行业研究丨老龄化时代（康养地产成就一片新蓝海）
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著名企业家马云曾说过，下一个如果能够超越我的人，一定是出现在健康产业的。2014年，阿里巴巴动用了10亿元收购了中信21世纪，并且改名为“阿里健康”。可见，健康产业市场潜力巨大。在我国，老有所居，是最朴素的民众需求。健康需求与住宅相结合，康养地产应运而生，很好地满足了广大的社会需求。目前全国康养地产项目不断涌现，发展前景广阔。
康养社区满足中老年人高品质生活需求
康养地产是以康养为主题，地产为载体，中老年设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式。康是指健康，医疗配套就必须到位。养是养生，必须要选择在适宜人居和生态景观资源优质的土地和区域。康养地产，不仅环境要好，同时住宅建筑以及配套设施的科技运用必须符合健康养生养老。康养社区的质量很大程度上取决于医疗服务的便利性。康养社区的目标人群，以中老年人为主，养老是其主要需求。康养社区设立康养诊疗中心，一般的疾病和健康问题在健康诊疗中心就近治疗，通过医疗、健康、养生资源的协同，可以就近构建“诊断-治疗-康复-养生”四位一体的高端健康服务体系。
良好的后期运营管理，有利于提高投资价值。康养社区后期运营管理，既要满足业主的养生消费需求，还要创造性的将养生产业进行运营化，能更方便地社区居民。社区运营管理可提供生活护理、助医、安全守护、助餐、助浴、助洁、洗涤、助行、代办、相谈等内容的社区居家养老基础服务，还可以提供术后康复、康复训练、慢性病康复等专业康复护理等增值服务。良好的运营管理，不仅能提高经营收入，还能凭借良好的服务，提升康养社区的价值，促使其房产升值。
康养地产需求旺盛
我国已进入老龄化阶段，接近深度老龄化。根据国际上对人口老龄化的定义：65岁及以上人口占比达到7%即为人口老龄化，占比达到14%即为深度老龄化。截至2019年底我国大陆地区65岁及以上老老年人口已达1.76亿，占总人口比重为12.6%，较2018年上涨了0.7个百分点。我国已经进入老龄化阶段，接近深度老龄化。同时我们注意到，2019年60岁及以上老龄人口为2.538亿,占总人口比重为18.10%。当前出生率不断降低，人均寿命逐年增长，人口重心不断从年轻向年老迈进，老龄化率将不断提高，我国即将进入深度老龄化阶段。联合国人口司年度人口报告预计到2050年，我国65岁及以上人口占比将接近28%，与日本老龄化率接近。老龄人口的增加，对医疗、养老需求大幅增加，将促进康养地产大发展。
此外，康养地产还适宜亚健康人群。亚健康是指人的身心处于健康和疾病之间的一种低质量状态，在躯体上、心理上会出现种种不适的感觉和症状。目前中国70%人口处于“亚健康”状态，特别是在我国主流城市工作的白领的亚健康比例已经高达76%。今年以来，疫情促使人民健康意识越来越强，康养社区依靠良好的生活环境以及完善的医疗配套设施，受到亚健康人群的欢迎。目前亚健康年轻化趋势正在加快，这也增加了康养地产的需求。
国家政策支持康养地产加快发展
近年来，国家对养老地产业发展的政策支持力度进一步加大，出台的政策包含明确养老地产业发展方向、实现土地有效供给、激活市场参与主体、加大金融支持力度、智慧养老等方面。养老地产作为康养地产的最重要的细分领域，已经开始迈向发展的快车道，前景一片大好。例如，2017年2月，工信部等三部委联合出台《智慧健康养老产业发展行动计划(2017-2020年)》，行动计划出台，智慧养老喜迎风口;2017年3月，国务院出台的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》，明确养老产业发展方向，健全健康支持体系。
2019年，两会政府工作报告针对“养老”的主要内容为：大力发展养老特别是社区养老服务业，对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持，新建居住区应配套建设社区养老服务设施，改革完善医养结合政策，扩大长期护理保险制度试点，让老年人拥有幸福的晚年，后来人就有可期的未来。康养社区建设，符合国家政策方针，有利于完善社会养老保障体系。
康养地产大有可为
目前康养地产拥有巨大的市场空间，使得诸多企业纷纷进军康养产业。据不完全统计，2018年有107家上市公司进入到了康养产业。其中，地产公司凭借其丰富的运作经验，快速切入康养地产开发，将医疗康养与地产相结合，打造高端康养社区，成为市场主流。
康养地产盈利途径多，投资前景好。盈利模式主要有以下方面：一、靠产业赢利。康养产业具有非常高的经济产出。据统计大型医疗机构平均年产值在每年几十个亿的量级，中型医疗机构平均年产值也在每年几个亿的量级，中医馆平均年产值每年几千万的量级。康养服务业具有产出高、经营平稳性好的特点。二、靠土地增值赢利。在中国宏观经济走势不发生重大变化的前提下，土地增值的趋势不会变，变化是土地增值变现的方式。三、靠运营管理增值。良好的社区运营管理，提供各种便民服务，赚取较好的收益，而且提高康养地产升值。四、靠资本运作赢利。资本运作可以帮助我们解决在项目建设、运营及退出几个环节的关键问题。因此，康养地产正吸引着地产业、资本市场及相关企业，成为大家追逐的热点，康养地产将是下一个赚钱的风口。
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