逃离房地产1500多天后（王健林回来了）

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近日，“万达商管”赴港上市获批的消息，让已经67岁的王健林再次回到媒体的聚光灯下。

这位曾经的“中国首富”，在逃离房地产1500多天后，有望重回宝座。

只不过，对比当下的地产行业，“王健林”三个字更让人有一种似曾相识的感觉。从首富到首负，如今又重新回到公众视野，商界大佬的跌宕起伏总是这般无常。而无论江湖风云如何变幻，大佬之所以为大佬，必有一种超乎常人之道。

对王健林来说，用一身好胆来形容一点不为过。就像他本人的一句名言，“清华北大不如胆子大，哈佛耶鲁不如敢闯敢干”。也正是这份过人的胆识，成就了他与万达。

看到这句话，郑在说房的兵哥在KTV找公主时，总是说：

“老板，来个胆子大的！”

四川话有句俗语，叫“匪头子”，意思就是“孩子王”。

凡是被称为孩子王的人，一般来说都不喜欢墨守成规，是集体中的不安分者。

王健林从小就是一个“匪头子”。

1954年10月24日，王健林出生于四川省广元市苍溪县。父亲名叫王全义，是一位参加过长征的老红军战士，转业后从事林业工作。因此，母亲秦嘉兰为他起名“王建林”，寓意“建设森林”（后来当兵时，王健林自己更改了名字）。

彼时的王父在四川大金县森林工业局工作，级别是副处级，并不是外界所传的西藏大员。

作为家中的长子，王健林有4个弟弟，从小就表现出了“家长”的风范，4个弟弟都对他言听计从，连片区的孩子也都认他当“头头”。其实，这也是管理10万人的王健林最初的管理生涯，不得不说，领导力也要从娃娃抓起。

王健林曾在央视演讲，谈起如何让别人听自己的法宝，就是做别人不敢做的事。比如，爬树，王健林永远是那个爬的最高的孩子，虽然有好几次都摔了下来，胳膊骨折，他也要坚持爬上去，靠的就是胆子大。借此，他也就在一众小伙伴中树立了威信。

与众多森工局职工子女一样，王健林幼时就读于在大金县东方红小学，之后进入金川中学。但他在大金的教育经历一共只有7年。为了帮家里减轻负担，王健林15岁就从学校出来，成为了森工局营林处的职工，每天的任务就是栽树、挖坑、烧炭。

营林处的工作是一项苦活。当时城里的孩子不大愿意去，都是从农村招的工，这就给王健林带来了好的机会。

王健林特别能吃苦。从家属区到工作地点，王健林要爬一个多小时的山，如此反复的过程维持了接近1年。

没人知道在这一年多中，林业工人王健林都在想什么。但在营林处工作了1年多之后，他决定去当兵。

谁能想到，日后的首富，第一份工作是从栽树开始的。

这让郑在说房的兵哥从KTV出来之后，一度在午夜郑州的街头，看哪里有大片空地让他栽树，以复制王首富的人生！

王健林当兵的想法得到了母亲秦嘉兰的支持，这位老红军的家属认为，子女应该继承前辈的光荣传统，家里的老大就应该是个军人。

1970年，王健林参军入伍，成为吉林省吉安县鸭绿江边上的一位侦察兵。受父亲的影响，王健林在当兵期间即展现了雷厉风行、霸气外漏的性格。不管做什么事情，他都很认真，只求成功，不怕失败。

有一次，部队组织野营拉练训练，要在没过膝盖的林海雪原里行军，走七八十里路，对于像王健林这样的新兵来说是相当的艰苦。他当时亲眼看到一个干部坐在地上痛哭,说什么也不走了,甚至说出了“我党员也不要了,我排干部也不要了”。可见这艰苦到了什么程度。最终，1000多人的团队，只有不到100人坚持了下来，而王健林就是其中之一。

凭借着这份韧性，王健林很快得到了领导的赏识。1978年3月，王健林晋升为排长，并被推荐进入大连陆军学院，学习军事指挥专业。

那时正是军校的黄金时代，中央准备把大连陆军学院打造成名牌军校，招收的对象是整个沈阳军区所有部队的优秀基层干部和战士。由此可见王健林的出色。

也正是从此，王健林的人生就像开了挂，练就了一身本领。

据时任王健林老师的吴乃燕说，王健林智商高、胆子大，尤其在理论性比较强的科目中表现出色。

“当时不少学员对指挥作战感到吃力，但王健林拿得出战术方案。比如指挥布兵，实际没有兵，但他却讲得很清楚。当时他一讲完，其他学员都热烈地鼓掌。”

另一位老师说：“先不管他说的对不对，那股自信劲，让人感觉他一定是对的！”

