四川养老服务有限公司遂宁黄峨古镇生态康养城项目建设备案报告

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四川***养老服务有限公司

遂宁黄峨古镇生态康养城项目

可行性研究报告

编制日期：二零XX年十一月

康养产业是21世纪的新兴产业，是现代服务业的重要组成部分，关系国民的生存质量，影响经济社会发展。 “十三五”时期是我国人口老龄化高速增长期，也是康养产业发展的黄金期。

随着人口老龄化的加速发展，一些老人的治疗和护理问题困扰着千家万户。根据原国家卫生部的调查显示，60岁以上老年人中，人均患有疾病2~3种，慢性病发病率53.9%，是调查人群平均水平的4.2倍。患有慢性病老年人自然病理长，需要持续的、综合的医疗康复护理服务。为了适应部分老人养老需要，发展医疗资源与养老资源相结合的医养结合养老模式非常必要。

养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。XX央、XX院高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在优先发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，将有利于增强应对人口老龄化挑战的能力、提高广大老年人的生活质量和幸福指数，有利于拓展服务业新领域、发展新业态、扩大内需和促进就业，有利于弘扬中华民族敬老爱老优良传统、促进代际和谐、培育社会公德，对于深入贯彻落实科学发展观、实现全面建设小康社会的奋斗目标，具有非常重要的意义。

我国老龄化社会有以下特征：一是老年人口数量高居世界榜首。二是老年人口有高龄化、慢病化、失能化的表现。三是家庭养老功能相当薄弱，养老相关服务严重不足。医养结合的养老工作涉及到社会保障、民政、卫生等多部门的管理。因此，只有深化相关体制机制改革，才能有效推动医养结合型养老模式的建立，从而走出一条中国特色的养老事业的发展道路。医养一体化发展，既解决了养老院缺乏医疗服务的弊端，也解决了老年病人‘压床’占用优质医院资源的问题”，这种合作模式是将医疗资源与养老资源实现有效整合的一次创新之举。

目前旅游业已是世界第一大支柱产业。我国的旅游业经过二十多年发展，取得了长足进展。各级政府将旅游业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点。随着国民经济持续高速发展以及我国城市化进程加快，人们消费结构正在由“吃、穿、用”向“住、行、游”升级，旅游消费成为新热点，旅游业进入兴盛期。

改革开放30多年来，中国的经济、社会和人民生活发生了巨大的变化，随着生活水平的提高，为满足人们多样化的需求，各地区争相开发新的文化娱乐项目，在传统文化中融入现代元素，满足消费者求新存异的心理，打造全新的文化娱乐产品。

世界旅游组织预测：到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，中国旅游业将在相当长一个时期内处于发展的黄金期。国家高度重视旅游业发展，XX央已经作出了把旅游业列为国民经济新的增长点的决策,为旅游产业在国民经济中重新定位。

随着中国经济的发展，人们生活水平在不断提高，人们对物质的需求逐渐的变得微小，对精神生活的需求越来越多，因此，人们对旅游看的越来越重，我国旅游如今在以前所未有的高速度在发展，不仅境外游客持续增加，国内游客的增长也非常迅速，其旅游消费在整个旅游收入中占的比例越来越大。

随着我国社会经济的发展和人民生活水平的提高，旅游业作为新兴的朝阳产业正引起全社会的广泛关注。XX院《关于加快旅游业发展的意见》中提出，力争到2020年基本达到世界旅游强国水平。世界旅游组织也预测，中国在2018年将成为世界上最大的旅游目的地国家，因此，可以说我国旅游业发展潜力无限，前景十分可观。

