招商蛇口企管公司为招商蛇口轻资产运营打样（助力转型）

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伴随着城市多中心化以及消费升级的大趋势，我国的商业地产蓬勃发展，逐渐进入存量时代，面对供给过剩、运营与管理能力不足，以及2020年疫情冲击的困境，“轻资产+改造升级”成为行业趋势。而针对一些地段优良的存量资产的改造，并不只是简单地翻新，更重要的是提升项目的运营水平，改善经营状况，让存量资产焕发新的生命力，带来资产价值的大幅提升。

顺应行业趋势，应对市场挑战，招商蛇口将“依托轻资产管理平台，统一持有型物业的品牌与产品线”作为对外规模扩张的模式之一，以实现未来长期、持续、稳定的增量收益。

在此背景下，招商蛇口企业管理（深圳）有限公司（以下简称招商蛇口企管公司）于2020年9月23日揭牌成立，成为招商蛇口首家对上市公司资产进行管理的营运公司，并以其专业的、市场化的资产管理运营能力，全面承担招商局商业房托基金（1503.HK）旗下位于深圳的五项写字楼及购物中心物业之运营管理业务，为公司轻资产运营打样，助力向持有型物业转型。

招商蛇口企管公司成立揭幕

据招商局商业房托基金透露，未来三年将投入四亿元人民币，用于旗下五项深圳蛇口物业的改造升级，针对目前公司写字楼及零售物业组合7:3的现状，未来也会调整策略，包括考虑增加零售物业占比，以增加租金收入及物业潜在升值空间。

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新时代广场：蛇口片区甲级写字楼典范之作，毗邻海上世界商圈，总建面87337平方米，孕育了招商银行、中国平安、金蝶、华为等世界名企。城市向新，时代向前，承载城市伟大基因脉络，筑梦湾区企业广阔未来。

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花园城数码大厦、科技大厦及科技大厦二期：蛇口网谷高新科技产业园代表产品，总建筑面积为124,545平方米，以“文化+科技+网络”为产业定位，聚集了IBM、飞利浦、国赛生物、沃特沃德等知名企业。

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蛇口花园城：作为招商蛇口花园系商业产品的首个购物中心，深圳蛇口花园城于2006年5月诞生于前海蛇口自贸区中心腹地，总建筑面积逾7万平方米，集购物、休闲、娱乐、餐饮、教育等多重业态于一体。拥有沃尔玛亚洲区销售业绩前五样板店、欧洲最大运动专业超市迪卡侬、智慧影院连锁品牌中影泰得、提倡全面健康生活方式会所优莱荟、日本著名休闲品牌优衣库等主力店。

目前，招商蛇口企管公司已接管并对深圳蛇口五项物业启动“改造升级”。

项目改造将从新时代广场开始启动，主要在影响客户直观感受及体验感的大堂及标准层公共区域、洗手间、软装、灯光照明系统、标牌标识以及智能化方面进行提升。

对于数码大厦、科技大厦、科技大厦二期，将重新改造一层接待大堂、客梯厅及过道，通过户型调整和共享功能区规划等方面的提升可租赁面积，为初创、中小企业，精装定制“小而美”的户型，实现拎包入驻。同时，对于办公楼的经营力求达到绿色建筑的标准，为通过LEED和WELL认证做好准备。

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本期“改造升级”中，对零售物业——蛇口花园城的改造，是重点之一。

花园城作为招商蛇口集中商业的重要组成部分，承担着招商蛇口规模扩张的主要任务，其改造将最终达成体量规模与成本的配适标准，并强化其“都市家庭的花园式商业”定位管理，搭建全国招商平台，以数字化手段实现商业项目联动，挖掘协同红利，提升品牌知名度。

首期蛇口花园城2.0改造将从项目定位、建筑软装、品牌业态等方面进行全面升级，全新亮相值得期待！

蛇口花园城全新2.0，致力于打造一个更多元化、具有更多功能性的一站式品质生活中心，为周边客群提供集购物、休闲、娱乐、餐饮、社交等服务，让购物中心成为消费者在家和工作之外的“第三生活空间”。

PART-1

定位升级

为消费者创造“第三生活空间”

随着移动互联网时代，人们消费习惯的改变，消费者对于线下实体商业的需求在不断变化，更加追求精神层面的体验。

据悉，招商蛇口企管公司基于对项目目标客群的深入研究，将项目2.0定位于一个“标志性、引领性、体验性、创造性”的一站式品质生活中心，在满足消费者基本生活需求的基础上，打造周边缺少的新商业据点，引领消费者新的生活方式，并通过持续打造“非日常”的主题活动，强化社交、娱乐功能，同时将人文艺术融汇到商业中，为消费者创造一个注重情感体验的社区型“第三生活空间”。

尤值得一提的是，深圳地铁12号线的建设，在未来，必将形成地铁联通优势，提高蛇口花园城的市场定位和商圈地位。而蛇口花园城2.0的这一定位，不仅为整个商圈注入年轻的活力，带动整体升级，同时，也大大丰富了商圈的商业内容及形式。

深圳地铁站点分布示意图 图源：深圳新闻网

PART-2

建筑升级

由内而外迸发新活力

在此定位下，针对已有建筑在设备老旧、通透度不够、智能化不足的问题，项目重置电梯、空调等设备，并通过适老适幼化的软装、灯光、软装配饰，智能化等方面进行改造，提升消费者愉悦度。此外，在物业服务方面，项目将根据消费者及商户的反馈进行改善，提高客户满意度。

同时回归商业本身，为消费者提供更多品牌与商品，并提高店铺坪效，项目重新规划铺位，增加可租面积。

PART-3

业态和品牌升级

“收-分-引”改造成果12月即将亮相

业态和品牌升级是花园城2.0升级的核心，项目聚焦“紫荆城”区域的改造，通过“收、分、引”三步走策略，完成项目升级。

“收”

紫荆城百货租约期满后，取消老旧百货业态，收回大片商用面积重新规划为市场表现力更佳的业态和商铺模式。

“分”

原租金坪效低大面积主力店，分割为面积适中的小铺，商户独立承租，提升店铺形象。

“引”

引入更具有市场号召力的次主力店及零售品牌，引入多元化商业经营模式，如短期展览场地与快闪店，从而缩短后续调整周期。

业态及品牌升级后的蛇口花园城2.0收回经营自主权，并围绕全新定位进行巧思布局，引进新品牌。据悉，截至目前，蛇口花园城原紫荆城百货区域升级，新引进或调整的品牌包括海底捞、喜茶、Belle、acc、toptoy、zrau、发条怪兽等20多个品牌，让花园城2.0升级后的业态更加丰富、多样，满足消费者的多元化需求。

部分新引进或调整品牌

更令人兴奋的是，2020年12月原紫荆城区域升级新品牌将陆续开业，蛇口花园城2.0“改造升级”成果首亮相，必将带给消费者全新的购物体验。

在这一系列的“组合拳”下，我们有理由相信，蛇口花园城2.0升级改造成果必将惊艳市场，收获消费者以及业内口碑，我们也期待写字楼物业的改造成果的输出。

相信，招商蛇口企管公司对深圳蛇口五项物业的改造，将成为公司在存量改造领域的标杆范例。同时，商业运营能力的提升和管理经验的积累，也将为公司在“轻资产”输出，即管理输出上打样，助力持有物业转型、增强自身的市场抗风险力，并最终让企业成长为专业的、市场化的资产管理运营公司。

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