自信人生二百年，会当击水三千里。自信也是一种力量。

1979年8月，王健林从大连陆军学院毕业，获得留校资格。

这可不是一件容易的事，据说当时全院近4000学员，最终能留校的是个位数。

留校后的王健林开始有意识地规划自己的未来，制造机会，这在服从性极强的军队中并不多见。比如，王健林留校任参谋，却对写作投稿极有热情。

在很多人都不太注重写作的时候，王健林总是不漏山不漏水地就把文章弄到报纸上去了。

当时沈阳军区办了个《前进报》，陆军学院90%的稿件都是王健林写的。甚至在《解放军报》这种大报上，也经常见到王健林的名字。

所以，在坐上首富位置后，有记者问王健林是否准备找人写自传时，王总很不屑的说：“我的文笔很好，写文章能被我看上的人也不多......”看来这并不是吹，还真是练家子。

就这样，爱投稿的王健林被调入了当时在军校十分重要的宣传处当干事，级别也由连职晋升到营职。

当时，宣传处有一项主要工作是，动员学院的学员报考党政专修班。这是王健林给自己制造的众多机会之一。

正是负责党政干部专修班的经历，让王健林从一个原本相对封闭的普通军队干部，开始转型为市场化的人才。因为要经常跟高校以及政府的各个部门联系，王健林开始走出营房，经常去省里（沈阳）和各种人接触，大连市内的就更不用说了。1983年，王健林自己也上了辽宁大学党政专修班，并在1986年以优秀的成绩毕业，获得经济管理专业的学位。

1986年，因为表现优秀，32岁的王健林调任陆军学院管理处任副处长。这是仅次于军需处的部门，任命需要院长签署命令。王健林的级别也到达军旅生涯的最高点：副团职。

他对此也很自豪：“和我同一年龄的，能到连职都不错了，极少人可以到营职，而我可是团职。”

所以说，王健林不仅是企业家里最会唱歌的，也是军队里最会写文章的。

因为会写文章，王健林还有个八卦。据说，有一次，陆军学院需要派一名文笔好的人与大连西岗区体委对接工作，王健林自然是最合适的人选。而负责与王健林接洽的是一位叫林宁的漂亮女士。两人的故事由此开始，后来就有了王思聪。

这是有一定可信度的。因为王健林在1987年转业后，任大连市西岗区人民政府办公室主任。一般来说，军人转业去向何处，已婚的随配偶一方，未婚的随父母一方。王健林应该是随林宁转入大连市西岗区。

也因为王首富的事情，郑在说房的兵哥现在对自己写作要求越来越严格了：成不了首富，但写东西一定要超过首富！

转业后，本被认为仕途无量的王健林，思想受到风起云涌的下海浪潮影响，很快弃政从商。

王健林也曾直言，自己是为了追求“万元户”。

当时，西岗区政府下属的西岗区房屋开发公司，成立没多长时间，老总就因为经济问题被追究，公司负债好几百万，为了甩掉这个包袱，政府领导表态：谁有本事把这个公司接了，把贷款还了，这个公司就给谁！

是不是很熟悉？那时候，是野蛮生长的时代，是地产行业的元年，很多开发商就这样起家的，郑州也不例外。

王健林成了接手人。

但这家公司可把王健林愁坏了。这家所谓的住宅开发公司连开发房产的营业执照所需的注册资金都没有到位过。

按当时的法律规定，注册资金最低需要100万人民币，在那个一毛钱就可以填饱肚子的年代，100万绝对不是一个容易的数字。整个西岗区政府一年财政收入才600万。

为了凑够100万，王健林到处找人。最终找到一家国有公司，好说歹说，对方愿意借给王健林100万，但有个条件，借款年利率是25%，还得找个担保单位。

王健林又找了地方政府的一个财政部门，好说歹说，对方愿意担保，但也有个条件，就是担保完成后，拿走50万。

这两个条件，王健林都同意了，终于凑够了100万，条件是25%的年利率+50%的担保费。

这是做生意？这特么是玩命吧！放到现在，你敢不敢？反正郑在说房的兵哥看了之后说：

再有100万，和人一起投资到KTV多好啊！

而且，那一年，国民老公刚刚出生。老王的孤注一掷让家人紧张地追问：“万一失败了，聪聪的奶粉怎么办？”

