敲开发商“竹杠” 割经纪人“韭菜”（贝壳找房还能浪多久）

本月9日，中介霸主贝壳找房披露了其截至9月30日的2021财年第三季度未经审计财报。财报显示，第三季度净营收为181亿元（约合28亿美元），与去年同期的205亿元相比下降11.9%；期内净亏损为17.66亿元（约合2.74亿美元），相比之下去年同期的净利润为7500万元。不按照美国通用会计准则，贝壳找房第三季度调整后的净亏损为8.88亿元（约合1.38亿美元），去年同期净利润为18.58亿元。

面对这份十分难看的财报，作为左晖继任者，彭永东坦言在快速的市场下行中，中介行业生态开始恶化，贝壳上的门店也面临严峻挑战。过去12个月GTV超过5000万温饱线的门店数量在第三季度环比下降3.3%，占总门店数量的33.7%。

饶是如此，为了平滑不利舆论，彭永东还是努力在这份糟糕的财报中找出一个“闪光点”，提前抛给了大众。“新房交易方面，根据国家统计局数据，三季度新房商品房市场GTV同比下降14.1%。三季度贝壳完成新房GTV 4101亿元人民币，同比下降2.5%，明显低于市场跌幅”彭永东如是说。

反观二手房交易方面，根据贝壳研究院数据，第三季度全国二手市场GTV同比下降41.6%，与之相比，第三季度贝壳二手房交易GTV同比下降36.8%，和市场水平相差不多。

在这种情况之下，贝壳找房新房交易还能远远超过行业平均水平，这确实足以成为彭永东口中的“闪光点”。但也足够让人惊诧，“明明在一个班上课，为何你却如此优秀，是老师给你开小灶了吗？”

老话说“事出反常必有妖”，除非你贝壳找房已经跳出三界外不在五行中！

一、趁你病要你命，贝壳“痛下杀手”

在房地产行业整体下行背景之下，作为行业最大中介巨头的贝壳找房，无疑是各路开发商眼中的香饽饽。这一点从贝壳新房交易GTV跑赢市场，收入不跌反涨就可以看出，其背后折射的，是开发商对于贝壳这一行业最大中介渠道的日渐依赖以及贝壳新房销售佣金的上涨。

当下，开发商处境艰难。

一方面，在重重调控改变市场预期背景下，房子变得越来越难卖；另一方面，受“三道红线”、“贷款两集中”等调控政策影响，以及恒大、佳兆业等房企暴雷带来的连锁反应，开发商的资金链也变得愈发紧张。

在此背景下，为了加速去化回笼资金，开发商不得不动用更多的渠道，支付更高的佣金。而作为行业内最大的中介渠道，贝壳由此而受益。

据右哥了解，广州地区黄埔、南沙、海珠乃至天河的一些新盘，上半年还不屑于渠道，下半年楼市急转下滑，也不得不纷纷与贝壳达成合作。

事实上，在新房领域，手握超5万家门店、50万+经纪人的贝壳，早已成为渠道端的超级霸主，甚至敢公开叫板开发商。此前就有开发商抱怨被渠道商过高的佣金费所绑架，贝壳找房一度成为众矢之的。

二、要盈利，哪怕用自己人献祭！

“形势比人强，周期和政策叠加之下，虽然开发商给的佣金越来越高，但房子越来越难卖也是不争的事实。所以贝壳便开始明里暗里的要求经纪人，如果没有客户成交，可以自己购买贝壳推荐的房源，以达成贝壳与开发商签订的协议目标”。贝壳系房产经纪人小马这样对右哥说。

于是，在贝壳的号召下，经纪人们奔赴各大售楼部，身先士卒，用真金白银，为购房者们打了样儿。

右哥在小马口中得知，贝壳在和开发商谈合作时，尤其是谈非常不好卖的项目时，往往会把房价压得很低，低到让你心动，以为能捡漏，这个时候其实就是入了坑。那些低价项目，往往都是郊区项目或者品质极差的项目，入手有很大的风险。甚至一些项目，一直处于烂尾状态，但为了高额佣金，贝壳依然进行了强推，不少经纪人入手，钱没挣到，反而被套牢。

此外右哥还从小马口中获知，和贝壳合作的楼盘佣金，多数在3—5个点，高的则可以达到10个点，一些不按点数计算的佣金，多在十几万元以上，甚至高达几十万。而且，有的楼盘在和贝壳合作时明确规定，销量达到一定标准，可以跳点。比如，某项目和贝壳达成的协议规定，佣金基本点数为3个点，如果单月销量超过30套，佣金可以调到4个点；销量超过50套，可以跳到5个点。

有的项目的品质不高，之前多次因为质量问题维权，但在金钱的诱惑下，贝壳一方面，大肆鼓励经纪人自己买房，提高销量；一方面暗中让经纪人刷业绩，以达到跳点，赚取更多的佣金。

据了解，贝壳私下授意经纪人，找自己的亲戚朋友，冒充购房者，交付定金，认购房源，达成规定的跳点销量，过一段时间，再让这些人通过无理由退房，把房源退掉。

这样一来，开发商本想通过贝壳达到快速销售的目的，谁曾想，高额佣金出去了，销量并没有提高，还只能眼睁睁的看着贝壳玩心眼却无能为力。

【右哥解牛】

回顾前文，当我们把整个画卷打开之时，相信大家已经看清贝壳找房新房交易业务因何璀璨，又为什么能成为地产界的“周期逆子”。

曾经右哥觉得贝壳找房的出现，打通了信息壁垒，规范了中介市场，改变了整个行业的玩法和规则。如今，当市场下行，三道红线悬于头顶，开发商亟需业绩，期待贝壳能够带来流量和销量之际，却发现，贝壳实际上并不能带来什么。该不好卖的依然不好卖，靠大幅降价获得销量，好像不需要贝壳也行，还能省下大笔佣金。

可以说那个曾经号称要赋能门店、赋能经纪人的贝壳，最终却踩着经纪人和开发商的肩膀，赋能给了自己。

但右哥有个疑问，“上下通杀”之后，还有谁愿意继续和你一起玩下去？

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