北京楼市：别乱买了（丰台翻身的希望在这里）

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我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐您好，新人首问。学习了您的精华帖，非常受益！现有燕郊东方夏威夷350平独栋别墅一套，想在4万\/平出，感觉有些困难。目前出租，12万一年稳定收益。另外想改善自住房，喜欢御世佳府联排，怕烂尾。或龙湖花盛香醍下叠，价高。还想投资新华联运河湾四居观景房，目前单价6.8，正在纠结小区内部环境(人车不分流，偏拥挤)。问题: 1，燕郊别墅多少价位出售合适，目前该不该出？ 2，通州置换联排或叠拼，有其它推荐吗？ 看了您的帖子，此类房产并不是理想的投资升值产品，但感性还是占了上风，想先享受几年再说。3，运河湾目前价位是否可入？ 是否是理想的投资标的？目前想拿出800-1000做为投资。4，能解析一下中建国望府价格为什么这么高吗？周边有什么利好吗？非常感谢！

回答：1. 燕郊别墅趁早出，没有长持价值。2. 投资我是不推荐这里的别墅的，自住看你的喜好了，可以看看 旭辉御锦和千章墅3. 运河湾可以入4. 这个地段这个价格，就是CEO盘。没什么利好和投资价值，完全是品质溢价。只有纯自住才考虑。

提问：预算总价500，打算购入第二套，白石桥，交大，西直门，魏公村附近有哪些小区值得购买。希望资产保值升值，后期比较好出手。如果没有合适小区，请推荐一些其它优质小区。谢谢

回答：这几个板块差距非常大，西直门 看看 交大东路19号院的60平内小两居 单价9左右都不错，还有 明光村小区也值得淘一下。交大看看中关村南大街40号，市场比较活跃。魏公村看下 民族大学家属院的一居 。

提问：房姐好，关注您有些日子了，首次提问未获回复，望回复。来北京8年了，一个孩子2岁，2019获得京户，原来户口在天津，天津贷款买的房子已出售，现在买北京房子只能商代40%。已筹集的总首付资金280，含公积金年收入50万，只能买430以内的房子，现在的需求是给孩子买个中等偏上的学区房，一家四口自主兼顾保值，不贬值即可。本人可接受老破小，已考察过的区域：1、东城区永定门外420以内小两居公房，55~60米，一师附小附近的李村东里李村南里和杨家园西里，其中杨家园西里矮着北京南站的铁路，头排有噪声；2、西城广安门外430的小两居，48～56米，学区属于西城洼地，房价也是西城洼地；3、朝阳磨房北理附近的，55～70米，学区还没了解清楚；4、工作地亦庄镇，广德苑，鹿鸣苑小两居，400万以内，房龄比前三个区一些，面积80米，对应人大经开学校。我的问题：1、已考察过的这四个区帮忙做个排序，有没有硬伤？2、450总价以内的学区中上的房子，离亦庄25公里以内的，有没有更好的区域，求指点几个区域。

回答：1. 重视学区就看东西城，但东城永外环境一般学区也不行，推荐看西城广安门外。朝阳好点学区离你工作位置远，不建议看2. 亦庄板块能兼顾自住和学区属性，比较均衡。重点看人大附附近，比如万科金域东郡、金茂悦、凤丹壹号、海梓府。

提问：房姐大大，为什么时至今日，北京新一点楼盘的户型还基本是垃圾，与南方城市差了有十万八千里。

回答：因为过去5年，都以限竞房，远郊地块为主5万拍地只准卖8万，只能做出垃圾和缺斤少两加上北方气候问题需要保温，无法做开放式楼体，导致户型利用率不高，难以做标准89平三房两卫。除非大户型，大平层产品，但与一般人无关，近年拍地也多郊区，这类产品较少几乎没有。最后一点，审批制度严格，难以偷面积或赠送面积，加上成本本身已经接近亏本，更没有动力做出带附加值的产品。一切都遵循经济规律。

