地产白银时代——郁亮曾经的警钟如今成了众企业的救命的药方

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2014年6月，《人民日报》转载了一篇来自万科集团总裁郁亮的文章《楼市进入白银时代》。此文一出，立刻引发了行业热议。近两年，政府在“房住不炒”的政策指导下，接连出台多项涉及房地产方方面面的调控政策。如今的房企已没有了几年前下山虎般的势头，反观万科早已布局转型已迎接这白银时代。

“房地产行业进入了白银时代。虽然不再是人人弯腰就可以捡到黄金的时代，但白银仍然是贵金属。房地产问题基本上是个人口问题。”

"在白银时代，地产商该做什么？一是遵循商业基本逻辑，为客户提供性价比最高的产品与服务。二是认真做好城市配套服务工作。...... 为了做好配套服务，万科与百度将展开战略合作，为商业地产引入基于移动互联网的大数据挖掘和人工智能算法等技术的服务。未来万科社区商业、生活广场、购物中心等系列业态，将实现因人而异、因群而筹的精细化服务。"

——摘自 郁亮《楼市进入白银时代》

郁亮

万科的行动

在这篇文章中，郁亮已然预测到了中国未来房企发展必定是会沿着“配套服务”方向发展。自此之后，万科也的确是从大规模扩张型房企转而发展了众多的“配套服务”业务。我今天也借助万科的“多元化”之路和大家讨论一下，万科是如何备战“白银时代”的。

万科长租公寓品牌“泊寓”

一 长租公寓

早在2007年，万科在我国首个政策性租赁项目广州万汇楼面市。直到2014年（《楼市进入白银时代》发表这年），万科在11月率先试水长租公寓领域，接手泊寓·万汇楼项目。2016年4月统一全国旗下各家长租品牌为“泊寓”。到了2018年，万科将租赁住宅业务升级为集团核心主航道业务之一，并在2019年成立了单独的事业部。这一年，泊寓全国开业房间数超过10万间。成为了全国行业第一名。

直到去年年底，万科泊寓已经基本完成全国化布局。总共覆盖33个一二线重点城市，累计开业14.24万间。根据万科年报披露的数据，长租公寓业务已占万科集团总业务的0.6%。尽管目前该业务占比还是很小，但是市场趋势非常良好。从2019年中央经济会议开始，政府都极为重视房屋租赁市场的发展。我在《细微见住：公租房可以缓解高房价的问题吗？》一著中也对于住房租赁市场进行过讨论。随着政府政策支持力度不断加大，未来住房租赁市场还会迎来一轮大发展。

上海松江印象城

二 商业地产

2010年3月26日，万科以10.04亿元的高价拿下了位于东莞市长安镇长青路地块，这里规划有一座约60层的超高商业建筑。随即，万科在深圳等几个城市相继成立商管公司。从此，万科正式进入商业地产。在试水三年后，万科开始将商业地产提升至集团的发展方向和战略高度。并在1月成立商用地产管理部，毛大庆成了万科商业地产的话事人。

2015年，万科经历了著名的“宝万之争”。面对姚振华这个“野蛮人”的攻击，万科也曾将商业地产作为自己的退路。所以，即使在万科管理层经历前所未有的挑战时，万科的商业帝国却得以快速发展。

万科里

2016年8月21日，万科以130亿的价格完成对黑石旗下印力集团的收购，从此万科正式成为商业地产领域的头部企业。到了2018年1月，万科联合印力、Triwater以83.65亿的价格拿下了凯德在中国的20家购物中心并全部交由印力来运营，为印力旗下“印象”系列的全国化铺迈出重要一步。2018年底，万科集团管理的商业项目共计210余个。到了2020年，印力已经成为商业规模仅次于万达的全国第二大商业地产企业。全年项目营收超过42亿元。

虽然很多人都会说：万科和印力是两家公司，印力的成功不代表万科进军商业地产的胜利。但是我想说，万科正是意识到自身商管经验上的不足才收购印力接上自己这条断腿。即使印力和万科是两条管理系统，也不能说印力的成功缺少万科的支持和投入。万科正是了解商业地产运营难度高，因此才保证“专业的人做专业的事”。到目前，万科也已经把自己主要的商业体全权交由印力集团来运营。

万科物业

三 万科云

谈到万科的多元化就不得不提到万科物业。万科云是基于万科物业发展而来的一个专注于融合科技理念的配套服务产业。

万科物业成立于1990年。据说是万科受到索尼售后服务的启发，才开始从事物业管理业务。“重视质量和售后服务”从万科物业创业之初便被奉为了企业管理的“金科玉律”。因此，尽管在形式上最初万科完全借鉴了以新鸿基为代表的“香港物管模式”，但是在最核心的企业精神方面，SONY公司的售后服务一直都是万科物业的指路明灯。