目 录

第一章 总 论 1

1.1项目概要 1

1.1.1项目名称 1

1.1.2项目建设单位 1

1.1.3项目建设性质 1

1.1.4项目建设地点 1

1.1.5项目负责人 1

1.1.6项目投资规模 1

1.1.7项目建设规模 2

1.1.8项目资金来源 3

1.1.9项目实施计划 3

1.2项目承建单位介绍 3

1.3编制依据 3

1.4编制原则 4

1.5研究范围 5

1.6主要经济技术指标 5

1.7综合评价 6

第二章 项目背景及必要性分析 7

2.1项目提出背景 7

2.2本次项目的提出缘由 9

2.3项目建设必要性分析 10

2.3.1促进我国健康产业快速发展的需要 10

2.3.2推动我国新型康养结合新模式发展的需要 11

2.3.3适应四川省社会养老事业发展形势的需要 12

2.3.4推动遂宁市康养旅游业可持续发展的需要 12

2.3.5满足人们康养旅游度假市场消费需求的需要 13

2.3.6增加当地就业带动产业链发展的需要 14

2.3.7带动当地经济快速发展的需要 14

2.4项目建设可行性分析 14

2.4.1政策可行性 14

2.4.2市场可行性 22

2.4.3管理可行性 22

2.4.4选址可行性 22

2.5分析结论 23

第三章 行业市场分析 24

3.1我国大健康产业市场发展状况分析 24

3.2我国大健康产业发展前景分析 25

3.3我国人口老龄化发展趋势分析 27

3.4我国康养旅游业发展机遇及前景分析 28

3.5遂宁市康养服务产业发展机遇、目标及布局分析 30

3.6市场分析结论 37

第四章 项目建设条件 38

4.1地理位置选择 38

4.2区域建设条件 38

4.2.1区域地理位置 38

4.2.2区域地形地貌条件 39

4.2.3区域气候条件 39

4.2.4区域交通区位条件 40

4.2.5区域经济发展条件 42

第五章 总体建设方案 43

5.1规划原则 43

5.2规划宗旨及特色 43

5.3项目规划设计方案 43

5.4项目工程建设内容及规模 45

5.5建筑设计方案 46

5.5.1 建筑设计主要规范及标准 46

5.5.2指导思路 46

5.5.3结构设计等级 47

5.5.4防火分区及安全疏散设计 47

5.5.5无障碍设计 47

5.5.6建筑节能设计 47

5.6公用工程方案 47

5.6.1设计依据 47

5.6.2给水设计 48

5.6.3排水设计 48

5.6.4供电 48

5.6.5安防监控 49

第六章 节约能源方案 50

6.1节能设计依据 50

6.2主要节能措施 50

6.3具体节能方案 51

6.3.1 建筑节能 51

6.3.2 电气节能 52

6.3.3 暖通、动力节能 52

6.3.4 推广绿色照明 53

6.4 节水措施 53

6.5 节约土地 54

6.6节能降耗设计 55

6.7建设项目能源消耗种类和数量分析 55

6.7.1能源消耗种类 55

6.7.2能源消耗数量分析 55

6.8结论 56

第七章 环境保护与消防措施 57

7.1设计依据及原则 57

7.1.1环境保护设计依据 57

7.1.2设计原则 57

7.2建设地环境条件 57

7.3 项目建设和运营对环境的影响 57

7.4 环境保护措施方案 58

7.5消防安全 60

7.5.1设计依据 60

7.5.2消防措施 60

7.5.3抗震措施 61

7.5.4综合防灾 61

第八章 劳动安全卫生 62

8.1 编制依据 62

8.2概况 62

8.3 劳动安全 62

8.3.1工程消防 62

8.3.2防火防爆设计 63

8.3.3电力 63

8.3.4防静电防雷措施 63

8.4劳动卫生 64

8.4.1防暑降温 64

8.4.2卫生 64

8.4.3照明 64

第九章 企业组织机构与劳动定员 65

9.1组织机构 65

9.2劳动定员 65

9.3人力资源管理 65

9.4福利待遇 66

第十章 项目实施规划 67

10.1建设工期的规划 67

10.2 建设工期及实施计划 67

第十一章 投资估算与资金筹措 68

11.1投资估算依据 68

11.2建设投资估算 68

11.3流动资金估算 69

11.4资金筹措 69

11.5项目投资总额 69

11.6资金使用和管理 72

第十二章 财务及经济评价 73

12.1总成本费用估算 73

12.1.1基本数据的确立 73

12.1.2经营成本 74

12.1.3平均产品利润 75

12.2财务评价 75

12.2.1项目投资回收期 75

12.2.2项目投资利润率 76

12.2.3不确定性分析 76

12.3经济效益评价结论 76

第十三章 风险分析及规避 78

13.1项目风险因素 78

13.1.1不可抗力因素风险 78

13.1.2 工程风险 78

13.1.3市场风险 78

13.1.4资金管理风险 79

13.2风险规避对策 79

13.2.1不可抗力因素风险规避对策 79

13.2.2工程风险规避对策 79

13.2.3市场风险规避对策 79

13.2.4资金管理风险规避对策 80

第十四章 招投标方案 81

14.1招标依据 81

14.2招标内容 81

14.3招标程序 81

第十五章 结论与建议 86

15.1结论 86

15.2建议 86

附 表 87

附表1 销售收入预测表 87

附表2 总成本表 89

附表3 外购材料表 90

附表4 外购燃料及动力费表 91

附表5 工资及福利表 92

附表6 利润与利润分配表 93

附表7 固定资产折旧费用表 94

附表8 无形资产及递延资产摊销表 95

附表9 流动资金估算表 96

附表10 资产负债表 97

附表11 资本金现金流量表 98

附表12 财务计划现金流量表 99

附表13 项目投资现金量表 101

附表14借款偿还计划表 103

第一章 总 论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

遂宁黄峨古镇生态康养城项目

1.1.2项目建设单位

四川***养老服务有限公司

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

本项目建设地址位于四川省遂宁市安居区玉丰镇

1.1.5项目负责人

报告编制人：中投信德杨刚 工程师

1.1.6项目投资规模

本次项目建设的总投资为168000.00万元，其中：建设投资为162733.33万元（土建工程为83319.04万元，设备及安装投资19755.00万元，土地费用为57608.71万元，其他费用为436.60万元，预备费1613.98万元），铺底流动资金为2000.00万元。

