商河北纬37°康旅示范小镇：6000亩大体量小镇暗藏隐忧

北中国康旅示范小镇、重塑北中国康旅版图……近日，济南市商河县的北纬37°康旅示范小镇项目开始在济南亮相，引发了人们对商河楼市的重新关注。在市场表现平平的商河县开发“6000亩温泉小镇”，开发商鼎瓯集团能否将这一宏伟蓝图落地实现?

前身：商河温泉国际曾在2013年“烂尾”

大众网·海报新闻记者查阅发现，北纬37°康旅示范小镇的前身为商河温泉国际，是以商河温泉为名片打造的城镇综合体项目。项目位于济南市商河县南部新城的温泉旅游度假区内，西侧紧靠着S248省道。该项目于2012年6月份开工，当年11月份开盘，原计划在2014年年底交房，项目在2013年“烂尾”，温泉国际大酒店仅主体完成了主体建设。

据济南时报2017年6月份关于《商河县温泉国际部分项目何故连年停滞?》的报道中提到，北纬37°温泉项目作为商河县的头号工程。2016年5月，商河县委县政府已和济南鼎新置业公司重新签订了协议，共同推动此项目。整个项目占地6000亩，列入当年济南市市级计划项目。报道中提到，在商河县商中路上的温泉国际工地现场，已停工多年的温泉国际大酒店主体框架矗立在道路的一侧。据介绍，商河县温泉国际项目是2010年商河县委县政府和原济南城投集团一并进行开发建设的。2013年由于后者出现部分问题，该项目自此停滞不前。

记者从济南鼎鑫置业有限公司2018年公开的招聘信息中查询到，济南鼎鑫置业有限公司成立于2016年7月，并于2017年完成山东鼎瓯文化旅游发展集团的注册成立，公司注册资本10000万元人民币。主要从事房地产开发及管理、旅游管理、酒店管理、农业园艺管理、商业营运管理、物业管理等于一体的专业地产企业。鼎瓯集团拥有大量的土地储备，包括山东济南北纬37°项目6000亩温泉小镇(其官网显示为8000亩)，山东临沂3000亩的文旅项目，贵州修文12000亩的文旅项目，以及吉林长春、广西北海、海南均有项目储备。

现状：北纬37°康旅示范小镇已入市销售

在今年2月份公示的济南2019年市级重点项目中，北纬37°生态温泉城建设项目赫然在列。根据开发商的对外信息释放，该项目在市场销售中的案名为北纬37°康旅示范小镇。

鼎瓯集团公开资料显示，其目前所开发的北纬37°康旅示范小镇项目位于济南市商河县花博会东侧，小镇包含健康、文旅、教育、休闲农业、康养社区等版块内容，将“重塑北中国康旅版图”。

据齐鲁网2017年3月份报道，3月6日上午，商河举行北纬37°温泉公园项目启动仪式。北纬37°温泉公园是今年的市级重点项目，也是商河1号工程——北纬37°温泉悠养小镇的重要组成部分。北纬37°温泉悠养小镇规划用地面积约6000亩，计划总投资70亿元，总建筑体量约150万方，是包含“世界温泉博览汇、千亩市政运动公园、温泉商业小镇、休闲观光农业体验区、生态养生住区、全国温泉康养结合示范基地”6大功能业态的大型生态旅游度假综合体。

2017年6月，商河县委副书记做客《作风监督面对面》时提及，北纬37°温泉公园可以在2018年2月实现开园，开园时间向后推迟了三个多月。不过，该公园也没有在2018年的2月顺利开园，据项目的官方微信内容显示，北纬37°清水湖公园于2019年1月18日竣工验收，而公园内的儿童乐园等配套预计在2019年的5月底才能对外开放。在《作风监督面对面》中，商河县领导还提及项目中的亮点部分如果没有其他情况，温泉MALL和温泉小镇2017年7月份能实现开工，直到一年多以后，2018年的10月底，北纬37°温泉MALL才举行了开工仪式。

据大众网2018年10月份报道，2018年10月25日，北纬37°温泉MALL举行开工仪式，鼎瓯集团董事长兼总裁秦晓东出席仪式。北纬37°温泉MALL项目占地108亩，总投资超过7亿元，是北纬37°温泉小镇的组成部分。北纬37°温泉小镇项目总占地20多万平方米，总建筑面积约12万平方米，预计总投资约19亿元。北纬37°温泉小镇文旅项目由“世界温泉文化博览汇”“温泉水世界”“温泉MALL”和“温泉度假酒店”“温泉唐风主题小镇”五部分组成。

那么，项目最新进展如何了?据凤凰网5月份《配套建设进展缓慢 北纬37°能否打响“温泉”名片?》报道中航拍的最新建设进展显示，温泉小镇和温泉mall整体建设进度缓慢，区域有大片荒地，整个项目目前建设较多的是对外销售的商品房部分，相关的配套建设进展缓慢或暂无开发迹象。

