研读深圳5个版本 城市规划标准与准则（明确 单身公寓 是住宅）
TIPS：本文共有 2877 个字，阅读大概需要 6 分钟。
鉴于本文论证过程较长且枯燥，所以先说结论，没有耐心的可以不看后面。
结论一：单身公寓不是商务公寓。
结论二：土地性质为“单身公寓”的房子属于住宅。
结论三：单身公寓和单身宿舍都配置了学位。
结论四：国土部门需要规范不动产证的措辞。
以上结论是在我仔细研读了《深圳市城市规划标准与准则》的5个版本后得出的（2004年、2012年征求意见稿、2014年、2017年修订、2018年修订以及2019年修订），另有90、97年两个版本没找到，90年版网上没有，97年版我在深图的微信公众号上找到，但是去到现场，工作人员却告知找不到了（暗地里阴谋论了一下）。
深图6楼文献库
我孩子才不到8个月，也没有那五个小区的房子，所以做这项查证工作纯粹是好奇。
以下只讲干货
2 “单身公寓”为什么和“商务公寓”不一样？
不提单身公寓和商务公寓在水电煤气以及税收上的区别，我们要直指核心，为什么会有这种区别？基于什么标准？
这样才不至于被带进沟里。
据某房产APP显示，有色大厦和财富广场都是建成于2003年，杭钢大厦建成于2005年。
市面上近期放出带“单身公寓”的房子大多数也建成于这一时期，那我们就要明白这一时期发生了什么？为什么土地性质会这么写？有没有规划标准与之对应？
带着问题，我们定位到97年版本和04年版本。
97年的《深圳市城市规划标准与准则》图书馆不提供，但我欣喜地发现在04年版中，前面有很长一部分在写97年版本参照的标准以及与04与97年版本的区别。
97年参照的是国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），里面对土地类型的划分为：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地等等。
并没有传说中的“单身公寓”。
不单97版没有，往后的各个版都没有。
这说明“单身公寓”不是一个法定的词汇，最起码不是一个规范的用语。
那“单身公寓”到底是不是“商务公寓”？
我认为不是的。
“商务公寓”第一次出现在《城市用地分类与规划建设用地标准》中的时间是04年版本的修订说明中，有这么一句话“在深圳还新近出现了‘商务公寓’的形式”。
也就是说，在04年的时候已经在商业用地上细化出“商务公寓”的用途，国土部门没有理由拒绝自己提出的词汇，再去生造另外一个词。换句话说，国土部门之所以用“单身公寓”，还是觉得这个不属于“商务公寓”，不应该放在商业类别里。
接下来，12年征求意见稿里有这么一个细节，新增了一个商务公寓用地（C6）。
这一细节在14年正式版本以及之后的所有版本里去掉了，而是将商务公寓在土地类型里归并到C1，并强调“为了重点管理商务公寓这种近年深圳和全国涌现出来的物业类型，专门设置商务公寓用地”。
特别是14年版本里，首次提到了鼓励“混合用地”，意思是说“同一地块或建筑物中有两种或两种以上的使用功能，如住宅、办公、商业、工厂等” ，重点举了商住混合功能的例子——“在各级城市中心区、商业与公共服务中心区，鼓励二类居住用地与商业用地混合使用，建设融合住宅、商业与配套设施等综合用途的，用地性质为二类居住用地+商业用地（R2+C1）。”
这至少表示14年之后取得房产证的业主们，房本上的“单身公寓”一定不是“商务公寓”。
另一个佐证是，04年的修订说明中，将97年版本的“商业性公共设施用地”的表述修改为“商业服务业设施用地”，理由是商业用地是带有经济功能的，不属于“公共设施”，14年版本又删除了“设施”两个字，理由还是觉得“设施”带有公益性。所以，惜字如金的政府部门在“商业、办公”之后再增加一个“单身公寓”，应该是不认为“单身公寓”和商业有什么瓜葛的意思。
