凤凰股份2020年半年度董事会经营评述

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凤凰股份2020年半年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况的讨论与分析

（一）公司开发项目进展情况2020年，公司在建项目3个约86.4万平方米。1、泰兴凤凰文化广场项目：总占地177亩，总建筑面积约46.6万平方米，产品类别为商业、普通住宅。项目用地由如泰运河北侧大三角、小三角和南侧三地块组成。目前北地块于2017年已全部交付。南地块的1号楼、2号楼已完成竣工交付，3号楼正在进行外幕墙施工。2、宜兴凤凰怡然居项目：总占地283亩，总建筑面积约17.2万平方米，产品类别为花园洋房、别墅，项目配套有活动中心、康复医养中心，该项目为公司进军养老产业的试点项目。目前该项目1、2组团花园洋房已交付；3、4组团别墅可销售面积约3.3万平方米，目前正在加紧施工，4组团已全部封顶，3组团正在进行土石方和基础施工。3、镇江凤凰和颐居项目：总占地133亩，总建筑面积约22.6万平方米，宗地东邻东城绿洲翰林苑，南至纬八路，紧邻镇江第一中学，西至谷阳路，北至桓王亭路。规划用途为居住，容积率1.8，可建地上计容建筑面积15.984万平方米，地下约6.45万平方米。规划有19东花园洋房、1栋小高层、6栋高层住宅及6栋相关配套用房。地块方正，区位优越。该项目已于2019年12月19日取得施工许可证开工建设，目前正在进行地库施工，预计2021年三季度开始销售，2022年二季度局部竣工交付。（二）健康养老产业的转型发展报告期内，公司在坚持房地产开发主业经营的同时，积极探索战略转型，进军健康养老产业，在江苏宜兴打造健康养老地产项目——凤凰怡然居。该项目以配套养老服务为核心，着力打造产品优良、配套完善、服务贴心、管理精良的高端养老养生项目，是公司践行转型布局的试点项目。公司通过集中力量打造精品养老社区，逐步完善养生养老产业各个环节。在养老地产中，公司通过与专业养老运营团队的合作，聘请专业企业对公司养老地产项目进行规划、智能化系统设计、适老化设计等多项咨询策划，并将社会资源、政策资源进行充分整合，努力形成“机构→社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式，从而实现医疗保健、养老养生、旅游度假多个领域协同发展。（三）继续保持规范治理的良好态势公司董事会、监事会、股东大会规范运作，报告期内公司共召开5次董事会、3次监事会、1次股东大会；公司在业务、人员、资产、机构、财务等方面与控股股东完全分开，具有完整的业务及自主经营能力；信息披露亦真实、准确、及时、完整。

二、可能面对的风险1、政策风险房地产受政府宏观政策影响较大，若下半年调控政策出现较大变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。2、经营风险调控政策造成需求端波动，房地产开发企业间竞争加剧，导致房地产销售收入下滑，利润率降低，可能会对公司的经营业绩产生一定影响。应对措施：及时调整营销策略，加快开发周转速度，降低成本。3、财务风险房地产开发企业属于资金密集型行业，在国家“住房不炒”，去杠杆、稳房价的大背景下，房地产企业的融资环境整体不容乐观，可能导致公司的融资受到限制，或融资成本上升，从而对公司的生产经营产生不利影响。应对措施：合理安排融资计划，拓展融资方式，多渠道筹措资金，保证公司财务成本处于合理范围。4、转型风险公司新进入养老地产行业，虽然有着良好的发展机遇，但面临资金投入大，回报周期长，商业模式不成熟、缺乏新领域经验等经营风险。

三、报告期内核心竞争力分析（一）体制优势公司是国有控股上市公司，控股股东是江苏凤凰出版传媒集团有限公司（凤凰集团），实际控制人是江苏省人民政府。江苏凤凰出版传媒集团有限公司是全国文化产业重要的战略投资者，其（二）文化品牌优势公司是江苏省首家定位于文化地产开发的房地产开发企业。公司依靠凤凰集团丰富的文化资源，通过全面复制文化主题地产开发模式，以文化产业基础设施建设和文化街区开发为依托，同时推进周边商、住项目开发，实现了文化与地产的有效整合。公司始终坚持文化地产发展观，着力于实现内部互动、资源共享、优势互补。随着文化地产模式的开创，不仅满足了人们的文化需求，营造了浓郁的文化氛围，同时也促进了城市文化事业的发展，实现了物质和精神文明的双赢。公司开发的房地产项目以优良的品质和合理的定价获得了市场的广泛认可，凤凰“和”系列的住宅、办公产品以及凤凰书城项目已经形成了独特的文化地产品牌，在江苏省内外具备了较高的知名度。（三）养老资源优势公司在认真调研的基础上，经过可行性论证，拟定了向养老地产转型的战略规划。近年来公司积极践行转型布局，将重点打造居家式养老，以社区服务中心或专业养老机构为平台，构建居家养老与机构养老相结合的养老模式，使居家养老与机构养老紧密结合，相互支撑，相互补充，形成“机构→社区→家庭”三位一体、医养融合的康复养老管理模式，建立新的利润增长点和先发竞争优势，努力成为业内领先企业。（四）资金优势房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期长等特点。在国家对房地产企业融资手段逐渐收缩的形势下，公司前期通过发行公司债获得了大量资金，控股股东凤凰集团每年为公司提供30亿元的借款额度，公司亦通过减持部分南京证券股票回收现金，保证了公司正常经营资金流动顺畅，资产负债率在同类上市企业中处于较低水平。（五）管理优势公司多年主营房地产业务，具有丰富的行业经验和较高的专业能力，能够引领公司持续、健康发展。此外，公司一直关注治理架构、风控体系的建设，使得公司在完善有效、风险可控的治理框架下实现业务的稳步发展。来源: 同花顺金融研究中心

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