据贝壳网工作人员在微信朋友圈分享的北纬37°康旅示范小镇宣传海报显示，目前，项目住宅价格5888元/平米起，涵盖96-160平米多个户型房源。记者致电北纬37°康旅示范小镇售楼处电话了解到，除一期的部分低楼层房价价格在6000元/平米左右，洋房价格在7300元/平米左右;二期顶跃底跃户型的价格在8300元/平米左右;三期的小高层价格基本在6300元/平米左右。其中，一期部分房源已经交房入住。

记者调查了解到，由于市场需求平稳，目前，商河楼市仅有碧桂园·公园上城、北纬37°康旅示范小镇、长青·艺墅、红星天铂等楼盘在售，价格保持在6500-7800元/平米之间，市场需求平稳。为了促进销售，北纬37°康旅示范小镇在济南市高新区设置了展示中心，6月份对外开放。可以预见的是，由于受整个济南市长期限购政策的影响，且商河与济南距离相对较远，预计济南城区居民前往商河置业的人群相当有限。

另据官方资料显示，截止到2018年，商河县常住人口约58万，非农业人口8.1万人，由于当地支柱产业较少，在济南各区县的GDP排行上，商河县生产总值居末位。当地居民购买力有限，对商品住宅的市场需求也比较平稳。业内人士分析认为，虽然这两年有碧桂园、红星等开发商入驻，并不能代表当地的市场形势乐观，在大环境不好的情形下，当地商品房的销售压力还是比较大的。

隐忧：开发商能否真正“重塑北中国康旅版图”?

近年来，产业地产已然是一个非常热门的名词，无论哪家开发商，一般都会把产业地产作为拿地方向之一，而且大张旗鼓进行宣传。

众所周知，在产业小镇这样大体量项目的开发过程中，其中商品房的销售能较快地为开发企业回笼资金，所以开发商通常会先对商品房部分进行开发，而配套设施建设需要大量的资金投入，一般会放在后期进行。

目前开发北纬37°的开发商鼎瓯集团虽然在官网中提到未来有大量的土地储备，从公开报道信息推断，该集团目前或仅有商河一个大型项目在开建。商河项目的住宅销售虽然可以为企业回笼资金，但在当前市场平稳的情况下，项目规划的配套是是否能够兑现?建设周期有多久?还是个未知数。

据济南住宅与房地产信息网预售资料查询显示，截止到2019年6月3日，北纬37°项目共取得1259套房源的预售证，已售且进行了网签的房源有668套，销售面积近79800万平米。置业顾问告诉记者，项目二期顶跃等户型价格在8300元/平米左右，三期小高层均价在6300元/平米左右，主力户型面积在96-160平米之间。即使按照最贵8300元/平米的单价计算，北纬37°项目网签房源的回笼资金约6.6亿元。而据公开报道，北纬37°温泉小镇整个小镇项目约投资70亿元。

开发商骨子里流的是高利润、高周转血液，仅从表面来看，项目目前回笼的资金与建设所需资金还相差甚远。

在北纬37°康旅示范小镇的宣传资料中，提及了1+2+3的小镇生活模式即1为生活理念，2为生活圈，3为小镇教育、健康中心、休闲中心配套。其中第二部分提到的生活圈，包括1200亩清水湖公园、5万平米休闲娱乐小镇、4万平米温泉博物馆。虽然文字资料中对商品房部分的描述较为弱化，但在规划图中，墅级温泉洋房、中式院子等住宅产品的占比还是较大的。

不可否认，北纬37°康旅示范小镇作用天然的温泉资源优势，环境和空气都不错。但从宣传资料来看，北纬37°康旅示范小镇的康养、文旅特色亮点不足，项目缺乏自身亮点、智慧化运营服务不足。如果存在挂着小镇的名头做地产开发的行为，再加上周围的市政、生活配套等不完善，这样的项目就难以脱离地产开发为主题的嫌疑，最终能否成为真正的康养文旅项目，短时期也难以给出定论。

相关链接：中弘济南鹊山项目等待复活

据《经济导报》2018年12月报道，中弘退逾期债务规模持续攀升，一些债权方也将中弘退推上了被告席。

受总部资金链断链影响，中弘旗下一些项目都陷入困境，这也包括济南中弘鹊山新奇世界国际度假区项目。

中弘鹊山项目规划宏大，目前已入住的小区在其整个项目中所占面积不算大。经济导报记者注意到，在中弘已拿的第一批土地中，商业用地目前还未开发，目前周边一片荒芜，一直沉寂。受累于债务危机，其第二批土地开发陷入停滞。

中弘近年来运作了一系列旅游地产。按照此前规划，济南鹊山项目计划打造一个囊括了美猴王主题公园、住宅等项目的超大型的文旅产品，规模庞大，但大型文旅项目依然不见踪影。

来源：大众网·海报新闻

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