康养的坑（他们都替你说出来了）
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“
毫无疑问，康养产业是一片亟待开发的蓝海。
据产业经济关联推算，到2030年，康养地产的规模将达到10 万亿左右。2018年初至2021年2月期间，在国内发行过债券的房地产企业共有289家，其中有108 家已进入康养地产领域，占比为37.37%。
然而，目前布局康养的房企都进入了进退两难的状态，郁亮曾在2017年万科业绩会上公开表示：“目前万科在全国的养老项目都没赚钱。”。融创执行董事荆宏也曾在融创康养品牌发布会上承认：“近期看，行业普遍呈现亏损的状态，仍需要从地产等其他业务板块进行反哺。”
未来房企想在康养领域持续深耕，不因盈利亏损致使错失千亿蓝海，就必须探索更加有效、多样的盈利模式。
7月14日下午，广东省房协在广州召开“构建康养产业发展平台座谈会”，广东省房协会长王韶，党支部书记、秘书长常可，以及越秀康养、祥利、光大华南、客天下、奥园健康生活、广州雍美养老、富力医疗健康、富力医疗健康、广东惠仁康养、碧桂园大健康、广东翔顺等房企及康养机构负责人参与座谈交流，并参观了越秀康养旗下康养项目越秀·海樾荟。
与会代表就当前我省康养产业发展面临的困难与出路、房企转型康养产业的经验与教训、房企康养产业运营模式与路径，以及如何构建省房协康养产业发展平台，共创共赢等议题展开了深入讨论。
01
越秀张博:产业心得倾囊相授
广州越秀康养产业投资控股有限公司总经理张博，首先介绍了越秀康养在养老产业方面的一些心得经验。
他表示养老项目的投资首先要考虑区域条件，“一，要看区域的老龄化率能否达到要求、二，要区域的人均可支配收入达到3000美元/年”。而目前，大部分的养老床位都分布在远郊，郊区养老床位过剩，城区床位严重不足，“如果我们投资的养老项目是在主城区，赚到钱的概率将得到很大提升。”
此外，REITs也是养老地产的一大利器。“越秀集团有个优势，我们有REITs。我们把商业项目做起来之后，可以把它以REITs的形式出售，回笼资金。养老项目本质上就是一个大商业项目，投资回收期长，现金流稳健，与REITs非常匹配。”
张博还提供了两个关于养老产业的小贴士——康复医院和医保。
他透露就目前越秀在客村项目上，康复医院的经济效益比养老更好，而且可以与养老形成良性循环，“先通过养老有了客户，然后康复医院做起来，就能招到好医生，有了好医生之后，这个康复医院可以辐射周边。”
而医保则可以帮助需要护理的长者消化支出，由于很多长者的收入有限，如果项目的牌照能支持医保，将对项目收入有相当大的帮助。
目前养老行业非常流行“轻资产”概念，类连锁酒店的社区嵌入式养老机构和居家服务是颇具代表性的两种商业模式，张博也对之进行了辩析。
张博认为社区嵌入式机构可复制程度高，可快速扩张发展，但必须要达到3000-4000平方米左右的体量，才能赚取微利；而居家养老成本更低，只需要投资一个护理站即可，在江沪浙一带发展得也颇有起色，但是区域之间的居家养老政策有差异，广东地区或许不能完全参考江沪浙地区的成果。
在养老产业深耕多年，自然见识过不少“坑”，张博向参会的同行给出了几个提示：
1. 哪怕是租物业进行改造的轻资产项目，也有一个“养”的过程，前期投入大于支出，因此如果同时展开多个项目，企业的负担很大，不易规模化。
2. 旧改项目可能会面临产权、搬迁、消防规范、楼层高度、采光等问题，在开发改造过程中可能被卡住，因此选择旧改项目时要非常谨慎。
在张博的分享之后，众多与会者也分享了自己的经验和困惑。
02
他们说……
奥园健康生活（广州）集团有限公司执行总裁
苏 波
广东祥利投资集团有限公司总裁
徐学文
广州市客天下文化旅游发展有限公司总经理
许 文
光大华南养老健康产业发展有限公司总经理
赵永爽
广州雍美养老产业服务有限公司总经理
刘 堔
广东惠仁康养投资有限公司 （珠江投资控股）
范振忠
碧桂园大健康事业群总经理助理
黄 蓉
广州城建开发设计院有限公司书记
李 炜
富力医疗健康产业管理公司经理
陈胜军
与会者A
政策配套有待完善
01
“刚才张总说做康复医院这个结合非常好，但是我觉得这里面还是有些问题要小心——康复医院里究竟是健康促进行为，还是医疗行为？政府一定要明确什么叫健康促进。否则一旦有投诉，把康复划归为医疗行为，算非法执业，那不但不赚钱，还倒赔钱。”