“单身公寓”为什么是住宅？
好了，我们既然弄清楚了单身公寓不是商务公寓，那么单身公寓怎么就属于住宅了呢？
我认为有以下几个理由。
一是法律层面。
目前几个有问题的小区，土地使用权都为70年，有人说住宅产权是70年，但反过来70年的不一定是住宅。
这么说也对，可能会有历史遗留问题，但是98年之后的房子应该不存在这个问题。
在1992年颁布的《深圳经济特区土地使用权出让办法》中居住用地和办公用地都还是五十年产权，但在1998修正的《条例》中，就只有居住用地是70年产权了。而这几个98年之后的小区，没有理由拿到70年的房产证还不是住宅。
98年修订的《深圳经济特区土地使用权出让办法》
二是标准层面。
在几个《城市用地分类与规划建设用地标准》的版本里，都没有提到“单身公寓”的字眼，我只找到了可能有关联的表述。
这段表述里，清楚地指明了“未婚青年、引进人才、老年人“的公寓，“具有相对完整的配套和服务设施”，“实际为住宅功能”，其用地性质属于R2。
而在04年版本里，还有这样一段表述——深圳的住宅用地还有“城市居民住宅和单身宿舍”，这也明确了单身宿舍属于住宅。
至此，对于“单身公寓”和“单身宿舍”的界定已经非常清晰了。
至于为什么会有这种不规范的性质表述，我猜测可能一是因为历史的原因，当年有很多楼盘这么叫，在信息手段匮乏，标准统一困难的年代，国土部门也就约定俗成了；二是地理位置的原因，临近香港，“单身公寓”这种住宅的叫法比较新颖，在香港的标准里，工业用地也是可以建住宅的。
单身公寓和单身宿舍为什么配置了学位？
教育部门的负责人表示，“只有住宅配置了学位，单身公寓和单身宿舍都没有”，“单身的人没有孩子所以没考虑学位”。
这样的说法是极不负责任的。
我们不谈情理上有什么不对，依然在《标准》中去找答案。
在5个不同版本的《标准》中，都只规定了住宅只配置了幼托设施，而没有配置中小学。
那中小学是怎么配置的呢？
04年的版本做了明确说明，“在预测小学（中学也是一样）的学位需求时，应具体根据居住区的人口规模及年龄构成”，跟是不是住宅没有关系。
有人问，居住区不就是住宅吗？
不是的，《标准》里另外对“居住区”也做了具体说明，“居住区的人口规模确定为4-6万人”，而且工业工地里的宿舍也都属于居住区——“工业区之外成片建设的、自身也有一定生活配套、具有相对独立的居住和生活功能的单身宿舍区，在进行用地统计时应纳入三类居住用地（R3）”.
我所以，单身公寓和单身宿舍既然是居住区的居住用地，那么肯定是有学位的。
国土部门为什么需要规范不动产证的措辞？
就最近风声鹤唳的业主们放出的房产证来看，土地性质五花八门，有“单身公寓、单身宿舍”、“单身公寓、食堂及配套服务”“商住混合”等等不一而足，据“家在论坛”的vincentwubo整理的文章来看，1570个地块就有400多种关于土地性质的表述。
这些表述一是使得民众一头雾水，影响了人民群众的获得感；二是官方部门也没法短时间内拿出权威的解释；三是分级复杂、过于细化的城市用地分类体系导致规划的频繁调整，损害了城市规划的科学性和严肃性。
但这应该是在特定历史阶段，特定条件下造成的结果，深圳市对一个《标准》修改了这么多次版本，几乎每次都会调整土地分类和代号表，这恰恰说明有的划分和界定已经不能适应城市发展的需求。
真诚地希望主管部门认真地梳理和归纳。采用统一、规范、标准化的措辞，解决历史欠账，也把可能出现的一些问题扼杀在萌芽里。
此记。
如果觉得《研读深圳5个版本 城市规划标准与准则（明确 单身公寓 是住宅）》对你有帮助，请点赞、收藏，并留下你的观点哦！