央行定调：稳健开展房地产贷款业务（市场开始活跃）

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至暗时刻或已过去！

10月28日，央行营业管理部会议要求，准确把握房地产金融审慎管理政策要求，稳健开展房地产贷款业务，保持房地产信贷平稳有序投放。

央行已多次释放积极信号，市场也作出了积极的回应！

曙光来了？

央行多次释放积极信号

房企资金压力有望减小

10月28日，央行营业管理部召开2021年前三季度北京地区货币信贷工作通报会。

会议分析了当前经济金融形势，对下一阶段货币信贷工作做出部署，要求准确把握房地产金融审慎管理政策要求，稳健开展房地产贷款业务，保持房地产信贷平稳有序投放。

9月下旬以来，央行已多次释放积极信号，具体内容看下表。

一系列积极信号都指向一个点：至暗时刻或已过去，房企资金压力有望减小。

从释放的政策信号来看，过去几种错误的信贷操作，将会得到纠正，包括随意对一些房企项目抽贷停贷、随意设定或调整按揭贷款标准、以额度不足理由无故拒绝按揭贷款等。

而市场也作出了积极的回应，房地产股飘红，就是最直接的反应。

9月28日，房地产板块股票一片飘红，多只股票几乎触顶，截至收盘，房地产开发指数收于1693.804，上涨1.66%。

10月22日，大部分房地产股票再次飘红，且相较此前有所回升。

房地产股票的飘红，释放出阵阵暖风，因为凡是地产股出现集体上涨，楼市绝对是有利好信息释放！

此外，各地的银行也适时作出反应，下调房贷利率。

▲贝壳研究院监测数据截图

贝壳发布数据显示，10月已有20余个城市房贷利率出现下调，其中14城首套房贷利率下降，且部分城市的放款周期较9月有所缩短。

就昆明而言，9月有6家银行下调房贷利率，10月又有3家银行下调，部分银行放款时间也缩短了。

业内人士表示，预计四季度住房信贷的投放将回归平稳有序，利率下调城市范围有望继续扩大。

也就是说，接下来房企贷款难度有望降低，即便是处于红档的房企，正常新开工项目也可能取得银行贷款，房企的现金流压力也能有所缓解。

保障刚需首套房贷需求

就是保障房地产市场健康发展

信贷环境的边际改善，有利于市场预期改善，带动刚需群体入市启动换房链条，利于市场健康发展。

因为，银行个人住房贷款中，有90%以上都是首套房贷款。

10月21日，在国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞，在回答有关房地产市场专项监管工作时表示，保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

刘忠瑞表示，经营用途贷款违规流入房地产领域的问题得到了有效的遏制。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