02
“越秀是国企，资金成本比较低，我们作为民营来说，融资的成本还是有点高，特别是养老的融资政策，说的很多，落地很少。”
03
“现在提倡养老跟扶贫结合，到扶贫地方去招人，其实真去招了招不到，招来了留不住。再加上老是说扶贫人员去做养老，搞得好像做养老的都是贫困人员，更加让人不想做养老了。所以我建议要给养老工作者一定的社会地位、一定的待遇，而且有一定的职业前景。否则，很难保证一个稳定的、健康的，逐步提升的养老队伍。”
04
“现在政府要求旧改项目、新建项目都必须有养老设施，这个要求特别好，但是这个要求缺乏政策配套——养老设施的装修费哪里来？运营前期的亏损哪里来？”
05
“能不能调整政策，直接让城市更新公司来建养老机构，拿出来直接运营。如果能做到这一步，社区要嵌入式养老肯定会快速发展。”
与会者B
硬件并不是最重要的
01
“很多做养老的都很关注硬件，但我个人感觉未来的康养项目，要把主要精力放在配套上，包括早茶、中医馆等等。
另外，长者的心理也是不一样的，如何在精神上让他们获得满足，大家能一起玩，把这里当成家，而且乐意在这里消费——现在老人家的消费也在升级，一个长者在养老机构或者养老院一年到底花多少钱——这都是我们要研究的课题。”
02
“未来康养打造活力型场景也很重要，长者需要到处走走，如果我们各个机构联合起来，让长者可以流动，去海南，去大连、广西、贵州，他们就会觉得有意思。”
与会者C
让专业人用最快方式做专业事
“我们有很多房地产的项目，所以在养老产业方面，想跟一些专业的养老的机构来合作，居家养老，或者社区嵌入模式，用最快的方式来满足养老的需求。
与会者D
普惠的服务是否只能获得普惠的利润?
01
“我们干康养的人要有一种普惠的心态来看待当下和未来。中国未来的30年，一定会走向共同富裕，‘共同富裕’已经连续三次出现在我党最高领导人的讲话里。高端市场存在，但不是主流的方向，不是政策的方向。
但是，普惠的服务是不是只能获得普惠的利润?这是可以讨论的，如果我们用互联网的思维、生态圈的思维、高科技的手段去实现的话，或许普惠的收费和服务也能带来超额的利润?”
02
“我想给房协提点建议：第一，就是协调康养企业之间的内耗；第二，烘托个氛围，康养头三年是要养的，让老板不要觉得一转型做康养，就能马上赚钱；第三，替我们收罗信息，有些中小型的发展商手里有些存量的单个物业，请省房协收罗一下信息告知我们。”
与会者E
请房企直接购买我们的养老服务
01
“我是一个地地道道最底层做养老服务的人，2004年就开第一家敬老院，2015年承接广州市第一个日间照料，2016年承接广州市第一家长者饭堂。
在疫情之前，我曾经有放弃这个行业的念头。国家提倡9037，就是90%的老人家居家养老，3%的老人家要进敬老院，7%的这个社区养老，但是居家养老不赚钱，敬老院无论公建民营都入住率不高，半生不死，社区养老原来每天都热火朝天，老太太老公公都来，但是一听说要收一份钱，就说不来了。9037全都是没有钱的。
但是疫情之后，广州市政府的出台的长护险，成了居家养老的一个救命草！不瞒你们说，我们目前发工资的现金流，有大部分是来自长护险。”
02
“机构养老方面，我发觉相比广州的高空置率，五六线城市需求更大，是刚需，所以以后我做居家养老，还会去到五六线城市去开发。”
03
“在座的大部分是房企，如果你们要向康养这一块发展，可以考虑购买我们的服务，而不一定要自建团队。我们就是最低层的养老服务的，今天能认识大家很高兴，如果你们暂时没有这种服务团队，给我发出邀请，我会奔向你们，为你们服务，洗浴、喂饭、配餐……很方便！”
与会者F
站在地产的角度去解决老板的问题
“房企习惯拿地建房盈利，和我们养老拿地建设运营要3-5年，甚至5-8年才能持平，是严重的相悖。因此我也在反思，我们搞专业的可能觉得房企不懂养老，其实回头一想，是我们不懂地产。
地产行业的资金是有成本的，建一个养老项目，投资了1个亿进去，自然希望在2到3年的销售里面，就收回这个成本，并且接下来养老项目能持续运营，自己养活自己，不需要地产方面再投入。当我们站在地产公司的角度去解决他的问题，他就会站在我们的角度给我们更多的空间去做这个养老的事情。毕竟，虽然养老确实并不是一个很快产出的产业，但是他一旦成型以后，可以给公司输送稳定现金流，是受经济周期波动弹性最小的一个产业，这也是地产老板很在意的方面。
