江苏居家养老综合护理中心建设项目A轮融资商业计划书

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2016年9月，由中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同主办的《城市蓝皮书：中国城市发展报告No.9——迈向健康城市之路》发布会在京举行。

蓝皮书分析认为，随着中国人口老龄化现象的加剧，中国需要进行医疗保健护理的老年人将不断增加。据估计，到2020年，生活不能自理而需要医疗养老服务的老年人人数将突破2000万，老年群体规模庞大。作为一个新兴的健康产业发展领域，医疗养老具有巨大的市场规模，在未来的发展潜力巨大。

事实上，按照国际上普遍规律，一个国家60岁以上人口超过10%或者65岁以上人口超过7%就进入老龄化社会，我国在2010年就已经进入老龄化社会，并且进程还在加速。

根据民政局发布的《2014年社会服务发展统计公报》，我国60岁及以上老龄人口2.12亿，占总人口的15.5%，成为了世界上首个老年人口突破2亿的国家。截至2016年底，我国65岁以上老人已达15003万人，占总人口比例为10.8%，已超国际老龄化标准。预计2050年我国老龄人口占比将超过30%，高于美国等大部分发达国家。

图表0-1 我国老龄化发展趋势

而老龄化带来的直接影响就是养老问题。数据统计，2014年我国养老产业的市场容量为4.1万亿，占GDP的6.44%，预计到2020年，我国养老产业的市场空间将达到7.7万亿，到2030年有望实现22.3万亿；未来10到15年是养老产业发展的黄金时期。

图表0-2 我国养老产业市场容量

同时，2010年我国老年人口消费规模达到1万亿元，预计从2014年至2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右，成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。

图表0-3 2009-2015年我国养老服务行业市场规模

此外，相关政策也对养老产业的发展表示大力支持。资料显示，“十三五”规划纲要、《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》都提出，要积极应对人口老龄化的挑战，建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的，覆盖城乡、规模适度、功能完善的多层次养老服务体系。

然而，我国当前的养老产业还在起初阶段，发展还相当不成熟。

一方面，资料显示，目前养老模式主要分三种：居家养老、社区养老以及机构养老。中国以低成本的居家养老为主，占比高达96%，商业模式仍需继续探索。

图表0-4 “十二五”养老规划结构“9073”与目前养老结构

并且，根据《中国老龄产业发展报告（2014）》统计，截至2013年底，营利性民营养老机构中，40%企业亏损、51%基本持平、仅有9%的实现了盈利，而这9%盈利的养老机构中，净利率大于5%的仅占22%，养老机构盈利能力普遍较弱。

另一方面，我国养老服务产业供求差异极大。对比百名老人5张床位的国际标准，截至2016年底，全国养老机构730.2万张的床位数还远远不足；而在参照3个老年人一个护理员的国际标准，我国不足50万的养老服务从业人员也严重不足，更不必谈符合从业资格人数。

另外，目前我国农村老年人口占比超过57%，且普遍受教育水平偏低，拥有的财富水平偏低，可享受的社会保障不完备，因此老年人的消费能力和意愿都偏低，使得养老服务难以持续经营，需要进一步探索合适的商业模式，并找到突破的准确时机。

基于以上国家政策的大力支持、我国老年人生活品质提升的巨大市场需求与当前养老商业模式探索的不完备，南京市人大代表、南京市居家社区养老服务协会法定代表人（兼常务副会长）高庆玲女士充分利用其在养老产业多年累积的行业经验、团队优势与资源优势，创立了江苏悦心养老产业集团，产业涉及养老服务、医疗服务、老年大学、老年旅游四大板块，打造“悦心养老”品牌，全心为长者提供“管家式”养老服务，立志让每个老人都能悦心养老。

2014年，集团在南京开展连锁运营，已连锁322个居家养老服务网点，2017年服务5万老人（300万人次），占南京市总服务规模的六分之一。

2016年，集团又开始布局全国连锁。目前已在镇江市、常州市、广州市、佛山市、西宁市等地开设了14个连锁居家养老站点。

时值南京市即将开展长期护理保险制度试点工作，为了迅速抢占市场，使公司快速、高效、稳定、科学的发展与壮大，经过集团创始人与资深合作人共同决策决定，发挥社会资本力量，出让10%公司股权融资1000.00万元，用于综合护理中心建设、人员引进与市场推广工作，公司全体人员对项目非常有信心，项目在后期的发展中必将从南京养老产业的标杆企业发展成为中国养老产业的标杆企业。

