六大步骤：解读用地性质变更的全流程

建设用地性质变更的程序

（1）用地使用单位或开发建设单位向城市规划行政主管部门提出申请。

（2）城市规划行政主管部门依据城市规划和有关法律、法规审查批准，报市政府备案。

（3）重点地区的建设项目报市政府审批。

（4）对城市总体布局有重大影响的规划用地性质的变更，需报规划的原审批部门审批

一、申请。由用地者填写变更土地登记申请书，说明变更依据和变更内容，同时提供下列证明材料：

(一)因土地有偿出让、转让引起国有土地使用权转移的，应提交出让、转让合同及有关批准文件。

(二)用出让、转让获得的土地使用仅进行抵押、或因抵押终止引起权利消失的，应提交抵押合同和有关批准文件。

(三)因买卖、转让地上建筑物、附着物引起土地使用权转移的，应提交地上变更后的房屋所有权证书等。

(四)因继承地上附着物引起土地使用权转移的，应提交地上建筑物的建筑物产权证明及公证机关有关继承权的公证书。

(五)机构调整、企业兼并等引起土地权属变更的，应提交有关领导部门的批准文件和原土地证书。

(六)因处分抵押财产引起土地使用权转移的应提交有关的证明文件。

(七)商品房预售，预售人应在预售合同签定后三十日内，将预售合同报土地座落区县土地管理部门备案。

(八)划拨土地使用权依法办理土地使用权出让手续的，应提交土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原土地证书。

(九)土地使用者、所有者和土地他项权利者更改名称、地址的，应提交有关证明文件和原土地证书。

(十)国有土地的用途发生变更的，应提交土地管理部门的批准文件和原土地证书。

二、变更地籍调查。根据土地使用者土地变更登记申请的内容项目进行实地调查审核权属并进行地籍测量。

(一)权属审核。核实法人身份证明与申请书上的法人、委托代理人身份证明与委托书上的姓名是否一致。在土地使用者相邻双方在场的情况下共同确认变更后新界线、并将调查结果填入调查表内，同时让相邻者在表上签字、盖章。

(二)地籍测量。对变更后新产生的宗地的形状、界址点、界址线的位置、宗地面积、地籍图等进行准确的测绘、计算同时对原宗地的界址点、界址线的位置、宗地面积、地籍图等要进行相应的修测。

(三)注册登记。变更登记申请经过变更地籍调查之后，其成果经检查验收，达到依据充分、权属合法、界址清楚、面积准确的要求，便可上报区县或市人民政府审核、批准，更改或重新填写土地登记卡、归户卡。

(四)填发土地证书。属于权属变更的要更换土地证书。

用地性质变更六大步骤

么程序，要哪些部门批准。

我以前有个概念，就是只要符合当前的城市总体规划和控制性详细规划，那么就先收储，然后在挂牌出让，然后就一切进入正常程序了。先收储再挂牌出让，主要是考虑到土地资源供应的公平性。

但有同行的说法是，特别那些已经出让的土地，已经有使用单位，已经取得了土地使用证，如果符合当前相关规划，并提出申请，规划管理部门和国土管理部门书面批复，规划局同时按控规提出新规划条件，国土局和建设单位签订土地使用权出让合同变更协议，然后单位凭原有土地使用证和变更合同到规划局重新换发建设用地规划许可证，最后重新到国土局变更土地使用证登记。其间一般涉及到调整、补交土地出让金的，按照两种不同使用性质土地出让金的差额缴纳。土地出让金由土地部门指定的土地评估机构评估后确定。

1、权限问题：由于土地使用性质变更必须经当地规划管理委员会批准，一般规委会主要成员为书记、市长、分管副市长，因此当地一把手必须对此事不反对才有可能

2、原则问题：当地规划局、国土部门分管部门、分管副局长、一把手应该支持并同意（主要是规划部门审核是否符合土地利用规划，国土部门负责变更费用的核定和是否有相应的土地利用指标核定），因此土地必须符合城市总体规划、土地利用规划同时原则上挂牌、拍卖用地不能变更（我也觉得这个原则很重要，除非上述核心政府管理层认为有相当合理的理由）

3、程序问题：首先土地方向规划部门提出变更申请，规划审批—国土部门征询意见—规划管理委员会审核–规划设计条件变更—国土部门费用核定—与国土部门签订变更合同–换发建设用地规划许可证—换发土地使用证。

这个没有仔细研究过，请大家指教！