福州商业地产经典案例（中央第五街是如何“咸鱼翻身”的）

东南偏南福州城，商业地产已进入存量时代。

存量时代，既考量商业实力，更考验商业智慧。

在小体量占比项目普遍增长、而大体量占比下滑的当下，探讨“小而美”更具现实意义！

01.突遭变故的“富二代”

串联起万象·九宜城、宝龙广场、红星美凯龙、中防万宝城、苏宁广场、中央第五街等六大商业体主元素构成的大万宝商圈，其实是含着金钥匙出生的“富二代”。

▲大万宝商圈中央第五街航拍俯瞰图

随着2011年地铁1号线东街口站的围挡施工，彼时，福州传统核心商圈东街口商业氛围一落千丈。

天时地利人和之下，万宝商圈承接了福州核心商圈的功能，隐隐有晋升福州商圈“准一哥”之姿。

与万象·九宜城挨着，宝龙广场隔街对望，地处万宝商圈核心的中央第五街，整体体量9.28万方（其中商业体量1万多方），2栋34层写字楼及商业店面、商业别墅组成的商业街区，凭借着绝佳的地理位置红极一时。

▲遥忆当年中央第五街开盘

据报道，中央第五街2012年11月18日首次开盘，吸引千人云集，163间独立店开盘即售罄，一时高光。

原开发商“福建住总”、项目名“中央”，以及大楼还曾挂出巨大条幅“大洋来了”，名头甚是响亮。虚虚实实的Title，更是让写字楼与商铺的意向购房者看不清虚实。

可命运却似乎总喜欢跟人开玩笑。

直到2016年，中央第五街还因未及时通过消防验收，开业时间一拖再拖，商户入驻后砸钱弄完装修，却面临无法开业的尴尬。

▲曾经凄惶的中央第五街

说好的“免税店“”奢侈品店”，却连影子都没有。

这波操作的背后，在今天看来，是老住总资金链问题和配套没有接入的缘故，而后续管理的混乱，也带来了整体楼盘价值的一时崩塌。

与此同时，福州地铁1号线于2016年5月18日开通初期运营，东街口商圈开始焕新，大有王者归来之姿。

错过最佳的开业节点的中央第五街，彼时，整体出租率堪堪20%，终究与最好的中央第五街擦肩而过。

02.分水岭：今夕何夕

“富二代”突遭变故，有人可能会一蹶不振，混沌度日。

但不埋怨社会，不抱怨人生的“老王”中央第五街选择了另外的路：在哪里跌倒，在哪里爬起。

深谙“蛰伏”之道的中央第五街，不争一时，积蓄着能量，伺机再起。

2016年7月28日，TA迎来了人生重要转折点：企查查信息显示，福建住总更换法人代表，成为新住总。

不难猜测，新股东来了！新股东随之与阳光智博服务福州商管公司建立委托管理关系。

自此，中央第五街方开始实现专业团队高效运营，较之2016年前的惨淡，可谓逆袭。

求发展“必先安内”。

不急于求成的阳光智博服务福州商管公司深知，安定人心、稳定军心是最迫切的第一要义，而沟通新股东方福建鑫博鸿正投资管理有限公司按时支付租金则是最大的定海神针！

自阳光智博服务福州商管公司新服务团队接手后，近5年的时间租金收入0.4亿元，因老住总沿袭当时普遍的返租这种模式，期间支付租金2.5亿元。

也就是说，在阳光智博服务福州商管公司新服务团队介入管理下，新股东方贴补逾2亿元，用于中央第五街在原返租期间租金的按期支付。

需要特别说明的是，早年，商业地产很多都采用返租这种模式，吸引投资者购买，租金的按期支付就是定海神针。把写字楼、商铺正常交付到业户手中，使之能够正常经营。而老住总时代的一度断付，只会出现业户拉横幅“散步”维权。

自2018年返租到期之后，中央第五街形成以租赁团队蓄客带看、洽谈签约，对接租户进场、经营管理的良性体系，3年累计签约合同数量799份，签约面积逾3.4万平方。

即使2020年受疫情影响，同类楼宇出租率均下降20%左右，但租赁团队依旧确保中央第五街的出租率稳步上升。

面对商业地产存量时代的激烈竞争局面，对于小体量商业地产项目来说，既要在十几二十万体量的巨无霸项目挤压和竞争下生存立足，又要保证创收盈利，其所面临的的考验与压力不可小觑。