▲相关报道截图

2020年，居理新房发布的新房消费大数据显示，一二线城市中，新房购买用户绝大部分以刚需为主，11个重点监控城市中，10个城市购房用户纯刚需占比均超过50%。

上述数据显示，一线城市新房购买用户年龄段主要集中在25-40岁，如北广深，25-40岁之间的购房者比例分别达到54%、59%、62%；

二线城市新房购买用户相对更为年轻化，以20-35岁最为集中。

而在昆明房地产市场上，刚需一直是购买主力。

锐理发布的昆明1-8月住宅成交面积显示，绝大多数都是刚需盘，俊发观云海、碧桂园春城映像等项目上榜。

在成交面积上，据克而瑞发布数据显示，前三季度，TOP20房企业绩948.7亿元，俊发、融创、碧桂园居前三甲。

榜单上的大多数房企，开发的项目以刚需楼盘为主，如碧桂园春城映像、北城映像、龙腾世家等，再如俊发城、观云海等，均是刚需楼盘。

▲克而瑞发布前三季度云南房企销售榜

今年以来，房地产调控加码，银行收缩房地产开发贷和个人住房贷款，提高了贷款审核资质和首付门槛。

一刀切的政策，刚需买房也被卡，很多刚需购房者受到了误伤，贷款额度、流水审查等方面同样受到严审。

自5月以来，昆明房产信息网发布的退房公示，呈现逐月增长的趋势，其中很多为刚需购房者，因流水不足、收入不够、首付款中有消费贷等原因，被银行拒贷。

好在一系列积极信号释放，特别是针对刚需人群，银保监会表示，保障刚需群体信贷需求。

在刚需购房者主导的房地产市场下，从某种意义来说，保障刚需首套房贷需求，就是保障房地产市场健康发展。

昆明持续发展

房市信心很足

今年6月，昆明房价出现下跌，在资金压力下，各大房企纷纷打折促销回款，一时间降价潮席卷全昆明，房价持续下跌。

当然，这轮降价，不仅是昆明，国内很多城市都开始降价，特别是二三四线城市。

10月20日，国家统计局发布的70城市商品住宅销售价格变动情况显示，商品住宅销售价格环比总体呈现略降态势，同比涨幅持续回落。

▲9月70城新建住宅价格变动情况

在这种市场行情下，很多人看衰昆明房地产市场。

昆明猩房楼市的观点是，昆明房市只是短期调整，长期仍旧看好。

首先，从昆明的经济发展来看。

从2010年以来，昆明经济显著增长，GDP增幅达215%，2020年GDP实现6733.79亿元，位列全国十年GDP增速前三甲，领跑优势突出。

分产业看，2020年GDP中，第二产业占比为31.23%，第三产业占比为64.13%，是以第三产业为主的产业经济结构。

▲昆明2020年GDP一二三产业占比

但是，近年来，昆明的第二产业发展势头强劲，成为经济发展的重要拉动力。

第二产业发展强劲，第三产业平稳发展，可以得出一个结论：昆明的产业潜力雄厚，造血能力强劲，经济稳健发展，房地产行业短期受挫，长期看好。

其次，从昆明的人口和土地供应来看。

房地产行业有一个定律：长期看人口、中期看土地、短期看金融。

判断一个地方未来房价是涨还是跌，首先要看这个地方人口是流入还是流出。

七普数据显示，2020年昆明常住人口846万人，与六普相比，十年增加约203万人，年均增长2.78%，并因此晋级为特大城市。

人口流入的地方未来房价肯定涨，人口流出的肯定涨不动。

▲昆明晋级特大城市

中期看土地，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，这个地方的房价也肯定涨。

昆明今年的土地供应看，1-10月昆明主城区土地成交量约800亩，成交量不到主城全年供地计划的一成，其中8、9、10月总共成交了约109亩。

土地供应少了，后期的商品房开发量一定受影响，房价不涨都难。

短期看金融就不用细说了，近期官方释放的积极信号表明，房企的资金压力有望减小。

最后，来看昆明房地产市场。

锐理数据和昆明猩房楼市数据均显示，9月昆明楼市小幅回暖。

锐理数据显示，9月昆明房价回暖，新房均价涨至14115元/㎡，较8月上涨了159元/㎡。

▲9月新房成交价格、套数丨图源锐理

昆明猩房楼市数据显示，9月昆明房价微涨，从8月的16187元/㎡，微涨到16283元/㎡。

因数据来源不同，导致最终价格不相同，但两组数据均说明，昆明房地产行业在逐步回暖。

10月至少60盘大促销，从成交情况看，虽不如去年，但是昆明市场的热度明显比国内不少城市都好（对比其他媒体报道）。

如碧桂园。国庆期间，碧桂园云南区域十盘联动，千人团购，且额外享98折优惠。

从节后发布的战报看，仅碧桂园御龙半山·御园就成交了1.8亿元。

大量刚需趁国庆促销，出手买入，加上高层开始保障刚需的购房需求，昆明房地产市场正在被逐渐激活。

从近期房地产行业的反应上，也可看出昆明房地产市场的降幅正逐渐收缩。

▲昆明房协发布的部分热销楼盘截图

日前，昆明房协公示30个热销楼盘和价值平稳楼盘，热销楼盘中，碧桂园御龙半山、春城映像，俊发城等项目上榜；热销楼盘中，隆盛府、俊云峰等楼盘上榜。

这从侧面反映出，昆明房地产市场是平稳健康发展的。

此外，随着部分涉及滇池保护项目的解禁，一些楼盘宣布将从11月1日起涨价。

不管是正常的营销策略，还是真的涨价，从中也可以看出，这些房企对昆明房地产市场还是充满信心的。

而趁着10月市场的热度，不少房企推出了双十一活动，打算把市场进一步激活。

10月21日，碧桂园云南区域推出了双十一提前享活动，云南3城10盘宠粉狂欢，部分房源认购最高享受88折优惠、直播现场抽取十名锦鲤送环球影城门票、老带新成交最高送5年物业费、到访售楼部即可参加美好生活节系列活动。

此次，碧桂园对买房一族给出了非常多的选择机会，享受该优惠政策的10个楼盘，7个位于昆明主城，其他3个分别位于嵩明、曲靖和昭通，物业类型涉及高层、洋房、大平层豪宅等。

其中，昆明主城热销项目御龙半山，89-144㎡低密纯板小高层在售，盘龙小学已开学，销售单价12800元/㎡起。每周推出5套特价房，买指定房源赠送车位券，老带新送3年物业费，凤凰通推荐成交享推介佣金。

西北新城网红大盘春城映象，78-138㎡板式美宅在售，单价12500-13500元/㎡。双十一提前享期间成交额外98折，指定房源+1万即可购车位，更有每周5套特价房、老带新成交送物业费等。

据悉，截至10月29日，碧桂园3城10盘双十一提前享活动，累计来访量已突破5000+组，成交超300套。

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