5A级风景区茅山脚下的“养生谷”

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在南京后花园——句容境内，沿着茅山大道一路驰骋向南，可到达的除了有道家“第一福地、第八洞天”之称的茅山，还有近年来“声名在外”的康缘养生谷。

“东边是5A级风景区茅山，西边就是茅山湖，我们整个项目处于山水之间的位置。”在康缘养生谷的营销体验中心，随着置业顾问宋元（化名）的指点，这座千亩“康养大城”的布局规划，一一展示在《中国经营报》记者眼前。

除了被提及的优越地理环境外，“别墅”二字也随之出现在置业顾问的介绍中：“我们项目分4个板块来开发，目前在售的是这一块的别墅产品，面积在132～138平方米不等，总价在280万～380万元之间。”

多年“禁墅令”下，别墅产品如何重现江湖？康缘养生谷又是如何“现身”茅山脚下的？

“最后一个批复的项目”

相关信息显示，康缘养生谷项目位于江苏省句容市茅山管委会茅山湖旅游度假区，该项目为2015年度江苏省重大健康与养老产业项目及2018年度江苏省级重点旅游项目，并入选首批国家中医药健康旅游示范基地，项目涵盖“养老度假、中医药健康管理、中医药养生、中医药文化旅游”四大核心功能。

而梳理可发现，主打“中医药”概念的康缘养生谷，其项目开发公司为江苏康缘健康管理有限公司（以下简称“康缘健康”）。

尽管头顶多个“重点项目”之名，康缘养生谷最为外界关注的，仍然是其置业顾问介绍的326套“别墅产品”，记者也在康缘养生谷项目现场看到，在周围空旷的环境中，数栋两层“别墅产品”拔地而起，颇为引人注目。

“别墅往后都没有了，整个茅山风景区，我们是最后一个批复的项目。”宋元介绍称，“周边也有一些新项目在开发，但是别墅都不让建了，都是一些洋房和叠加，这种独门独院的别墅，我们是最后一个。”

不仅如此，宋元甚至介绍称：“连我们自己项目里面的一些地方都受到了控制，也都在做规划的调整。”而在其对康缘养生谷的介绍中，“别墅”一词多次出现，此外，对于记者提出是否就是“别墅”产品的疑问，其也给予了肯定答复。

相关信息显示，早在2003年，彼时的国土资源部明确表示，将对别墅等项目进行限制，此后“禁墅令”层层加码，而最近的一次是在2019年4月，住建部发布通知，要求各省级住建部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。

而康缘养生谷的置业顾问不仅介绍旗下的“别墅产品”，也提及了“限墅令”。“我们项目从2018年9月份开盘到现在，满打满算刚好两年时间，但中间有6个月时间受限墅令的影响。”宋元如此介绍道。而记者注意到，在康缘养生谷营销体验中心的销控表中，其标注上述产品容积率为1.01。

与此同时，针对网络等平台中出现的含有“院墅”等字眼的描述，宋元表示：“只不过是一个称呼。”而康缘养生谷现场负责人则称：“我们这个产品就是联排，所有的全是联排，联排就是非普通住宅。”

那康缘养生谷项目规划中究竟是否含有别墅用地？如有，那在国家三令五申禁止批复别墅用地的情况下，又是如何获批别墅用地的呢？

“养生住宅板块，我公司于2014年12月经招拍挂取得住宅用地面积284.2亩，土地报批、挂牌均为非别墅用地。”康缘集团方面如此回复本报记者。

而记者从句容市自然资源和规划局获得的材料也显示，其在2014年11月17日发布的句容市国有（经营性）建设用地使用权挂牌出让公告中，茅山管委会句茅路西侧、句曲路南侧局部地块A、B、C土地面积分别为66197平方米、66677平方米、56591平方米，也即累计达284.2亩，规划用途为“居住用地”。

“经核查，江苏康缘健康管理有限公司于2014年12月经招拍挂取得住宅用地面积284.2亩，土地报批、挂牌均非别墅用地。该项目建设所有开工手续齐全，按照相关审批要求进行报批建设，该项目正在建设地块红线范围进行了确认，土建以及绿地等均在已出让土地范围内。”句容市委宣传部在给记者的回复中如此表示。

句容市委宣传部同时在回复中表示：“该项目无独栋产品，项目审批时间在2019年五部委自然资发﹝2019﹞85号文件之前，按照国家五部委对别墅清查整治要求，该项目不在清查整治范围内。别墅清查整治工作启动后，市自然资源和规划局严格按照相关政策要求，未新审批容积率1.0以下的住宅项目。”

“侵占公共绿地”？

除了宣称为当地最后一个批复的“别墅项目”之外，康缘养生谷还因赠送院子涉嫌侵占公共绿地，而被外界关注。

在实地参观的过程中，记者发现每栋康缘养生谷“别墅”皆配有院子，所有院子皆有铁栏杆所环绕。宋元介绍称：“每家每户都有院子，每栋都有铁栏杆围起来，跟样板房是一模一样的。”

