珠海市城市更新政策及流程

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一、主要修订内容

（一）根据机构改革职能调整进行修改的主要内容

1、根据《珠海市机构改革方案》《关于印发<珠海市自然资源局职能配置、内设机构和人员编制规定>的通知》等规定，《办法》修订案草案对《办法》的职能部门的名称进行了修改，将“市城市更新行政主管部门”、“市规划部门”、“市国土行政主管部门”修改为“市自然资源主管部门”，将“国土执法”修改为“自然资源执法”，将“征地和城市房屋征收管理部门”修改为“征地和城市房屋征收机构”，将“城市管理行政执法”修改为“城市管理和综合执法”。

2、根据事权下放及审批程序规定，将《办法》相关条款中的“规划行政主管部门”修改为“区城市更新主管部门”，增加区财政主管部门按照计划安排核拨本级城市更新项目资金的要求，整合并重新划分市政府、市自然资源局、各区政府（管委会）、区城市更新部门、镇政府（街道办事处）职权，允许区政府成立、授权城市更新实施机构直接实施城市更新。

3、规范表述，将《办法》相关条款中的“镇人民政府、街道办事处”、第三十五条中的“镇街”修改为“镇人民政府（街道办事处）”。

（二）依据最新法规政策进行修改的主要内容

1、按照国土空间规划体系将“城市总体规划”、“土地利用总体规划”修改为“国土空间规划”，将“控制线详细规划”修改为“详细规划”。

2、按照城镇低效用地再开发工作部署要求，将“城市更新专项规划”修改为“城镇低效用地再开发专项规划”。

3、按照相关资源保护和产业发展要求，将“基本生态控制线”修改为“基本生态红线”，“一级水源保护区”修改为“饮用水水源一级保护区、饮用水水源二级保护区”，并增加“工业控制线”、“土壤污染状况调查”等方面的管制要求。

4、依据《民法典》修改有关意愿门槛要求，并将旧住宅区的意愿门槛比例提升至95%。

5、《不动产登记暂行条例》修改有关不动产表述。

6、依据《珠海经济特区历史文化名镇名村和历史建筑保护办法》补充明确，在城市更新中历史建筑也须遵循相应的保护规划及要求。

（三）加强项目全过程监管需要进行补充完善的主要内容

1、增加城市更新应当符合城镇低效用地再开发专项规划的要求，明确“城镇低效用地再开发专项规划”是各区城市更新目标和责任的依据之一。

2、增加标图建库、建设和运用“城市更新业务系统”、签订项目实施监管协议、办理银行贷款抵押或者预售等监管要求。

3、明确城市更新年度计划的编制主体及审批程序，强调城市更新年度计划是“三旧”改造年度监督和考核的依据。

4、明确城市更新单元规划的有效期限，以及项目退出机制，分期实施项目退出处置。

5、完善项目实施须具备的条件要求。

6、补充改建类项目须符合详细规划，以及不改变权利主体和土地使用期限的规定。

7、强调城中旧村更新项目确定市场主体须履行公开程序旧住宅区实施拆建更新的，应当采取政府组织实施方式，市政府另有规定的除外。

8、明确控制非住宅用地用于商品住宅及配套商业开发情形。

（四）补充实际工作中需要给予支持的措施

1、位于海岛的城市更新项目，可以建筑基底面积核定供地面积。

2、位于珠澳跨境工业区珠海园区的用地，不足一万平方米的也可以实施拆建更新。

3、对未签约部分房屋依法实施个别征收。

4、鼓励城市更新项目配建城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建筑，给予相应容积率奖励，以及可综合考虑相应建设成本等因素确定政府应收地价款。

（五）删除与相关规定和实际工作推进要求不适用的主要内容

1、删除有关项目申报计划内容、实施计划内容、项目实施方案、临时改变旧工业建筑使用功能相关条款。

2、删除现行相关规定已有明确规定的相关条款，包括附属设施界定、改建类项目规划及产业符合性要求、改建类项目规划审批程序、改建类项目建筑密度控制上限、综合体配套住宅、公租房配建要求以及文物、历史街区和历史建筑保护等规定。

二、征求意见稿

珠海经济特区城市更新管理办法

（修订草案征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为了促进土地节约集约利用，推动产业转型升级、完善城市功能、提升城市形象，规范城市更新活动，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合珠海经济特区实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的城市更新活动。

第三条 本办法所称城市更新，是指由符合规定的主体，对符合条件的城市更新区域，根据城市相关规划和规定程序，进行整治、改建或者拆建。

城市更新包含整治类、改建类和拆建类三种类型。

第四条 具有以下情形之一的城市建成区依照本办法规定，可列为城市更新区域，实施城市更新：

（一）危房集中或者建筑物不符合消防、交通等公共安全需要的

（二）城市基础设施、公共服务设施亟需完善的

（三）环境恶劣，妨害公共卫生或者社会治安的

（四）土地用途、建筑物使用功能低效落后，需要进行功能转换或者产业转型升级的

（五）经市人民政府（以下简称市政府）批准的其他情形。

第五条 城市更新遵循政府推动、市场运作，公益优先、利益共享，文化传承、绿色低碳

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