1.1 项目总体描述

随着社会上老年人口增长速度加快、老年人高龄化趋势加强和家庭空巢化问题的凸显，“养老”开始与每个家庭都息息相关，如何养老、怎样养老已成为每个人都需要考虑的问题。

而中国步入老龄化社会后，与养老产业有关的各项产业、项目纷纷兴起，大到养老产业园、养老地产，小到养老院、家政保姆，都竖起了养老的“大旗”，“轰轰烈烈”地开展着招商引资、大兴土木的工作，宣扬着满足老年的诉求，给老年人打造一个最好的“晚年”。然而，那真的是老年人心目中晚年的样子吗？在占我国总人口17.3%（截至2017年底）的60岁以上老年人中，又有多少老人实实在在地享受到了养老产业的“甜头儿”呢？

据调查显示，居家养老仍然是当今社会的主流养老方式，90%以上的老年人目前的养老方式仍然是居家养老，70%的非老年人（60岁以下）打算将来选择的养老方式也是居家养老。

非居家养老方式存在着种种问题，尽管机构养老与社区养老都提供了相对较完善的服务，但其还是忽略了老年人内心真正的需求。

如果以为老年人养老仅仅是解决身体健康与生活照料问题，那或许就“大错特错”了。据调查显示，老年人最关心的问题除了基本生活问题之外，主要还有孤独寂寞以及外出散步、购物不便等等，其中孤独寂寞是排在第一位的忧虑，即使是在高端的养老院，老年人的心里诉求也常常会被忽略。据国务院印发的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》数据显示，预计到2020年，全国高龄老年人将增加至2900万人左右，独居与空巢老年人将增加至1.18亿人左右。在空巢老人中存在心理问题的比例达到60%，心情郁闷、沮丧以及失眠、觉得无所事事等都将成为养老之痛。

我国人口老龄化程度不断升高，老年人日常护理需求也持续攀升。而伴随年龄老化，老年人的身体机能也呈现出下降的趋势，与此同时，老年人的疾病谱也在发生变化，心脑血管疾病、糖尿病及肿瘤等慢性非传染性疾病发病率提高，高龄老人、失能老人及残障老人对专业的日常医疗护理需求更为突出。

事实上，随着社会的发展，许多老年人自身的养老需求已不再满足于“老有所养”“老有所医”，还希望“老有所乐”“老有所学”“老有所为”。因此，发展居家养老时，在满足老年人保障性养老的基础上，还应关注到其追求精神生活的诉求。要根据不同老年群体的特点，以享受快乐、愉悦精神为旨归，通过喜闻乐见的文化服务形式与内容，展开多层次、有针对性的文娱项目，建立老年人艺术团体，充分调动起老年人参与文化生活的兴趣，积极鼓励、引导老年人参与文化建设，让老年人“有事可做”。

悦心养老正是顺应新时代产业需求的全新养老模式，以社区老人需求为根本，以社区养老服务为依托，以居家+医护+教育+乐龄+公益为主的养老服务模式，标准化建设、专业化服务，打造一站式、多层次、广覆盖的居家养老服务。悦心养老可为老年人提供生活照料、医疗护理、精神慰藉、文化教育、家政服务、志愿者服务为一体的社区综合性居家养老服务。

集团历时12年，2014年起连锁化建设运营悦心居家养老服务中心，截止2017年6月，先后共投资3500万元在南京玄武区、鼓楼区等9个区以及镇江、常州成立居家养老服务中心33个，拥有中心厨房4个、爱心助老点280个、专职服务人员200多人、爱心志愿者1156人，总服务人次达180万。

悦心根据十九大精神，推进新时代幸福老年工程，精准定位老年群体照护、文化、健康、生活四大刚需，以“互联网+医养结合”为养老服务模式，以居家+医护+教育+乐龄+公益为5S标准化、管家式服务体系养老创新模式，依托智能化医养管理系统及先进的助老配套为老人提供医、养、康、护、药五位一体的全方位服务内容，在全国全力打造城市长者家庭品质生活专业服务商。

