万科康桥美盛联合：革命蓝堡湾

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上周，一个粉丝给我发了一张图片。

图片是微信对话，对话显示：10月28日，郑州应急管理局接到报告：郑州圣菲城小区一电梯门挤人后继续运行，造成1人伤亡。

圣菲城，曾经金水区的高端住宅，如今十几年过去了，设备老旧，得不到维修，事故开始频现，无独有偶，蓝堡湾的电梯也是事故频发，业主多次维权，至今得不到改善。

过去20年，金水区以蓝堡湾为中心，形成金水CBD，区域的住宅板块，我们可以统称为“蓝堡湾板块”（以下简称蓝宝湾区）。

【1】

感谢关注郑州楼事八卦，我是宇文播。

CBD也意味着绝对的中心：正弘城、360、花丹、凯旋商业汇集；278号线在这里穿行；省实验、文一、省幼儿等各类名校。因为如此，这里的土地早早北开发完毕，蓝堡湾、名都、天骄华庭、万达公馆、圣菲城，得益于得天独厚的位置。

这些楼盘的整体均价都在2.3-3.3万之间。

图1：金水CBD住宅

2.3-3.3万/㎡的均价，在郑州主城区是以“王者”的地位存在。

当然，不仅仅是这些近10年开发的新房价格高，二手房更高，文化路58号3.4万，农业路10号3.3万，文化路92号3.1万，政法家属院3万，白庙住宅楼3.6万，中银家属院2.9万。

在这些价格影响下，蓝堡湾片区断崖式领先其他片区。

图2：金水区片区均价

文博广场2.4万和科技市场2.1万的均价，远远领先于周边1.2-1.5的市场均价。

蓝堡湾片区的确位于金水区的中心，难道现在的房地产依旧是香港李先生说过的那句老套理论：“地段、地段，还是地段”的话吗？

【2】

我们接着看距离蓝堡湾片区不足2公里的泰和锦苑片区。

如下图：

图3：东润泰和附近住宅价格

这是贝壳网显示东润泰和、中海锦苑以及周边楼盘的价格图，其中，东润泰和以2.9万/㎡的价格高居榜首，中海锦苑以2.5万/㎡的价格紧随其后，这是2个2字头的价格。

随后就是1.3万的博颂路5号院，1.2万的香桔市和江山名典，1.1万的司法警官家属院，1.1万的商务学校家属院，以及0.96万的金泰家属院等。

2.5万锦苑和2.9万的泰和，对比1.2万的周边，他们的区别在于产品，锦苑和泰和（其中泰和是高端产品）的产品既然地段地段还是地段，为什么在同一个地段，价格有2.9万/㎡的，也有0.96万/㎡的，价格相差3倍以上？

同样地段，价格相差3倍。

如何用香港李先生的话来解释这个地段问题？

事实上，蓝堡湾片区的价格之所以居高不下，有3个原因：

1、老房子是因为学区房的原因。

2、新房子是因为其实近15年开发的新楼盘。

3、地段。

在这3个因素中，老小区价格3万+的原因是：80%学区房，20%地段。新小区3万+的价格原因是：新房子新小区70%，30%地段（在不考虑学区因素的情况下）。新小区的70%因素所指的就是“产品因素”。

如果蓝堡湾片区有一个没有任何学区的老旧小区，其价格不会超过1.7万！在金水主城内，任何一个没有学区的老旧小区的价格也不会超1.7万，而容积率在3以下，且在近10年内开发的小区，不论有没有学区，其价格不可能低于2.5万。