但胆大的王健林，不仅敢签25%年利率+50%担保费，还签了一个当时看起来必亏无疑的项目。

因为刚起步，王健林有将近半年时间接不到项目。他一遍又一遍地跑市政府和规划局，把自己的老战友给跑了一遍。

最终，被跑烦了的市领导，给了他一个100多人用一个水龙头、破烂无比的拆迁项目。

这个项目，在王健林之前，市政府已经找了3家国有公司来做，但人家测算的拆迁成本达到了1200元/平米，而当时大连市最贵的房子也才卖一千零几十块钱。

时间等不起，接了可能死，不接一定死。要想死中求活，王健林只有一条路，把房子卖到1200元以上

为了能把房子卖个高价，王健林做了无数在当时让人想都不敢想的创新。

一是在房子里做了一个明厅，改变了当时房子没有客厅的现状。

二是每户都配了卫生间，当时房子没卫生间，县处级以上干部才允许配一间卫生间。

三是把木头窗换成了铝合金窗，再加一扇防盗门。

弄好之后，王健林给自己开发的这个楼盘定价1580元/平米，高出大连市最贵房子约50%。

令人想不到的是，1000多套房子，只用了2个月就销售完毕，王总一算账，足足赚了2000万。

品牌=产品+服务。放在当时那个时代，王健林绝对是做出了超前而又符合需求的产品。而今天那些一张图纸走天下的开发商们，真的比王首富差远了！

然而，对于王家人来说，只是再也不用担心聪聪的奶粉了。

那时候，这点钱在房地产行业就是毛毛雨，老王很快发现要想在房地产业突飞猛进，就必须低成本拿到贷款。

于是他开始频繁周璇于各个银行之间，一向霸气的王健林有时也不得不亲自出面去求一些行长。

其中一位让王健林印象深刻，因为堵了他55次，办公室、小区里，王首富甚至在他家楼下蹲了一宿，可那行长每次都是绕着走，最终还是没把款批下来。

还有一次因为贷不来款失眠了9天9夜，开会时昏迷送医。

好在那个时代，堵住行长可能审批下来。谁能想到现在，在“三道红线”之下，你打行长一顿，也未必能批下来钱，原因你懂的。

鲜有人知道王健林狼狈的过往，但这些不堪的往事，却激起了王健林不服输的拼劲。

王健林暗下决心：“一定要把企业做大，做到世界级。”

王健林说：“我毕生的追求就是把中国的万达，变成世界的万达。”

第一桶金之后，王健林也在大连市树立了自己的地位，接连拿下了大连好几个大项目。

1992年，他又走出大连，到广州去发展。

那时候，中国的政策还不支持企业到外地发展，王健林来到广州，不给注册企业。

可能一般人觉得算了，就回去了。

但王健林说：“别人是‘不到黄河心不死，不撞南墙不回头’。我是到了黄河心也不死，因为造一座桥就过去；撞了南墙也不回头，因为搭个梯子就过去。”

为了在广州发展，王健林就找别的企业谈，看谁愿意借给他一个执照。最终在一个名叫广州华晓(音)房地产公司名下，注册一个分公司，一年交200万，自己管账。

从那以后，就慢慢一发不可收。

千禧年，王健林在地产行业闯出了一个资产200亿的万达。

再到后来，就是人们熟知的商业地产之路，万达朝着娱乐、消费领域开进。商场、电影院、酒店、游乐园，万达广场被视为大城市的象征，在全国遍地开花。到2016年时，万达集团已经拥有了200多个广场，80家酒店，1300多个电影院，“闯王”王健林也因此以2900亿问鼎亚洲首富，一时风头无两。

为了心中世界的万达，王健林开启了全球买买买模式。

2012年26亿美元收购全美第二大院线AMC；

2013年3.2亿英镑拿下英国圣汐游艇公司；顺带3000万整了副毕加索的《两个小孩》；

2014年2.6亿欧喜提马德里地标“西班牙大厦”；

转过年4500万又成了西甲马德里的幕后BOSS......

还有什么传奇影业，铁人公司，瑞士盈方……等等，除了影视和体育，还有地产老本行。

从伦敦到洛杉矶、从芝加哥再到黄金海岸，几乎处处都有万达海外收购的身影，甚至一度传出在马来西亚和国企抢项目的新闻。

这里盖个楼、那里弄几个高端项目，他们又拉不下来脸偷工减料，花出去的钱那真是老鼻子了。

当时有人替他算了笔账，连地产带影视再加上体的，林林总总的项目投资加一起少说也有800亿了，几乎是在海外搞了一个新万达......