万科的物业服务理念一直是处于行业最领先的位置。万科物业经历了四个发展阶段：

第一个阶段是品牌初创阶段。1990年，万科接管第一个项目――天景花园；1992年1月成立下属第一家物业管理公司――深圳市万科物业管理有限公司；成立全国第一家业主委员会，推行共管模式；1996年，万科成为国内第一家通过ISO9002国际质量认证的物业管理企业；1996年，在中国首次物业管理公开招投标活动中，获得深圳“鹿丹村”的物业管理权；第二个阶段是品牌发展阶段。在这个阶段，万科物业的品牌逐渐树立和丰满起来：1998年，在深圳万科城市花园推出“无人化管理模式”；1998年，在全国导入企业形象识别系统，形成鲜明的万科物业品牌形象；万科率先在行业内推出“管理服务”的报告；万科物业又先后签约国家建设部大院和中国人民解放军总后勤部营房的物业管理服务，开创了国内物业管理的先例。第三个阶段是品牌深化阶段。经过多年的努力，成功地将万科物业品牌与高档物业服务水平联系在了一起。第四个阶段是万科云时代。公司将名字从“物业”变更为“空间（云）”，代表公司想要通过技术的融入，服务更多客户、服务客户的更多方面。

万科云基地

除此之外，万科也在工业地产方面布局了万纬物流。截至目前，万纬物流已经在全国46个城市建立了超过1100万平方米的仓储规模，仓储项目已达150个，服务1100余家客户。著名的百胜集团、沃尔玛、佳沛奇异果等品牌都是万纬物流的客户。

可以看出，万科自从郁亮在2014年提出“白银时代”之后，已经在为今天住宅地产的困境而提前布局。万科在2017年销售额被恒大和碧桂园超越，丢掉了地产老大的头衔。但是，万科已然在此时悄悄发展自己的商业、物业和工业地产版图。如今的房地产行业受到“三线四挡”的政策限制纷纷跳水，很多企业此时此刻才想到要去发展商业和物业。但当他们进入了其他地产领域时，他们发现老大哥万科已经站在那里了。

万纬物流上海冷链产业园

白银时代虽不如黄金时代，但白银依旧是贵金属。万科的战略布局已经为自己在白银时代找到了自己的位置。

“白银时代” or “青铜时代”

就在万科已经在布局即将到来的“白银时代”时，其他房企正在享受2015年中央“去库存”的政策福利。此时的恒大和碧桂园借着政府以现金方式补偿旧改安置的政策东风（详情可见我的文章《“镇长”恒大——三四线城市地产之王的布局战略》），凭借深根三四线城市的基础，两家房企青云直上成为了地产行业的第一和第二。

恒大新能源汽车品牌“恒驰”

以恒大举例，恒大其实也早就开始多元化布局。同样在2014年，恒大从冰泉开始逐步在多领域进行“买买买”，建立了如今号称“八大金刚”的八大产业。但是事实情况是，恒大的多元化是为了为自己生产更多的壳可以装下自己来上市融资。所以我们看到，即使恒大进入了很多行业，但是每个行业都没有什么耀眼的成就。很多人会质疑我关于恒大多元化目的的评价。我之所以说恒大是为了“造壳上市”是因为，恒大所有投资的产业中没有哪个产业是愿意开放管理，让懂行的人来操作的。最终的结局就是，要么为地产圈地而用，要么为上市做业绩粉饰。

除了恒大这些假借多元化实则扩大融资规模以圈地的房企，还有很多的企业是真的在和万科学习。

龙湖地产

龙湖集团目前可以说是民营地产公司里稳定性和万科在一个层面上的公司。甚至我每次研究龙湖的发展时，总是恍惚地看到万科的身影。龙湖在多元化的道路上和万科非常的相像。龙湖有自己的商业地产品牌“龙湖天街”。也有自己知名的物业品牌“龙湖物业”。还有和万科泊寓不分上下的长租公寓品牌“龙湖冠寓”。龙湖甚至已经在不养老产业地产“颐年公寓”。

龙湖冠寓

如今在所有地产企业在生死线挣扎的时候，龙湖和万科正沿着自己多元的方向发展除住宅地产外的其他产业。而像商业、工业、长租公寓、物业这些产业正是地产企业在目前这样困难的时候保护企业稳定发展的最好底牌。万科和龙湖这样的企业，愿意扎下根来做传统房企不愿意做得“挣慢钱”生意。这正是郁亮在文中所述，“在白银时代，地产商该做什么？一是遵循商业基本逻辑，为客户提供性价比最高的产品与服务。二是认真做好城市配套服务工作”。

万科和龙湖的成功可能就是真的愿意在行业里长远发展的缘故吧。

四川成都龙湖天街

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