题：问题一：景田两房60平公寓（近地铁，有学位但积分低于住宅，但目前能上），目前租金7000元左右，这两年几乎未涨，两房成交量也很低，均价6万多；问题为是否需要出手置换成一房或两房的住宅？还是继续放着做抵押贷款另外购置住房？（还有一个二套的名额但是要首付七成，所以也没想好，买哪里的房子） 问题二：老家四线县城有一个带花园的一幢房子，带花园共计三百多平，建筑面积一百多平，地理位置不错，靠近小学算学位房，估值一百万多一点，目前老家是人口流出地，请教是否房子需要尽快出售？

答：你好，公寓不涨是情理之中，房龄太老加上税费太高制约流动性。 建议出手置换住宅产品，二套资格全款抵押和5改3的方式都可以操作成首付3成。 南山和宝安还是投资首选。 四线城市房产尽快出手，人口净流出的小城市 未来房价只会越来越鹤岗化。

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