「小浦探营」广州行——从佳兆业中心看城市更新发展趋势

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前言

我们此行考察的城市为广州，全国公认四个一线城市之一、国际化大都市，匆匆几天的考察的行程，虽不能全面认识理解广州，但也能够管中窥豹地对广州房地产及衣食住行有了概念上认知，本文将会为大家分享此次考察所见所想，重点从佳兆业项目出发，看广州城市更新的发展及借鉴意义。

城市中轴线-珠江新城

我们地产从业人员，经常说每个城市都有其城市发展的中轴线，这个中轴线代表城市的商业、商务、公园、博物馆、豪宅等顶级资源的聚集，代表城市向外推广展示的形象、界面，更是一座城市绝对意义上的中心。

广州的城市中轴线无疑是围绕着珠江而建的，珠江新城。在这个珠江中轴线上，聚集双子塔、小腰线等城市地标级的建筑群；汇集了太古汇、天河城、正佳广场、超级文和友等商业中心；富力君悦酒店、丽思卡尔顿、四季等全球知名国际5星级酒店；除了这些商业、商务的汇聚，更有拥有广东省博物馆、歌剧院、图书馆等公共空间；海心沙、花城广场、珠江花园等城市公园点缀其中，可以说整个珠江新城的中轴是集一城聚华之所在，尽显城市繁华及生活之极致，满足你对一线城市生活的所有想像。

商业遍地开花-梦龙见外展点创新

广州商业发展十分发达，在珠江新城中轴线可谓遍地商业中心，从正佳广场至太古汇、从天河地到超级文和友，每座商业都代表广州城市的发展，也见证商业的不断的更新迭代，从最早的百贷商场至盒子中心至最新的主题商业，正是一部地产商业中心的发展史。

令人印象深刻的不同商业中心及业态，而是遇到梦龙的一个商业展台，其美陈、布局、设置、人员都有值得我们地产行业可借鉴学习的地方，外展点是我们地产最常见的营销蓄客手段，却又难以产生非常好的转化，而从梦龙的商业展台，我们至少可以在今后线下外展点蓄客从以下几个维度上借鉴。

精心选址：梦龙展台选址靠近出入口且周边有星巴克等网红咖啡店，其地点的选择明显是精心选择的结果，不仅截流商业中心的出入的大量人流，还能吸引周边网红店的人群，导致梦龙处也出入人头人头攒动，出现排队情况。地产的外展点选址也应遵循人流主出入口及网红店附近。

统一形象：梦龙展台区所有的输出的形象及工作人员，全部统一形象，特别是工作人员无论是高度、颜值、服装全部统一，甚至都统一化妆，留一样的发型。统一形象对外输出，能在极短的时间内吸引人流的注意力，同时也能给客户以专业、值得信赖的印象。

地产在统一人员形象输出上，还只停留统一服装、说辞等较浅层面，还未深入到统一气质、妆发、颜值等层面，未来可在此方面加强统一形象输出。

IP美陈：整体围绕梦龙的雪糕形象，来设立展台的美陈，梦龙品牌宣传片、各种梦龙品牌雪糕形象、有雪糕结合绿植的装置，还有雪糕形象的水晶吊帘、雪糕内布满碎鲜花、还有以雪糕棍形象的座椅，让处身其中的形象随处都能体验梦龙雪糕的形象及品牌理念。

地产也不泛花大力气在展台美陈装置上，但绝大多数都陷入要不简单陈设，要不堆砌过多元素，往往让客户不知想表达什么，我们地产展台也借鉴围绕一个IP元素不断地深化、延展，这时元素少即是多，少即美，也能清晰传达统一的体验。

网红打卡：梦龙展台面积不大，其通过隔断美陈、迂回的动线等最大化展示空间，同步提升更多的信息及形象的展示，每面展示设计思路，都是围绕传达梦龙形象及能够让客户驻留拍照为核心理念来设计，同时为了最大程度的吸引客户打卡拍照，梦龙专门由专业摄影人员引导客户拍照发朋友圈。

我们地产在设置网红打卡区时，不仅要考虑其好看更多要契合项目的价值点，同时应引导客户主动打卡发朋友圈，才能将打卡区的作用最大化。

佳兆业中心-330万方航母级综合体

我们考察的第一个项目佳兆业中心，位于南中轴与珠江后航道黄金交汇处。项目整体占地1716亩，总建面超330万方航母级体量，其中一期占地约196亩、总建面约48万方，规划布局5栋全维臻寓、1栋甲级滨江写字楼、1栋类住宅和超9万㎡的商业旗舰MALL。

一期在售产品以商办类公寓为主，产品以31-40㎡LOFT双钥匙，主打客户投资型产品，50-55㎡双钥匙自用型为主，主打城央第二居所。客群来源以吸引琶洲核心片区，已入驻阿里巴巴、腾讯、小米、科大讯飞等人工智能与数字经济领军企业的员工为主，以较少的成本，获得城央居住体验，占据稀缺城市资源。