提问：小白入会首问：房姐多次提醒大家关注双井板块，但从来不提双井富力城，是不看好富力城还是另有原因？

回答：你好，富力城实则是屌丝豪宅盘，小毛病不少，富力城自住品质已经下降了不少。 价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。物业也玩砸了，如果不是有大量业主托着，价格掉的比较快。

提问：房姐您好，新人首问，求尽快解答。夫妻自住，没小孩不考虑学区，朝阳门上班，主要看重通勤便利性（开车+地铁）和居住舒适度（户型+环境）。需求：总价750-900，两居，楼龄较新（最好08年后），客厅及至少一间卧室朝南，中高楼层，尽量不临街，近地铁，小区环境好，配套方便。目前看了双井、朝青、百子湾、东风北桥、常营、管庄，选定了以下几个，分析优缺点：1、首城国际：87-89平，有两种户型，想首选全南的，因为南北的户型客厅朝北。优点是房龄新、位置好、环境和配套都可以；缺点是面积太小、得房率低（两个卧室和洗手间都过于小），住着有点憋屈，有不想长住的感觉。2、A派公寓：93平两居，两种户型，想买全南，因为西南向的户型两个卧室都临街。优点是得房率高（比首城使用面积大10平左右），这个面积就够用了，密度比首城低；缺点是房源少，议价空间不大，离办公楼较近。总体优于首城。3、禧福汇：102平全南，优点是面积比首城大，住着舒服，交通和配套与首城相差不大，离地铁站更近，小区环境更好；缺点是房源少，南边是一片老楼景观不太好（但好处是无遮挡通风好）。优于首城。4、朝青：没看到喜欢的房子，华纺有点老旧，润枫水尚户型不太好环境也一般，性价比不高，其他的小区暂时就没看。最重要的是开车上下班太堵（虽然物理距离不远），据说6号线高峰期很难挤上去。对这个片区有点犹豫。5、金都杭城：东区105平的南北通透，西区122平的全南，都很喜欢，小区环境也是看过的最喜欢的，过马路就是永辉（为了这几项喜欢甚至想忍受小区外边的拥堵和乱差），离地铁站的距离跟首城差不多。可惜据说路北的超市那一片是违建，可能会拆除，更可怕的是拆掉后就直接临铁路了。总之很犹豫。另外奇怪为什么西区和东区价格差那么多。综上分析，计划如下：1、优先排序：A派公寓>禧福汇>首城国际>润枫水尚>金都杭城>远洋一方（前两个小区无房可买再买首城，后三个小区尽量不买），户型本来首选南无奈首选全南。2、买房时点：现在刚过了八九月份的热度，从季节和经济环境的角度，预计未来3个月会继续下降，所以想再等等，到12月或1月，最晚春节前再出手，砍价空间会比较大。在以上几个小区里哪套先降到位签哪套。请房姐赐教，这个小区和户型排序、买入时点您觉得可行吗？我的分析是否有错误或者没考虑到的地方，想买的房子是否有隐藏的坑？是否还有其他小区推荐？期待您的回复，感谢！

回答：A派公寓、禧福汇、首城国际 在这三个中选择都没问题，自住品质和未来增值潜力都不差。时间上春节前出手就行，但不用一定等到最后两个月，性价比高的标的可能随时出现，持续关注就好。需要注意下 禧福汇一号楼临西大望路，会有噪音影响。

提问：房姐您好，去年这个时候问过您，然后卖掉了北苑华贸城，全款购买了润泽庄园的下叠拼！现在手里还有可用资金300万左右，现在月供27000！涿州有一套房子正在出售，21年收入预计在300-400万，是否需要在投资一套房子？还是安安稳稳留着现金做一些基金股票？

回答：从资产配置角度，建议做一些基金和股票，增强资产包的抗风险能力 ，多样化能让你的收益不变风险变小，而且大类资产中房产的流动性是比较差的，需要适当补充一些高流动性投资品

提问：房姐好!新人首问:stsd,首付最多180,月供最多1w.未婚单身半自住刚需,计划年底前上车,前两年计划出租以租养贷。选项一: 15年内楼龄的临铁二手房,首经贸万年花城、角门、马家堡、大红门、刘家窑、宋家庄、十里堡、青年路、四惠、石佛营、常营、石景山远洋山水的一居室。选项二:四环、三环内的老破小。选项三:臻御府、中海寰宇时代的限竞房。哪一种方案最合适?谢谢!