所以，没有中学学区的东润泰和仅凭产品就冲到了2.9万/㎡。

图4：东润泰和之秋

在决定产品价值的2个核心因素中，产品已经占据了主导地位，目前郑州加速压缩地段的因素空间，未来，其将长期稳定在7成因素的左右。

地段决定价值的时代结束了。

【3】

做个假设吧？

一个很牛逼的产品，地段一般，价格很贵。

一个地段好的产品，品质一般，价格很贵。

前者是必然，后者是偶然。在城市框架继续拉大，小地段概念越来越淡的情况下，产品正在取代地段，成为价值的首要因素。

以产品革命地段的时代即将来临，2021年，在金水主城区，万科康桥美盛联合起义：产品才是衡量房地产价值最重要的因素。

盘点一下围绕蓝堡湾片区上演的12个革命楼盘，这12个盘中：6个豪宅，直接可以秒掉蓝堡湾片区住宅五盘，6个改善盘，也轻松超过。

如下图：

图5：金水豪宅布局

未来天奕：160-580㎡大面积为主，定位城市顶级豪宅。

古翠隐秀：万科的主城顶级豪宅，主流面积段188㎡和255㎡。

雅颂居：170㎡和210㎡为主，城市珍藏级豪宅。

金水印：高质玻璃局部铝板外立面，3000㎡会所，精装修。

泰和：160㎡和210㎡的主流面积段，李玮珉郑州首个作品。

九章：康桥湾系的主城首个作品，亚洲十大城市地标豪宅。

对照这6个楼盘的标准，我们回头看一下蓝堡湾产品：颜值方面，整个蓝堡湾片区只有蓝堡湾一期的干挂石材和美盛金水印的玻璃幕+铝板，剩余都是真石漆了。会所方面，整个蓝堡湾片区只有恒大名都和美盛金水印有会所，相比恒大的会所，开发晚十年的金水印会所更现代化。精装方面，只有恒大名都是刚需精装。改善方面，整个蓝堡湾片区只有金水印和蓝堡湾一期是纯改善的大面积段产品。

所以，康桥、万科、嘉里、未来和美盛新出的这6个盘全方位秒掉蓝堡湾片区住宅产品毫无悬念，注意，是秒掉。

图6：泰和之秋

再看其他的盘。

万科世玠、万科江山府、翠湾中城、普罗、天悦城、优地，虽然不是城市顶豪，但产品上还是超过了蓝堡湾片区的主流产品。

预测一下5年后16盘及蓝堡湾片区产品价格预计：

雅颂居：5万

泰和：4.5万

古翠隐秀：4.2万

未来天奕：4.0万

金水印：3.5万

天樾九章：3.5万

世玠（高层）：3.2万

翠湾中城：3.2万

江山府：3万

优地：2.9万

蓝堡湾：2.8万

天悦城：2.7万

天骄华庭：2.6万

恒大名都：2.5万

万达公馆：2.4万

圣菲城：2.3万

强烈推荐目前在售的天樾九章、天悦城、金水印和翠湾中城。

天樾九章，康桥湾系主城作品，康桥新一代纯产品作品，魏河河畔，上风上水，执掌金水行政和贸易双耳，傲居金水北核心。未来，天樾九章必然成为金水北区的新地标产品，新一代居住大宅的形象代言。天樾九章，这个gad的作品，以1.7万-1.8万的价格起步决定了它一定是继美庐湾和香麓湾之后，成为郑州未来2年涨幅最快的楼盘，正如上面预测。5年后，天樾九章将具备和金水CBD同样的价值。

天悦城，位于金水北三全路文化路核心交汇，拥有交通中心、景观中心、地铁中心、教育中心等优势，企业发展稳健，小块头大作品，一个几乎没有短板的作品，可谓金水北神盘。一直不知道这个牛在哪里，但它却在金水北一直神一样的存在。

金水印，位于北三环东风渠，可以说是距离金水CBD最近的项目，具有金水CBD的区位优势，又是新一代作品，会所，立面、精装齐全，追求CBD，舍它其谁？某种意义上，在区域上，这是个可以纳入金水CBD的盘入其中，将它无敌。

翠湾中城，未来郑州西北的明星作品，创新、颜值、商业和交通是项目的四大法宝，随着郑州框架的拉大，超越同门的江山府和世玠只是时间问题。万科的新产品，从不会让人失望，未来的增值也不会让业主失望。

结语：

他们说：地段地段还是地段；我说：3成地段7成产品；我还说：自住看地段，价值看产品；今天结语不写那么多，希望你相信那句话：字越少，事越大。记清楚。

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