商贸综合体资产

佳兆业中心非传统地产项目，是以承担酒店专业市场的升级转型的新一轮城市更新的先行的项目，自建超9万㎡集中式商业，打造出以酒店用品的线上线下全产业链一站式的服务平台，同时通过5大特色组团（品牌会展中心，新兴体验中心、品牌孵化中心、新型市场服务中心、特色消费中心）赋能酒店用品市场的升级迭代，造就国际智造营商中心。

不仅是在专业市场及功能上做到升级创新，在商业中心上也不是简单将专业市场搬进商业中，同时规划了6大商业广场、3条大道、2大公园等营造复合空间形态，以提供外摆、演艺、活动等更多的增值功能。在二层通过独有空中连廊平台设计，汇集商业人流实现多首层商业消费体验。

城市更新 一线城市经验借鉴

此次考察之所以选择佳兆业中心这个项目来分享，是想借这个项目来看看城市的发展趋势及城市更新模式的体会及借鉴意义。城市更新项目，已经越多越多在我们日常项目当中遇到，武汉也有华侨城红坊、融创1890、招商未来中心等以旧厂房业主的城市更新的超大体量项目，所以学习一线城市的成功经验，从中学习其是如何处理与原有地理及产品的关系及如何处理城市、产业、人居的三者之间的融合。我们可以从以下几个维度得到城市更新项目的启发：

从多中心至城市更新

无论是广州还是武汉城市发展趋势，已经由过去追求大，摊大饼式的发展，不断往外拓建立多个区域CBD，追求经济的快速发展，在十四五规划中，各大城市不约而同的提出CAZ的发展理念，不在过度追求经济，而是强调集约式高品质高质量的发展新模式，在有限的土地内以人为本，考虑商业、文化、活动、居住等功能的混合，建立更有生命活力，更有温度，更以人为本，更高效率、更人性化的中央活动区。

武汉提出七大亮点片区、汉口区辉煌七公里；广州提出的“三旧”、“三园”、“三乱”等城市更新九项重点工作，在“1+1+N”政策体系下走出了一条广东特色的超大城市有机更新新路径，其中兆业中心就是海珠沥滘区域更新的先行典范项目，广州为推进城市更新工作顺利，首次为城市更新立法，可见其决心。

城市边界消融

佳兆业项目做为以做旧改闻名城市更新专家，多年参与旧改及城市更新项目170个，总货值2.5万亿，其有着丰富的城市更新操盘经验，在此次项目为，为处理街区、城市、人三者之间的关系达到有机的融合，传统项目多以冰冷的围墙，隔绝城市与社区，保护小区的同时也推动活力与温度。

项目在其规划中及示范区，明显看到社区的边界不再是以传统的高大围墙为主，更多的是通过商业、街角广场、口袋公园等创新形式去消融城市与社区的边界，同时也提升整个城市及社区的的活动，消融街区与城市的边界，提升城市与街区的活力，使城市、街区、社区、人三者做到有机融合，从中我们可以学到，在处理地块红线、社区边界的时，可以做到半开式，融入商业、公园等因素，来实现创新。

完善城市肌理

项目虽然是酒店专业市场的改造，但佳兆业并没有简单的从地产商的角度出发，实现酒店专业市场的搬迁就行，而不去考虑其酒店专业市场的业态及发展，而是在规划设计之初就考虑到酒店的升级、改造甚至其中消费者场景满足，才会规划出5大特色级团，空中连廊平台等功能及空间，就是从使用者与消费者角度出发，充分考虑其场景需求，让酒店用品专业市场从业者相信，佳兆业能够提借更好的服务及功能，帮助他们实现生意上的升级及跨越。

同时佳兆业更实现区域城市界面的更新，改变了过去专业脏、乱、差的印象，完善城市功能的升级，使其不仅仅是个专业市场，更有会展、品牌孵化、特色消费等功能的完善，提供酒店用品市场全产业链服务平台。

数字化产业赋能

佳兆业不仅从功能、空间等硬件上帮助产业升级，同时也联合腾讯、阿里等数字化领先企业，针对酒店用品市场通过“云数据平台”实现酒店智能化、设计个性化、产品金融化、物流精确化、消费特色化等方面通过数字化为产业赋能。

反观武汉或者其他城市的旧改及城市更新，更多停留修旧如旧、简单借鉴建筑形态保留及创新，内则仍是地产逻辑，来实现城市更新，这也导致这么城市的创意园区、城市更新项目并不成功，我们应当借鉴佳兆业的思维，从产业、建筑、人、社区等全维度去考虑项目的城市更新。

以人为本是核心

从佳兆业中心城市更新项目学习及分析，可明显看出新型城市更新，核心更多是回归人及生活本身，以人为本的去思考原建筑、城市、人居、自然、产业之类的场景关系的不断的升级满足，只有从底层的以人为本的角度出发，才能实现真正意义上的城市更新典范。

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