所以这需要我们自己，在座的从业人员，需要去做更深层次的思考，不能停。”
与会者G
可否让有问题的存量物业合规化？
01
“说白了，我们特别希望省房协给到我们的是什么？是存量物业。因为，我们不是国企，没有越秀这么好的基因，拿的都是偏远地方的项目，我真的认为偏远地方特別不好做。
但是一线城市里好的存量物业，我们是不敢奢望的，而不好的存量物业会存在各种不合规的历史遗留问题。对于这种物业，我们能不能在拿过来之后，通过协会的平台把它合规化？如果能把这些物业盘活，对我们未来的发展也会有一定的帮助。”
02
“我现在正在带团队做旅居养老的项目，在这个项目中，空置房是刚需，今天在座的这么多位大佬，你们有多少空置房，尤其是适老化配置的空置房，请给我一个价格，我把我的客户分年分月给你们引过来，既解决了大家的空置率问题，我这块业务也能做起来，让我们内部抱个团！”
与会者H
让设计直接对接养老运营团队
设计方对接客户端时，如果能够按照养老运营团队的需求（包括策划和理念的介入，以及空间、光照等等各种需求）去做设计，可以避免运营接手以后发生的二次修改。尤其是项目如果具备一定规模的话，更标准化的研究更加重要。
与会者I
请为旧改养老项目亮绿灯
01
现在住建部开始提出慢慢提出养老配套的要求，但是实际选址时这栋一块那栋又一块，根本就不可能去做一个养老项目。
02
旧改项目一旦消防不过的话，一票否决，前期投资钱全部都没有了。政府既然支持这个行业，有没有可能给予协调解决?
03
省房协王韶：协会将全力为企业赋能
会议最后，广东省房协会长王韶做了总结性发言，他首先表示应向在座各位不惧困难的康养产业“前行者”致敬，然后，其作为“广东房协康养产业发展平台”的搭建者，强调协会平台最大的作用就是向上反映企业需求，同时进行资源整合，帮助企业之间进行对接，实现行业的发展共赢。
此外，《南方房地产》作为协会平台的融媒体输出模式，也将帮助企业鼓与呼。
（图：当天会议之前，王韶与众多与会人士一起，参观越秀康养旗下康养项目越秀·海樾荟。）
会后，王韶接受《南方房地产》采访，进一步表达了自己对康养养老产业的看法，他认为首先必须更新养老观念，并从政策、土地、资金、服务和运营等方面进行创新：
【观念】中国居家养老观念根深蒂固，视到专业养老机构为“无能”与“不孝”，观念更新迫在眉睫，否则养老地产发展无从谈起。
【政策】老有所养是国家重要的民生工程之一，面临巨大社会压力，地方政府应从用地、税费、融资、医疗、交通、补贴、行政服务和专业人才培养等方面由给予必要的政策支持，方能促进养老地产健康稳定发展。
【土地】土地获取是制约养老地产发展的主要瓶颈之一，充分利用集体用地、工业废弃地等，与集体经济、保险、医疗机构等合作持有经营，最低限度降低运营成本。
【运营】根据国情、产业和老人的生理特点，采取多元化互联、复合型模式，摒弃单一粗放开发，注重资源整合利用，如:文旅休闲+养老；健康养生+养老；体育运动+养老；文化教育+养老……；也可采取混居模式，如：分栋（同一社区）、分层（同一栋）、同室（老少功能分区，既分又合），打造“一碗汤”的居住养老模式。节假日组织社工和慈善机构与老人交流互动，既消除老人的寂寞感，又形成养老与其他业态的良性互动发展。
租售并举，长短租、销售返租。
户型适中，业态丰富，确保项目良性循环。
【资金】以养老为平台，开放性整合银行、险资、国资、基金等资本，以及医疗、保险、保健、购物、餐饮、娱乐等优质服务合作机构，企业运作由重资产转向轻资产。
【服务】养老地产本质是服务，提供的不仅仅是一个物理居住空间，而更重要的还是一种全新的养老服务体验。当前中国式养老无可避免地仍以人工服务为主，养老地产建设、配套和服务都要以安全经济美观实用为主，辅以先进的高科技手段，走出片面追求“高大上”的误区，强调极致贴心的服务，让年轻人安心舒心，让老人祥和心安、温馨如家。
随着健康中国战略的确立和实施，老年群体对健康生活和高品质养老的需求日益凸显，康养产业将成为新常态下经济增长的重要动力，行业发展空间巨大。王韶表示广东省房协将按照“大平台、大开放、大分享、大发展”办会思路，构建康养产业发展平台，整合行业优质资源，构建康养产业价值链，为企业服务和赋能，引领房地产行业转型升级、多元化布局和高质量发展。
END
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