此外，据宋元介绍，康缘养生谷每栋“别墅”庭院面积在三四十至一两百平方米之间，根据房源位置不同而有所区别，如18栋102的庭院面积可达40平方米，但其介绍称，庭院费用包括在房屋总房价内，“花园面积大，价格肯定高一些”。

那么在否认是“别墅产品”的情况下，康缘养生谷每栋房源皆配置院子，此举是否涉嫌侵占公共绿地呢？

“项目从报规报建到施工建设再到规划验收，均经过句容市规划、建设管理部门审核、验收，目前建成的住宅铁栅栏围起来的区域属小区内部围栏，未纳入公共绿地范围，未侵占公共绿地。”康缘集团方面如此回复道。句容市委宣传部也在回复中给出类似答复，“经现场核查”，“不存在侵占公共绿地的情况”。

但颇有意思的是，康缘养生谷涉嫌侵占绿地，早在2019年就被江苏当地媒体所报道。

2019年8月，《扬子晚报》以《买别墅送庭院？镇江句容市康缘养生谷涉嫌侵占公共绿地》为题报道称：“康缘养生谷项目土地用途为住宅用地，并非项目所宣称的别墅用地，开发商赠送给每户业主的院子，全部为公共绿地。”

彼时，《扬子晚报》记者联系到句容市自然资源和规划局相关负责人，得到的回复是，小区公共绿地属于全体业主所有，开发商没有权利将绿地分派或者赠送给个人。“只有房产证上的核准面积才是受法律保护的个人财产。如果有类似违规情况，购房者可收集证据进行投诉举报。”

尽管康缘集团否认“侵占公共绿地”，但句容市委宣传部在回复中明确指出，当地也存在以别墅、高端豪宅、庭院、“赠送院子”等夸大宣传以达到吸引消费者购买的行为情况，而“自2019年起，已责令康缘项目方整改，对宣传画册、高炮广告等平台已全面整改到位”。

“项目营销代理公司个别业务人员在宣传推介过程中可能涉及‘别墅’‘赠送院子’等宣传用语和可能给客户造成误解内容。”康缘集团方面表示，“我公司曾反复强调要客观准确宣传，禁止夸大宣传，今年9月份，曾书面责令营销代理公司整改。”

去化拉锯

尽管宣称为茅山“最后一块别墅用地”“买别墅送庭院”……康缘养生谷的项目去化情况并不乐观。

据宋元介绍，该项目开盘时间为2018年9月份，而公开信息也显示，该年的8月29日，轩天地产官方微信号发布信息称：“上海轩天实业有限公司携手位于茅山仙境的康缘养生谷项目在康缘养生谷航空飞行营地举办渠道启动大会。”

“两年时间中，326套别墅销售工作基本上结束了。”宋元介绍称，“我们现在手上还有将近130套左右的别墅。因为后面还有八十几套没有开盘，三期项目才开盘前半部分，现在已销售过半了，大概两个月时间左右，后半部分会开盘，也就是过完春节，基本上就是售罄的状态。”

但镇江市商品房网上销售管理系统显示，截至2020年11月3日，康缘养生谷项目还有180套房源处于可售状态，其中包括多幢在2018～2019年期间开盘的房源，而截至2020年11月26日，上述系统显示还有173套处于可售状态。

“我公司所有可售房源均在案场进行公示，而镇江房地产信息网只体现在房产登记的网上签约信息，未体现意向性认购信息，是房屋认购与网签的时间性差异所致。”对于上述问题，康缘集团方面如此回复道。

康缘集团2020年第一期中期票据信用评级报告显示，其计划康缘养生谷项目（报告中称为“中华健康产业园”）养生板块分三期开发，目前一期联排别墅销售回款为该项目的主要收入来源。“该项目于2019年3月开始预售，截至9月末实现签约销售金额2.97亿元，销售回款1.50亿元。”

“公司计划2020年销售273套（含部分新增阳光排屋），签约235套，回款5.67亿元。”中诚信国际方面对此表示，将对新型冠状病毒肺炎疫情对该项目的影响，以及后续销售及回款进展情况保持关注。

对于康缘养生谷项目去化情况以及是否能达成预期目标等，康缘集团方面在回复中并未予以正面回答。

值得注意的是，在康缘集团2020年第一期中期票据信用评级报告中，康缘养生谷的开发主体公司康缘健康，其主营业务被标注为“养老地产”，类似的还有康缘集团旗下的江苏康木置业发展有限公司、江苏缘森置业有限公司，主营业务皆为“养老地产”，但以上公司却被康缘集团纳入大健康板块。

“开发商以康养等名义拿地或者说是曲线拿地，主要是当地政府给的土地价格低。”一位行业人士对记者表示。

记者注意到，茅山管委会句茅路西侧、句曲路南侧局部地块A、B、C三幅地块，皆在2014年12月被康缘健康以底价获得，成交价分别为9930万元、10002万元、8487万元。

但康缘集团方面在回复中指出，外界对“康缘养生谷项目可能存在假借康养项目之名行别墅项目之实是很大的误解”，其“项目的总体规划是经过我公司慎重论证确定的，也据此上报了句容市有关部门审核审批，未来建设必须按此落实执行”。

（编辑：童海华校对：颜京宁）

【来源：中国经营报v房产】

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