非常规项目怎么求内部收益率

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一、内部收益率的计算步骤

(1)、净现值和现值指数的计算

净现值是指项目寿命期内各年所发生的资金流入量和流出量的差额，按照规定的折现率折算为项目实施初期的现值。因为货币存在时间价值，净现值的计算就是要把投资折成终值与未来收入进行比较，可以运用银行计算终值的方法计算现值(也就是银行的贴现)，得出其计算公式:NPV=F/(1+i) n(其中F为终值、NPV为现值、i为折现率、n为时期。) 净现值计算的关键是确定折现率，一般而言，投资收益率最低就是银行利率，银行利率相当于货币的时间价值，也是进行投资的最低机会成本， 最初测试折现率时，宜采用当时一年期银行的存款利率。

例如:某物业公司为适应辖区业主的需要以10万元投资一个新服务项目，在实际经营的过程中，第一年扣除各种费用后的纯利润为0.1万元，第二年扣除各种费用后的纯利润为0.2万元，二年后以11万卖出，求该项目的净现值?

假如:一年期银行的存款利率为5%，设定为折现率，各年收益的现值和为:

0.1×1/1+0.05+0.2×1/(1+0.05) 2 +11×1/(1+0.05) 2=10.2536万元。

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净现值为收益现值总额减投资现值， 现值指数=收益现值总额/投资现值。

净现值，即:10.2536-10=0.2536万元 现值指数，即:10.2536/10=1.025。

我们可以得出这样的结论:

净现值大于0，现值指数大于1，说明该项目投资可行。

二、内部收益率计算中的要点

1、要合理确定低折现率i1 和高折现率i2，先设定一个折现率，如果所得净现值不是接近于零的正数，就要试用更高或更低的折现率，使求得的净现值为接近于零的正数，从而确定低折现率i1，在i1的基础上，继续增高折现率，直到找到一个接近于零的负数净现值，确定高折现率i2。

2、为保证内部收益率计算的准确，低折现率i1和高折现率i2之差不应大于5%。

3、使用的数据如:银行利率、通货膨胀率、行业利润率、预期收益率等要通过多方调查论证，尽量使用最新的、准确的数据。

在项目经营的过程中也要对每年的收益进行跟踪，如果与预测内部收益率的实际收益相差很大，已经显露亏损的迹象，企业应该大胆收缩，及时出售效益差的项目，保证主业的经营。

内部收益率作为投资项目效益重要的评价指标，但它不是唯一的判别指标，它表明的只是一个比率，不是绝对值，也有它的自身的优缺点和局限性，在实际估算中，还应与其他相关指标结合起来运用，才能保证项目估测的结果更为全面合理。

总之，在履行《物业管理服务合同》的同时，物业管理企业能够建立完善的风险预测防范体系，充分利用自身在地缘、人缘以及品牌等方面的优势，不断扩大收入渠道，解决企业经营的亏损问题，就一定能使物业管理成为真正的“朝阳”产业。

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