回答：如果你能长持8年以上第一选择是中海寰宇时代的限竞房，能高贷，性价比也不错。如果短期持有就选择两居老破小，这类产品地段比较好，租金会比较高，例如团结湖、四惠等地

提问：房姐好，新人首问，北京户口，sfsd，首付150，自住，单身男，计划未来三年娶妻生子，国管公积金，年近30，年薪25-30在西二环车公庄上班，自己有车，看了几个区域，包括二手房和新房二手1.红庙北里，6楼次顶层1990年老公房，345w，57平，南北通透，两室一厅，走廊干净2.石景山鲁谷，杨庄，海特，有好几套可以买的不列了，感觉您不太推荐石景山，也麻烦说说原因新房1.融创亦庄壹号，两居首付130东西向，已经付了个订金，东面是河，三居首付接近180南北向，纠结要不要多弄40w上车三居2.隔壁招商，三居首付165南北三居3.万科城市之光东望，三居首付170左右，离17号线首站近属于通州三个新房交房时间差不多，2023年初，都是限竟房，得2028 2029才能交易，都差不多5万一平米，上班都是十七号线再转一趟13 14站左右您觉得哪个更有价值（未来5-8年）？最近的房企融资新政可能让融创再像泰禾那样吗？未来交易的时候3居会比2居涨幅更大吗？通州的购房政策很紧，买在万科能借力通州吗？如果再等等，一年内还会有哪些您认为值得一试的新盘上市？

回答：1. 红庙这个片区比较成熟，目前红庙北里被列入”战略留白区“，短期内不会开发，旧小区氛围还行。2. 石景山面临产业转型的问题再者未来规划也偏向养老板块，在城6区存在感最低，如没有产业支撑房价上涨动力不足，只是卧城无法持续高溢价。在投资角度不是首选，自住还是不错的。3. 新盘排序 融创亦庄壹号>招商>万科城市之光。4. 泰禾的问题是经营问题，过高的负债率和低营收盲目扩张导致抗风险非常差。现在的市场经过前几年的去杠杆，已经收敛很多，对房企的影响不会那么大了。但是融资收紧必将加速行业洗牌，预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。未来房价依然将稳妥发展，部分企业或会针对自身情况进行降价促销。对整体房价影响有限，毕竟北京是存量市场。5. 3居未来会比2居要好，3居基本脱离上车盘，面向的是能接受高溢价的改善人群。2居大多都是上车盘面向刚需群体，也就代表享受不了超额收益6. 城市之光离地铁较远，快到六环，郊区盘一定要近地铁，这是原则，并且配套也不完善，所以并不推荐。

提问：房姐你好，目前3套房，一套昌平北七家的老破大，一套亚运村小户型，还有一个商住房。现在想换房，想换一个朝阳区望京、亚运村的次新房，考虑居住环境好的，带点有学区属性的房子。请问你建议是买望京板块的，还是亚运村板块？还有北苑板块怎么样，毕竟价格低不少。如果买望京的话，望京区域这几个小区哪个更有升值价值？北纬40度、首开知语城、北京香颂，谢谢

回答：看重升值就选望京，看重学区就选亚运村，北苑房子比较破 地段固化。北京香颂的小区品质还可以，但不管是自住亦或者投资，小区本身的品质只是一个简单的参考条件。 北京香颂的地理位置，处于望京的角落，距离阜通，望京西都有距离。建议选首开知语城，北纬40度备选

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