奥园健康：住宅+商管双轮驱动，营收毛利维持双增长
引言
2020年8月14日晚，奥园健康（3662.HK）发布2020年中业绩公告，公司规模持续扩张，住宅加商管增长势头强劲。据公告显示，截至2020年6月30日，奥园健康总收入约为5.469亿元（人民币·下同），同比增长约39.5%；毛利约为2.195亿元，同比增长约41.5%，毛利率约40.1%，维持高于行业的平均水平；净利润约为1.117亿元，同比增长约24.0%，净利率约20.4%。
战略收购加速管理规模扩张
积极收并购，扩大管理规模与管理组合。2020年5月，奥园健康以3530万元收购宁波宏建的65%股权，宁波宏建目前在管项目合共34个，合约建筑面积约为240万平方米。6月，又以2.48亿元收购乐生活的80%权益，乐生活于北京、河北、河南、天津、重庆及四川等地管理220个项目，物业总建筑面积约为2330万平方米。通过战略收购，奥园健康丰富了其物业管理服务组合，也得以进军新区域市场及有效扩大业务范围，完善业务布局，加速物管业务的规模增长。
物业管理服务方面。截至2020年6月30日，奥园健康共为中国13个省份、直辖市及自治区39个城市的98处物业提供物业管理服务，涉及总在管建筑面积约为1610万平方米，较2019年同期的约1200万平方米增长约410万平方米，同比增长34.2%。本报告期内，物业管理服务分部新增在管建筑面积合计为100平方米。
图1 物业管理服务分部总在管建筑面积
单位：万平方米
（数据来源：奥园健康半年报，中物研协）
商业运营服务方面。截至2020年6月30日，奥园健康共与43个商场签订提供商业运营服务合约，合同总建筑面积约为180万平方米，其中，订约向32个合同总建筑面积约为150万平方米的商场提供开业后的商业运营及管理服务。本报告期内，商业运营服务分部新增的合同建筑面积合计为80000平方米。
截至2020年6月30日，奥园健康共为中国11个城市17个正在运营的商场提供商场运营服务，在管总建筑面积约为80万平方米，较2019年同期的约53万平方米增长约27万平方米，同比增长50.9%。
图2 截至2020年6月奥园健康在管及已订约管理的商场分布
（数据来源：奥园健康半年报）
两大板块齐发力，营收维持高速增长
奥园健康营业收入来自物业管理服务及商业运营服务两大板块。截至2020年6月30日，奥园健康总收入约为5.47亿元，较2019年上半年增长39.5%，主要由于在管总建筑面积快速增加及商业运营服务带动增长。其中物业管理服务及商业运营服务的收入占比分别为75.4%和24.6%。
图3 奥园健康营业收入构成
单位：亿元
（数据来源：奥园健康半年报，中物研协）
多样化服务助力社区增值服务收入快速增长。物业管理服务分部收入较2019年同期增加约12470万元，同比增长约43.4%。其中物业管理服务收入增加约5440万元，同比增长约30.4%，主要由于在管建筑面积较2019年6月30日之1200万平方米增加至2020年6月30日之1610万平方米所致；大业主增值服务收入增加约4300万元，同比增长约55.3%，主要由于奥园健康新增为大业主提供前期介入服务和智能化小区建设及规划服务；社区增值服务收入增加约2730万元，同比增长约88.6%，主要由于奥园健康增加开展多样化社区内配套如家居生活服务、送货到家、医疗等服务。
图4 奥园健康物业管理服务分部收入
单位：万元
（数据来源：奥园健康半年报，中物研协）
商业运营服务增长势头强劲。商业运营服务分部收入较2019年同期增加约3020万元，同比增长约 28.9%。其中商业运营及管理服务收入增加约3370万元，同比增长约 44.5%，主要由于管理或经营的购物商场数目由2019年6月30日的12个增加至2020年6月30日的17个所致；市场定位及商户招揽服务收入减少约350万元，同比减少约12.1%，主要由于疫情的影响，购物商场的开业时间有所延迟。随着疫情的缓解，购物商场将在下半年陆续开业，其中宁都奥园广场已于7月31日开业。
图5 奥园健康商业运营服务分部收入
（数据来源：奥园健康半年报，中物研协）
持续发展大健康产业
奥园健康的大健康业务通过线上线下相结合的一站式医疗服务平台，打造全龄化健康生活方式，并深度应用于“物业生活、商业中心体”两大生态圈，持续整合优质健康资源，成立大健康产业发展研究院和医美产业发展研究院，为客户提供医学美容服务、康养服务及中医服务。
医学美容服务方面，奥园健康引进国际医疗团队、现代化医疗体系与服务理念，并凭借团队的成熟管理经验，营造“专业医美就在身边”的“轻医美”理念，打造医学美容业务，创立医美品牌MS ARORA及化妆品品牌ARORA LAB，并与中国医美本土化管理相结合，与南方医科大学南方医院整形美容专家合作，精准把握客户对医美服务的多元化需求。此外，奥园健康于 2019年12月战略投资浙江连天美医美集团，引入全国医美学会专家指导，提升医美业务能力并扩大医美业务影响力。
康养业务方面，奥园健康与广东古兜旅游集团在江门古兜温泉小镇签署战略合作协议，同时华南首家心肺康养旅疗产业新模型—（古兜）心肺康养训练营也正式揭牌。期内，集团社区康养品牌“奥悦之家”于在管社区广州番禺金业别墅花园、广州萝岗奥园广场、中山爱琴海正式试业，让业主在家门口就能享受到优质养老服务，其中包括中医保健、健康管理、康复理疗、老年大学、适老化改造、老年用品辅具使用等项目。
中医服务方面，奥园健康在其所管辖的物业，广州番禺奥园养生广场与广州萝岗奥园广场，开设了两家中医中心，已拥有一批著名老中医团队，提供专业、便捷、特色中医服务，真诚服务社区及周边群众。
未来：三大业务联动发展
物业管理实现全产业链布局。奥园健康将在提供基础物业管理服务的同时，利用上市平台优势，深化战略布局，聚焦与其他业务的协同发展，并持续通过自身拓展、投资并购、合资合作方式扩大物业管理规模，完成物业管理业态全产业链布局。
商业运营推进多经联营。奥园健康将积极拓展多种经营业务，以及透过扩大现有创新广告业务，从多维度结合提升集团经营整体业绩。商业运营已于业内拥有成熟、高口碑的品牌认知度，在深耕粤港澳大湾区的同时，重庆、成都、江西、贵州等多地项目业绩亦呈现稳中增长的态势。同时，继续推进多经联营业务，选取优质品牌进行联合经营，努力开拓增加更多创收管道，推进收入利润增长。
深化大健康产业服务。奥园健康将持续提供大健康业务以满足客户不断变化的需求，从而实现未来增长。就此，奥园健康将继续专注开拓以医美、康养、中医等业务，迎合养老产业政策，打造社区健康管理的在线平台，提升社区服务质量和客户满意度，并积极寻求可提供各项服务的战略联盟、投资及并购，与物业管理及商业运营服务优势互补。
总结
2020年上半年，奥园健康在物业管理、商业运营两大板块的共同发力下，增收又增利，且收入利润增长较快，企业创收能力持续增强。此外，大力发展大健康产业，持续深化“健康+科技”，深耕粤港澳大湾区，布局全业态产业链，不断优化升级服务模式与服务质量，表现出较强的成长能力。
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