图表1-1 悦心全新养老模式诠释图

1.2.3 项目资金投入规模

项目预计投入资金共计1000.00万元，资金具体用途如下表所示：

图表1-2 资金投入分布

目录 1

前言 5

第一章 执行摘要 9

1.1 项目总体描述 9

1.2 项目摘要 11

1.2.1 项目名称 11

1.2.2 项目承办单位 11

1.2.3 项目资金投入规模 11

1.3 项目投资亮点 11

1.3.1 入场最佳时机 11

1.3.2 项目服务模式科学合理 14

1.3.3 稳定可观的投资回报 16

1.4 项目未来收益 17

第二章 承办单位介绍 19

2.1 承办单位基本情况 19

2.1.1 承办单位名称 19

2.1.2 公司注册信息 19

2.1.3 公司当前股权架构 19

2.1.4 承办单位简介 19

2.1.5 企业文化 20

2.2 项目运营团队 20

2.2.1 主要人员 20

2.2.2 运营团队 21

2.3 项目营销理念 21

第三章 行业及市场分析 22

3.1 中国养老市场发展背景研究 22

3.1.1 政策环境分析 22

3.1.2 经济环境分析 24

3.1.3 社会环境分析 25

3.1.4 技术环境分析 29

3.2 中国居家养老服务市场现状分析 29

3.2.1 居家养老是我国主流养老方式 29

3.2.2 居家养老行业市场规模 30

3.2.3 消费者特征分析 31

3.2.4 专业护理人员缺乏 32

3.3 我国居家养老服务市场趋势分析 33

第四章 项目产品服务分析 35

4.1 综合护理中心建设标准 35

4.1.1 养老机构护理站基本标准(试行) 35

4.1.2 关于开展社区居家养老综合护理中心建设试点的意见(南京市) 36

4.2 悦心养老服务简介 37

4.2.1 文化养老 37

4.2.2 多样化动态养老 38

4.2.3 居家养老 38

4.2.4 中医养老 39

第五章 项目运营模式 41

5.1 拟定公司组织架构 41

5.2 品牌化战略 41

5.3 连锁化经营 42

5.4 专业化服务 43

5.5 标准化管理 43

5.6 智能化发展 44

第六章 目标经济收益分析 45

6.1 预估说明 45

6.2 项目营业收入 45

第七章 财务分析 46

7.1 分析说明 46

7.2 编制依据 46

7.3 三大成本核算 47

7.3.1 财务费用 47

7.3.2 管理费用 47

7.3.3 销售费用 48

7.3.4 主营业务成本 48

7.4 成本分类 48

7.4.1 总成本核算 48

7.4.2 固定成本 49

7.4.3 可变成本 49

7.4.4 运营成本 49

7.5 利润核算 50

7.6 主要财务指标 50

7.6.1 盈利能力分析 50

7.6.2 财务内部收益率FIRR 52

7.6.3 财务净现值FNPV 53

7.6.4 项目投资回收期Pt 53

7.7 投资回报率(ROI) 53

7.8 财务生存能力分析 54

7.9 财务指标的不确定性分析 54

7.10 评价结论 54

第八章 项目效益分析与资金退出 55

8.1 项目经济效益分析 55

8.2 资金筹集方案 56

8.2.1 项目资金筹集方案 56

8.2.2 投资者双方贡献 56

8.3 资金退出方案 57

8.3.1 资金进入、退出方式 57

8.3.2 退出方式可行性 57

8.4 投资退出方案 58

8.4.1 股改上市 58

8.4.2 兼并收购 58

8.4.3 资本重组 58

第九章 风险分析 59

9.1 风险因素及识别 59

9.1.1 市场风险 59

9.1.2 竞争风险 59

9.1.3 资金风险 60

9.1.4 组织管理风险 60

9.1.5 政策风险 60

9.1.6 其他风险 60

9.2 风险评估 61

9.3 风险防范对策 62

第十章 结论与建议 63

10.1 结论 63

10.2建议 63

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