专家科普：买房养老收益远超保险（而且更靠谱）

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问：六叔你好。坐标北京，现有资金440万，是用父母stsd资格做接力贷好还是用自己二套资质全款再抵押更合适？选筹区域您有什么建议，谢谢。

回答：你好这种情况的顺序是首先要看父母的资格+子女的贷款能力，如果做接力贷，能贷到多少钱（具体和房子又不同），能贷到多少年。其次看操作的困难程度，以及目标标的的业主，是否能接受一个相对长点的周期，给接力贷预留一部分时间。有首房首贷资格，可以先考虑，不合适再考虑全款再抵押。更职业一点的，就从房子本身来考虑。

问：北京东部或北部1500万自住兼有投资属性的盘有推荐的吗？看了望京保利 融科 国风，阳光上东，世茂宫园，新北苑和顺义的不少类别墅项目，请问有何推荐？

回答：除了阳光上东，其他基本都没有可以买入的价格出来。宫园2017年我推荐刚出来7万的单价，现在基本都8万起。新北苑全军覆没。顺义别墅大多属于消费品，很难挑选。

问：六叔，有没有比抵押贷，房贷更低一些的融资渠道？

回答：根据成本的不同，资金大概可分为几级：

1.少数没有理财渠道或追求资金安全的亲戚，私人借款只有4%的，你可以按月付息，一般总额较少。

2.信用卡是最便宜的资金，而且是自有资金（信用转变），4%-4.8%左右

3.基准利率的房贷抵押贷，4.9%左右。

4.拆借信用卡，在信用卡成本上再加一些拆借的红包费用。

5.正常抵押贷，4.5%-9%之间，主要集中在6-8。

6.体制内的一些优质信用贷，利率在基准上浮30%以内。

从第1条到第6条都可以称为第一级资金，而且基本是自有资金，每个人都要尽可能开发，为第一个雪球添砖加瓦。

其次是第二级资金：

7.亲密私人借款，一般在6%-12%之间。

8.优质信用贷，一般在8%-12%之间。

我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于12%的资金，都是倒贴钱，如果能够变成优质的房产，这一类资金，本质上是有多少要多少。

而第三级资金，属于没有办法的临时拆借，不能作为长期使用，需要预先算好成本：

9.较差信用贷，信用卡分期，一般在12%-24%之间。

10.民间无抵押垫资（空垫），一般在24%-48%之间。

尽可能挖掘更多的融资，保持一定的综合资金成本，尽早通过贷款把现金换成优质的升值资产。

问：六叔，父亲有一套本家润园的回迁房，二手房成交价格720万左右，是不是应该出售，换到双井的大面积低单价。父亲65岁，名下两套无贷款记录，这套出售后，再以他的名字购买，子女可以接力贷么

回答：可卖可抵押，选择主要看你选筹所需要的资金量。65岁老人接力贷要看材料资质，京房要全部出掉才能首套按揭

问：六叔大神，请原谅我问个异想天开的问题。141平米的房本，有办法改小2平米吗？

回答：如果你有办法重新出测绘，则可以更改面积，很难。

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