人口老龄化下的养老地产发展前景（下）

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2.2保险系企业参与模式

商业模式：一是持续照料社区CCRC模式，此模式是将保险、养老、医疗等相关资源进行整合，实现“保险产品+医养社区”的跨界，为客户提供持续的全生命链的产品与服务，如泰康保险集团投资建设的医养社区泰康之家·楚园；二是重资产模式投资，通过大肆收购海内外养老机构实现进军养老地产行业，在国内以重资产投资模式建设养老社区，构建全国连锁养老社区的整体战略，代表企业有合众人寿；三是候鸟式旅居养老模式，与房企商业模式类似，在全国开发布局养老社区项目，以候鸟式旅居养老为卖点，为老年人提供度假式养老生活方式，代表企业有中国人寿——“国寿嘉园”品牌。

盈利模式：从保险企业参与养老地产的商业模式来看，保险企业在养老地产项目的盈利方式有三种，一是客户通过购买保险，获取相应的优先入住权，该项目客户一般为中高端群体，保险总费用较高，一人缴纳费用后，其直系亲属可获得相应的入住权限；二是押金+一定的服务费用，根据当前市场数据来看，此项保证金通常在60万-200万之间，客户缴纳押金后方可入住，但仍需缴纳日常服务费用；三是高额的租金+一定的服务费用，客户无需缴纳押金，但入住养老住宅需缴纳高额的住宅租赁费用。

表六：保险企业参与养老地产项目的运作模式

应用场景：持续照料社区CCRC模式多适用于城市空间中靠近医疗资源的板块，在此区域可以充分借助相关医疗资源，开发相应的养老地产项目；重资产模式投资适用于大型保险企业，首先其在客户导入上具有一定优势，可以快速锁定客户，其次在客户管理方面有数据优势，可以准确定位定价；候鸟式旅居养老模式与房企应用场景一致。

参与风险:根据当前保险监管的规定，保险企业只能长期持有且不能出售养老地产项目，即保险企业不能进行类似地产开发似的销售养老地产，只能自持经营养老地产项目，这对于保险企业的运营能力是一大考验。

表七：保险企业参与养老地产策略布局

数据来源：公开资料整理

2.3科技系企业参与模式

商业模式：一是自主运营模式，企业作为综合运营商和服务商，通过自主研发的数字管理系统和信息化管理平台以及专业化的线上线下团队，从而为养老产业提供相应的养老服务，代表企业如安康通、深圳壹零后信息技术有限公司；二是与第三方养老服务企业合作，科技研发公司业务为研发相关的养老数字化管理平台，然后将此类平台提供给相应的养老服务企业，代表企业有江苏中科西北星信息科技有限公司。

盈利模式：一是研发养老数字化管理平台后出售给相关养老服务企业得到的研发费用；二是养老数字化管理平台的后期维护费用；三是科技类企业在养老服务上的相关服务性收费。

应用场景：养老数字化管理服务平台是基于微服务、虚拟容器、领域模型等最新的技术，并结合物联网、云计算、大数据、人工智能等前沿科技，因此科技类企业研发的养老数字化管理服务平台多适用于中高端养老地产项目。

参与风险：科技类企业参与养老产业风险主要集中在研发养老数字化管理平台的研发风险上，与一般的科技研发风险类似，其次是科技类企业在管理运营上经验不足，涉及到养老服务业务的科技类企业存在一定的管理运营风险。

表八：科技企业参与养老项目策略布局

2.4医疗系企业参与模式

商业模式：一是成立相应的子公司从事养老社区的开发及运营，通过自建或租赁房产的方式建设和运营养老社区，打造连锁式养老服务社区，代表企业有宜华健康；二是依托医疗系企业集团自身强大的医疗资源，打造医养结合的养老项目，代表企业如金陵药业。

盈利模式：一是会员制养老机构的一次性会员缴纳费用；二是养老社区提供养老服务的相关服务费用；三是老年人健康管理、就诊医疗等的相关医疗费用。

参与风险：当前我国老年人群消费观念尚未完全转变，缺乏医养结合的养老观念，仍以居家社区养老方式为主，因此当前医疗系企业开发的医养结合的养老项目难以寻找到目标客户人群。

表九：医疗企业参与养老项目策略布局

数据来源：公开资料整理

2.5其他系企业参与模式

其他系代表企业包括两大类：一类是以奥园健康为主的物业类企业，一类是康养产业类的投资公司。

商业模式：一是通过原先的物业服务，精准定位定价目标客群，扩展原先的业务提供康复护理、生活照料、助餐配餐、医疗保健、日间托管、文化娱乐、情感关怀、安全援助等专业的个性化服务，代表企业如奥园健康；二是以康养产业为目标，打造特色康养项目，如养老度假村、养老四合院等等。

盈利模式：物业类企业开发的养老社区主要盈利点在通过提供全方位的个性化服务来获取相应的服务费用，而康养产业类投资公司开发的康养项目其盈利点较多，包括康养度假村门票、相关服务费用、长者公寓出租费用等。