本次项目建成后，正常运营年可实现年产值72000.00万元，年均销售收入为47454.55万元，年均利润总额26319.31万元，年均净利润22371.42万元，年上缴税金及附加为253.41万元，年增值税为2534.08万元；投资利润率为15.67%，投资利税率17.33%，税后财务内部收益率7.43%，税后投资回收期(含建设期)为10.51年。

1.1.7项目建设规模

项目总用地面积539亩（其中建筑用地面积283.1382亩、其余为公共设施用地），一期总建筑面积为71374.61平方米（用于养老住宿约48000㎡、配套房屋23374.61㎡）、二期总建筑面积246000.00平方米（用于养老住宿约196000㎡、配套其他产业用房50000㎡）；主要建筑内容及规模如下：

主要建筑物、构筑物一览表

工程类别 建设内容 建筑工程量 单位

一期工程

诊疗中心 5000.00 平方米

医疗康复中心 13000.00 平方米

高端养老社区 30000.00 平方米

配套接待中心 23374.61 平方米

道路 23.00 亩

广场 5.00 亩

绿化带 12.00 亩

停车场 8.065 亩

二期工程

养老服务中心 150000.00 平方米

康复疗养中心 35000.00 平方米

老年大学 8000.00 平方米

老年文化中心 6000.00 平方米

老年活动中心 4000.00 平方米

休闲娱乐中心 20000.00 平方米

旅游接待住宿中心 15000.00 平方米

配套综合服务中心 8000.00 平方米

河道 80.00 亩

河提长廊 38.00 亩

道路 40.00 亩

广场 10.00 亩

绿化带 30.00 亩

防护绿地 25.797 亩

生态绿地 35.00 亩

1.1.8项目资金来源

本次项目总投资资金168000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹资金128000.00万元，申请银行贷款40000.00万元。

1.1.9项目实施计划

本项目建设从2016年10月至2022年9月，工程建设工期共计6年；分二期实施：

一期工程从从2016年10月至2019年9月，共3年，一期占地159.228亩（其中征地110.163亩），建设房屋71374.61㎡，公共区域49.065亩为道路、广场、绿化带、停车场等，以及完成前期已建71374.61㎡房屋装修及投入运营；

二期工程从从2019年10月至2022年9月，共3年，一期占地379.772亩（其中征地172.975亩），建设房屋246000㎡，258.797亩为河道、河提长廊、道路、广场、绿化带、防护绿地、生态绿地等，以及完成所建246000㎡房屋装修及投入运营；

1.2项目承建单位介绍

略

1.3编制依据

1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

2.《XX院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》；

3.《XX院关于加快发展养老服务业的若干意见》；

4.《XX院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》；

5.《XX院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）；

6.《“健康中国2030”规划纲要》；

7.《XX院关于促进健康服务业发展的若干意见》；

8.《四川省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

9.《四川省养老与健康服务业发展规划（2015—2020年）》；

10.《四川省人民政府关于进一步加快旅游业改革发展的意见》；

11.《遂宁市人民政府关于促进旅游业改革发展的实施意见》；

12.《遂宁市养老健康服务业发展规划（2016—2020年）》；

13.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；

14.《投资项目可行性研究指南》；

15.《现代财务会计》；

16.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；

17.国家公布的相关设备及施工标准。

1.4编制原则

（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。

（2）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。

（3）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。

（4）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。

（5）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。

1.5研究范围

本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。

1.6主要经济技术指标

1.7综合评价

本次“遂宁黄峨古镇生态康养城项目”的实施符合国家相关产业的发展政策，项目正是依托遂宁市黄娥古镇生态资源优势以及得天独厚的地理环境优势，结合项目企业多方优势的基础上提出实施，将项目打造成集康体、养生、养老、医疗、文化、休闲旅游观光等为一体的生态康养城。

本项目建设条件优越，市场潜力较大，发展前景十分广阔，项目投资还具备一定的抗风险能力。本项目的建设不仅具备很好的经济效益和很强的社会效益，还将有效的促进当地经济协调稳定发展。所以，本项目建设十分可行。

（原创来源：中投信德杨刚 工程师，转载请注明出处）

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