商业需要把握的核心因素是产品的品质和服务的内容。身处大万宝商圈，客流密集区，客群符合快速型、随机型、轻便型、大众型的消费特性。

“小而美”做不到在业态齐全、商品组合丰富上吸引消费者，那么就要利用自己“小”的特点，坚持紧扣定位，积极做改善调整，抓住消费者的日常需要，即更强调提供消费者便利，提供更多舒适和富有想象力的体验空间，并不因品类狭窄而胆怯。

▲中央第五街涅槃重生，诸多网红店来助阵

都言品牌业态是构成商业体的根基和灵魂。

阳光智博服务福州商管公司深谙潮流、时尚“新主流”之道，加码运动潮牌、网红餐饮、生活方式体验等业态，为消费者提供社交休闲体验，阿迪达斯品牌旗舰店、耐克BEACON店、初音、齐庆美蛙鱼头、伊哒屋日本料理、街尾巷成都市井火锅、马路边边、维乐口腔等多家人气网红连锁品牌陆续入驻，显得愈发“接地气”。

▲中央第五街涅槃重生，诸多网红店来助阵

在社交媒体上，打卡中央第五街网红“宝藏小店”在福州Z世代群体中也是蔚为风潮：耳环图书馆、喵小姐的屋、柯研基地、肥猫食肆、小森便利、树莓商店、千寻沉浸式游戏……

此时的中央第五街，似是正以不足为外人道也的艰难，实现一路逆袭。整体出租率从2016年时的堪堪20%，提升至当下的逾90%。

03.更好的中央第五街

不大的福州商业地产圈，谁都知晓，2016年前的中央第五街，千疮百孔，惨淡经营，内忧外患，深刻诠释了何谓烫手山芋。

敢碰烫手山芋的，一定是极大魄力者。

在福州一众业界看来，阳光智博服务福州商管公司就是这样的极大魄力者，敢于迎难而上。

阳光智博服务，是世界500强阳光控股旗下阳光城物业管理和商业管理板块升级而成，服务业态涉及住宅、商业、医院、学校、长租公寓、产业园等多种类型。

2021年，阳光智博服务加入万物云睿联盟平台，在空间效率、科技赋能及服务标准上共走高品质服务之路。

万物云是万科企业股份有限公司的控股子公司。阳光智博服务由此成为两家世界500强企业加持的服务型企业，是一家布局全国、品质领先的综合物业管理及商业运营服务提供商。

阳光智博服务福州商管公司，正式成立于2014年，深耕福州，涵盖综合体、写字楼、校园商业、文化产业园等产品矩阵，其多元的、复杂的、全链的复合型商业属性，放眼偌大一个福州城，可谓绝无仅有。

7年深耕，阳光智博服务福州商管公司以商业招商、商业研策、商业经营开发、商业物业管理为业务主导方向，创新驱动多种经营模式构建，完善商业产业生态圈。

南站阳光天地、奥体阳光天地、福州IFC国金中心、吱音落地福州……829万+福州人目力所及，皆可见阳光智博服务福州商管公司的推动与手笔。

后地产时代，阳光智博服务福州商管公司携新生的中央第五街，参与福州，践行共生，承袭美好，与福州城市共生长，开启福州多元商业新时代，正留下独属于一路阳光的印记。

在委管项目中央第五街上，其蓄势与发力清晰可见：沟通新股东让租金到位，贴补2亿元，稳军心；排查项目安全隐患和设计问题，投入近千万元，用于商业的提档升级及消防安全隐患工程改造，其中包含建筑垃圾房改造、底商给水管漏水改造、卫生间排气系统改造、外广场不锈钢路障改造、监控系统及设备改造、消防系统及设备改造、大庆河沿线景观改造等多项。

▲中央第五街大庆河沿线景观改造，亮了，也靓了

在排除万难确保项目正常经营后，提升招商力度，引进多家当下火爆、聚人气、具话题性的网红品牌，加码客流“引擎”，将中央第五街的整体出租率，从堪堪20%提升至当下的超90%。

据悉，新中央第五街还计划投入约400万进行双电源改造及排污管改造等，满足广大业户需求，并继续为业户提供更优质的服务。

平心而论，再造中央第五街，既是商业实力的体现，也是商业智慧的展露。

都言时间是最好的催化剂。

时间，沉淀出一个持续向好的中央第五街。

当下的福州城，早已进入存量商业时代。也曾惨淡至极的中央第五街，蛰伏蓄势，正视现实、放平心态，韬光养晦、补短强特，重点突破、伺机再起，终究还是实现了“咸鱼翻身”。

如果觉得《福州商业地产经典案例（中央第五街是如何“咸鱼翻身”的）》对你有帮助，请点赞、收藏，并留下你的观点哦！