人口老龄化下的养老地产发展前景（上）
国际上对于传统老龄化社会定义是：当一个国家或地区，60岁以上老龄人口占总人口比例达10%以上，此区域即进入了老龄化社会。当前最新的老龄化社会定义标准是：当一个国家或地区，65岁以上老龄人口占总人口比例达7%以上，即进入老龄化社会。
2019年我国60岁以上老年人口数达到2.54亿，占全国总人口比例18.1%；65岁以上老年人口数达到了1.76亿，占全国总人口比例为12.6%。无论是按联合国传统标准还是最新的老龄化社会标准来看，我国都已经步入了老龄化社会，据相关机构预测，到2050年，我国60岁以上老龄人口将达到4.83亿。
养老地产作为“养老”+“地产”的一种复合地产，这种模式是将房地产开发和老年人社区养老生活方式结合起来，对地产行业和养老产业进行整合，从而将老年人的生活方式完整地镶嵌进房地产的开发、规划、运营和相关服务当中，为老年人提供舒适的晚年生活的同时，又能进行地产行业的开发，是地产行业和养老产业发展形态的新突破。从当前市场的需求来看，许多企业纷纷跨界而来，养老地产行业处于快速发展时期。
表一：2030年-2050年我国老年人口数预测
1行业发展逻辑
1.1市场需求不断上升，成为行业发展的主要驱动力
养老地产的市场需求主要受两个方面的因素影响：一是老龄人口的不断上升要求创新养老模式，二是养老地产开发模式更符合老龄人的情感诉求，对于具备完全自理能力的老人来说，购买一处靠近子女的养老住宅，更加便于老人帮助子女承担部分的养育下一代；对于不具备自理能力的老人来说，购买一处养老住宅能够方便子女就近照看自己，同时在养老机构的照看下，享受到子女的关怀，因此近年来，养老地产的市场需求不断扩大。养老地产市场需求的不断上升是行业发展的主要驱动力。
表二：中国养老市场市场规模及预测
1.2政策支持行业快速发展
从近年来我国发布的一系列政策文件中可以看出，国家大力扶持养老地产的发展，养老地产的相关资源不断得到整合，地方政府也积极响应和落实中央政府的号召。随着我国居民生活水平的不断提高，原先的养老院模式已经远远不能满足老年人的养老需求，养老床位的空置率不断提高，符合老年人生活方式和精神需求的养老地产将在国家相关政策的支持下快速发展。
表三：养老地产发展相关政策
2行业参与企业模式分析
从养老地产参与企业类型来看，可以分为5大类，一是地产类企业参与养老地产开发，代表企业包括恒大、万科、绿地等；二是保险企业主导的养老地产 开发模式，如中国人寿、泰康等；三是科技系的企业跨界参与养老地产，代表企业包括安康通、京福安等；四是医疗企业，如宜华健康、悦心健康等医疗企业；五是包括物业、康养产业投资等类型的企业，代表企业如奥园健康。
表四：养老地产参与企业分类
数据来源：公开资料整理
2.1地产系企业参与模式
商业模式：一是租售并举模式，即在开发建设养老住宅后，出售相关的老年公寓，但房企自己持有并运营社区内的老年康复和养护中心，房企既可以通过出售物业服务获得稳定的资金收益，又能够产生稳定的营运现金流，保障养老社区的稳定发展，代表企业如万科；二是学院式养老模式，以老年人的在学习和在教育作为养老的重点，通过建设一定规模的老年大学，实行教管分离的运作模式，提供种类繁多的学习课程，满足老年人的精神需求，代表企业如绿城集团开发的乌镇雅园颐乐学院；三是候鸟式旅居养老模式，如恒大集团开发的恒大养生谷，在全国形成旅居式养老布局，将保险产品与养老社区进行对接，达到相应的标准，客户本人与家庭成员即可获得恒大养生谷相关入住权益。
盈利模式：目前地产系企业在养老地产中的盈利模式主要有三种，一是通过销售养老住宅、公寓获得相应的地产开发利润；二是将开发的养老地产租赁给老年群体，或通过收取一次性会员费，获得稳定的现金流；三是提供相应的物业、养老服务，获取相应的服务费用。
应用场景：租售并举模式多应用于一二线城市近郊区，此区域地价相较于城市中心区域相对较低，得益于城市人口规模效益，客流量较大；学院式养老模式适宜在东部沿海较发达的地区，此区域人均收入较高，消费观念超前，同时老年人有一定消费能力；候鸟式旅居养老模式适宜在风景区或人文历史浓厚的城市边缘开发，此区域具备一定知名度，能够有效吸引大量客源。
参与风险：对于地产系企业参与养老地产开发来说，其存在的参与风险包括以下几点，一是目标客户难以找到，尤其是对于走高端养老路线的房企来说，如何精准定位目标客户是一大难点；二是养老项目运转困难，缺乏持续性收入，缺乏流动性资金，从而导致项目难以维系；三是过度地产化倾向，房企在参与养老地产开发时，容易出现地产化倾向，养老地产完全变成地产开发，缺乏养老项目的内容。
表五：房企参与养老地产策略布局
数据来源：公开资料整理
未完待续……
如果觉得《人口老龄化下的养老地产发展前景（上）》对你有帮助，请点赞、收藏，并留下你的观点哦！