应用场景：物业类企业参与养老地产项目主要应用场景多位于城市中心区，其客源较多，距离较近，便于企业提供相应的养老服务；康养产业投资公司开发的养老地产项目中，社区高端养老项目和长者公寓多位于一线城市近郊区，此区域老年人生活较为富裕，能够负担起此类消费，而养老度假村一类的旅居型养老地产项目多位于生态环境条件较好且交通方便的区域。

参与风险：物业类企业参与养老项目，其关键点在于要精准寻找到目标客户群，精准定位定价，以确保养老服务项目能够持续运营，而康养产业投资公司在参与养老项目时，尤其是在开发养老度假村项目中，要做好项目可研和人流量测算，预防项目开发后缺乏人流的现象。

表十：其他系企业参与养老项目策略布局

数据来源：公开资料整理

3 投资建议

3.1 产业建议

养老地产项目市场将持续保持高速增长态势，市场规模不断扩大。对于城投公司而言，虽然当前养老地产项目不断趋于成熟，但就市场上目前参与养老地产项目的企业年报来看，大多数处于亏损状态，养老地产作为一项长期投资项目且具有一定的公益属性，因此短时间内必然处于亏损状态，从长期来看，假如计算到20年、30年，其投资回报率一定大于住宅投资开发，而城投企业作为国有企业，不论是从投资回报率角度，还是从其担负的社会责任来看，养老地产都非常符合城投企业的战略定位。当前已有不少国有企业涉及养老地产项目，包括上海实业集团、北京控股集团等，城投企业应当加快养老地产行业布局。

3.2 模式选择建议

从城投企业现有的业务来看，其安置房建设与养老地产开发具有一定的类似性，地产系企业开发养老地产的模式最适合城投企业。从上文行业参与企业模式分析来看，保险系企业开发养老地产需要庞大的资金支持，而科技系企业具有一定的硬软件开发优势，医疗系企业可以依托自身医疗资源，这些企业所特有的资源和优势是城投企业所不具有的，因此我们建议城投公司选取地产系企业的养老地产开发模式。

1、以租售并举模式为主，旅居式养老模式为辅

对于绝大多数城投企业而言，租售并举模式是其开发养老地产项目的主要选择，可以通过出售一定的养老地产来快速回收相应的投入成本，其次在出租一定的养老公寓并提供相应的康养服务，来获取稳定的现金流，保障企业的正常运营，对于一些中小城投企业而言，此模式为首选。而对于一些资本雄厚的大城投企业而言，其业务一般遍及全国，且运营团队实力较强，旅居式养老模式为其开发养老地产的首要选择，同时在其国有属性的加持下，客户群对其信任度更高。

2、进入方式上可以考虑合资或入股等方式快速切入

类似于地产系企业和保险系企业联合开发养老地产项目一样，城投企业也可以选择一些资本雄厚的社会资本合作，在资金上可以选择和保险系企业合作，在医疗资源上可以选择于一些有实力的医疗企业合作，在养老服务上，可以选择与一些物业企业合作。城投企业从无到有打造一家养老地产企业较为困难，但是选择与一家甚至几家资产优质、运营经验丰富、细分领域龙头企业合作，打造养老地产项目，可以事半功倍，快速切入养老地产领域。

3.3 投资风险

1、政策风险

当前我国养老产业具有一定的社会公益属性，因此国家的政策扶持对于养老地产行业的发展尤为重要，从目前来看，政府会在税收、土地获取、贷款等政策方面给予投资者一定的优惠，但是政府相关政策文件中并未有具体的政策明确表示一定要给予养老地产开发相关的优惠，这种无保障的政策优惠，是城投企业参与养老地产项目时所必须要考虑到的政策风险。

2、同质竞争加剧的风险

从上文对行业参与企业类型分析可以得知，大量的跨界企业纷沓而至，包括地产系、保险系、科技系、医疗系、物业系等等，随着养老地产行业的不断发展，未来将会有更多的跨界企业进入，市场竞争将不断加剧，行业内的企业利润空间将不断被压缩，因此城投企业投身此行业需警惕同质竞争加剧的风险。

3、投资回报期较长

前文已经叙述过，养老地产投资回报期至少需要20年，投资回报期较长，建设所需资金大部分由银行贷款而来，利率的波动在一定程度上印影响了项目的成本，同时企业运营管理水平有限，长时间的运营难以保障投资收益率，因此企业在养老地产项目建设完成时，可将此项目委托给专门的运营机构来运行。

4、市场需求风险

当前我国居民养老观念转变未达到预期，长久以来，我国居民一直以居家养老为主，“养儿防老”观念深入人心，社区养老、机构养老等新型养老形式一直被认为是子女不孝顺的做法，因此在居民养老观念未完全扭转的情形下，仍需谨慎投资养老地产项目。

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