不知道是不是一时兴起，踌躇满志的王健林干脆给自己定了个宏伟的退休目标——总资产达到1万亿，收入达到6000亿，国外收入占比达到20%，到那一天自己就可能就退休了！

毫无疑问，王健林飘了。2015年，他跑到哈佛做了个演讲，被哈佛的学生问了一个非常尖锐的问题：

“王大老板，您这么有钱满世界买买买，是不是资产转移呀？”

好家伙，不愧是哈佛的学生，这问题连挖坑带填土眼皮子都不会眨一下的，看王健林怎么说：

对啊，我就是资产转移，而且是合法的资产转移，我自己的钱，我想怎么花就怎么花！

说来说去就两个字，霸气。

可到了后来，风向慢慢有了变化。

2017年，王健林遇到了“股债双杀”。

从外部来看：6月22号，万达股价暴跌9.87％，同期多支万达债券跌幅超2％，接着是被银监会约谈，严格管控万达海外6个项目的投资资金。

从万达本身来看：2017年集团累计欠债4000亿，其中一半短期要还，大量投资失败，长城血本无归，AMC股价跌成草纸。

甚至一度《人民日报》都公开批评王健林“莫把工具当目的”。

2017年的下半年，是王健林一辈子最难忘却的时段，因为风口浪尖的他稍有不慎，近30年的基业就将毁于一旦。

犹记得那年年初，老王在年会上高歌“一无所有”，没人想到仅仅过了半年，他将一语成谶。

再任性，也得吃饭。迫不得已，王健林准备变卖一些项目。

于是就有了13个万达城和77家酒店打包出售的“世纪大甩卖”。

13个文旅项目只卖了400多亿，77家酒店的价格更是“低价出售”不到200亿。前期的投入没回本，后期的利润也没赚到。

站在2017年的时间节点，万达集团对万达城和酒店的出售可谓是“被迫”断臂求生，屈服于高额的负债只能低价出售。

2018年，仅时隔半年，王健林又将万达14%的企业管理股份与12.77%的万达电影股份套现，换了600多亿的现金。海外的房地产相关项目也一并转手出售，澳洲黄金海岸项目的55%股权、悉尼项目的100%股权、洛杉矶的Beverly Hills项目……零零总总卖了小100亿。

到2019年初，王健林更是将万达集团的37家百货门店全部出清给“接盘侠”苏宁，挥一挥衣袖，彻底告别了实体房地产业务。

不得不说，王老板断腕的果决在一众企业家里实属前列。

万达从一个房地产龙头，变成了三四流的房地产企业。

有人断言，房地产大佬界，再无王健林。

对于2019年仍然一片火热的房地产圈而言，万达的“退圈”无疑是爆炸性新闻。

但站在当下2021年这个时点，对于王健林而言，当初的决策或许是在行业“最后的狂欢”前最好的安排。

在王健林不断抛售甩卖手中的资产的同时，万达集团持有的资产和负债都大幅度减少，完成了由“重资产”模式向“轻资产”模式的战略转型升级，成功摆脱了与高负债率伴随的房地产行业周期性下跌共进退的掣肘。

王健林更是干脆将“万达商业地产”改名为“万达商业管理”，主动“去地产化”。

万达集团在王健林的带领下也制定了新的发展策略，从购地自持独立经营转变为基于运营管理和品牌收取租金。

截至今年3月，现存和在建的500余家万达广场中，有近半数均采用轻资产模式或合作模式运营实现“去地产化”。

其中新开业的万达广场更是严格执行王健林制定的“轻资产”策略，基本80%都采用轻资产模式建设运营。

王健林的“轻资产”模式也着实取得了成效。

在2020年万达商管的财报里，投资物业租赁及管理的业务占据总收入的逾90%，毛利率更是即使在疫情对全行业几乎都造成了负面影响的2020年，也惊人地达到了近75%。

要知道，即使在白酒这类稳定暴利的行业，五粮液的毛利率也才80%。

转型过后的万达，愈加受到资本青睐。腾讯、蚂蚁、中信、融创和京东、碧桂园，几轮投资下来，一共60亿美元。

2021年，万达商管开启上市之路。虽然受政策影响，A股对其依然是大门紧闭。但是，香港这边就不同了。

近年来，香港资本市场对物管、商管这种轻资产类型的企业都比较认可，采用轻资产模式上市都容易获得更高的估值。因此，今年3月，万达蓄势多年的A股IPO之旅以主动退出而告终。万达决定再战港股。

于是，也就有了10月21日珠海万达商管递表申请港交所主板上市这件事。

万达商管不同于七年前的万达，目前估值已或将达到1800亿元人民币。这意味着万达商管将迎来中国今年规模最大的一次IPO。

十年白云苍狗。曾经在岸边看笑话的人，终有一天也会变成池中人。伴随着今年头部房企一一暴雷，在风云变幻莫测的地产江湖中，谁能想到王健林多年前决定剥离房地产业务、提前去杠杆的做法，竟是因祸得福呢？

或许王总更喜欢这句话，从来都不是王健林因为高负债率被房地产圈抛弃，而是王健林因为看不到实体房地产业未来的高回报，而主动抛弃了房地产。

今年2月份，在全国脱贫攻坚总结表彰大会上，王健林露了脸。虽然镜头一扫而过，但他胸前的那朵小红花看起来却是格外鲜艳。

造化弄人，从来都不只是说说而已。

全文完。

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