保险+养老社区研究报告：养老社区潜力巨大（险企具有天然优势）

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（报告出品方/作者：光大证券，王一峰）

1、 养老社区发展空间广阔：供给短缺，需求巨大

随着我国人口老龄化程度的加深以及相关政策持续落地，“银发经济”迎来 黄金发展期。近年来与人口老龄化有关的养老服务业、医疗保健业、老年旅游业 等消费性服务业迅速发展。据中国社会科学院调查数据显示，预计到 2030 年中 国养老产业产值将上升至 13 万亿元，养老产业具有巨大发展潜力。

1.1、 政策频出利好养老产业，各方加速布局抢占先机

1.1.1、养老产业规模逐年增长，发展潜力巨大

中国养老产业市场规模逐年增长。艾媒咨询调查数据及前瞻研究院预测， 2020 年中国养老产业市场规模约 7.4 万亿元，预计 2022 年可达 10.25 万亿元。 在老年人生活费用方面，根据 2019 年第四次中国城乡老年人生活状况调查数据 估计，2020 年老年人口平均消费支出增长至 2.26 万元，预计 2025 年老年人口 平均消费支出将增长至 3.2 万元。随着中国的老龄化问题日趋加剧，以及收入分 配向居民部门倾斜，养老产业规模还有较大的增长潜力。

从养老社区模式来看，养老社区产业可分为居家养老、社区养老、机构养老 和医养结合四种。按照各地颁布的“9073”养老办法，我们的发展目标是：90% 的老人为居家养老；7%的老人适用社区养老，即只需要护理不需要床位；3%的 老人适用机构养老，即既需要床位，也需要护理。

据此，我们以 2013 年机构养老相关费用为基础，根据第七次人口普查数据， 按我国当前 2.6 亿老人（60 岁以上人口）计算，居家养老服务收费为非失能老 人的一半，13~20 年均服务收费涨幅为 5%，全国收费标准为北京的 46%（参考 人均可支配收入全国/北京），则我国养老产业潜在市场空间达到 6072 亿元， 其中，居家养老 3678 亿元，机构养老 1526 亿元，社区养老 868 亿元。随着老 龄化程度加深和居民收入水平以及退休待遇提升，预计未来居家养老比例下降， 社区养老以及机构养老的比例将逐步上升。

1.1.2、中央及地方政策频出，利好养老产业发展

政策方面，国家高度重视养老产业发展，从中央到地方出台养老政策频繁， 支持力度加大。国家相关支持政策主要集中在推进居家与社区养老服务，促进医 养结合，加快以公建民营为重点的多层次、多样化养老机构建设与改革，加大对 养老服务业发展的金融支持力度，促进社会养老服务体系建设等方面。

地方层面，各地方政府通过金融扶助、场所保障、税费减免、财政补贴等多 种方式支持养老产业发展：

1）北京市至 2020 年累计建成运营养老机构 544 家、街乡镇养老照料中心 262 家、驿站 1005 家，“三边四级”就近养老服务体系全面建成。 2021 年 1 月颁布《北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三 五年远景目标纲要》，提出到 2025 年，千人常住人口养老床位数达到 7 张，养 老机构护理型床位比重提高至 60%。

2）云南省 2021 年 1 月发布《云南省民政厅关于进一步扩大养老服务供给 促进养老服务消费若干措施的通知》，提出养老机构护理型床位占比，2021 年 不低于 35%、2022 年不低于 50%。2022 年底，实现每个县（市、区）至少建 有 1 所以农村特困失能、残疾老年人专业照护为主的县级层面特困人员供养服务 设施（敬老院）；全省培养培训养老护理员 5 万名、专兼职老年社会工作者 2750 名。

3）陕西省 2021 年 4 月出台《推进智慧健康养老产业高质量发展的工作意 见》，支持养老机构（企业）开展“嵌入式社区居家养老”。

4）山东省于 2021 年 5 月在青岛市召开全省养老服务工作现场会，提出重 点关注敬老院改造提升、街道综合养老服务机构建设、养老机构护理型床位建设、 养老服务人员培训、发放失智老年人防走失定位手环等方面。

5）天津市 2021 年 2 月发布《天津市国民经济和社会发展第十四个五年规 划和二〇三五年远景目标纲要》，提出到 2025 年，建成一批养老机构和老年日 间照料中心，医养结合覆盖 95%以上养老机构；养老机构与医疗机构医养结合 服务覆盖率达到 100%。

6）河北省 2021 年 6 月颁布《关于促进养老托育服务健康发展的实施意见》， 提出到 2022 年培养培训 1000 名养老院院长、80000 名养老护理人员、5800 名 专兼职老年社会工作者；到 2025 年开展县、乡、村三级农村养老服务网络建设 试点，县级要成立养老服务指导中心，至少建成 1 所以失能、部分失能特困人员 专业照护为主的供养服务机构（敬老院）。

1.1.3、养老社区需求大幅提升，各方加速进军养老市场

从养老社区发展情况来看，可以分为三个阶段：

1) 2000~2010 养老概念作为销售卖点，初步探索期

该阶段为“养老概念”初步探索阶段，开发模式仍沿袭传统地产开发理念， 强调“销售”而非“服务”，养老概念多作为“挂羊头”的销售卖点，物业产品设计中出现部分适老性住宅，但后期运营管理普遍缺失，养老设施规模缩水，服 务水平较差，模式不成熟。

2) 2010~2015 服务意识强化，产品逐步多元，企业试水期

养老社区开发中的“运营意识”和“服务意识”逐步强化，规模扩大，产品 形态逐步多元，适老化住宅及养老社区发展迅速，出现了医疗养老结合、候鸟式 旅游养老、学院式养老等多元化养老地产模式。

快速老龄化的巨大需求之下，养老服务机构仍存在供给不足和匹配程度低的 问题，同时伴随着养老服务人员缺乏，素质有待提高，设施设备有待完善等问题， 急需动员社会力量，加大投入，构建多层次养老服务体系。

3) 2016~至今 需求大幅增加，政策加强引导，企业进入抢滩登陆黄金期

根据中国社科院《中国养老产业发展白皮书》预计，2030 年我国养老地产 市场空间将达到 13 万亿元，市场空间巨大、需求全面提升。相关政策体系的健 全和社会力量的参与，使得养老服务和产品大幅增加，财政金融加强支持，养老 产业进入了“抢滩登陆”的黄金机遇期。巨大的市场容量及发展空间，吸引实力 雄厚的企业抓住先发优势，提早进行布局。

1.2、供给端：养老机构良莠不齐，医疗资源短缺

由于我国养老机构发展起步较晚，企业和社会普遍对老年护理服务业、文娱 业、旅游业、保险业等需求缺乏认知，导致行业发展不全面，无法形成联动，资 源得不到有效配置。

1.2.1、机构养老发展缓慢，养老床位供应不足

机构养老是指为老人提供专门生活场所，如养老院、福利院和敬老院等，并 提供日间照料、医疗护理、康复锻炼、老年社交等服务。我国机构养老以公办为 主，民办为辅。民办又分为高端和中低端。

目前机构养老在我国发展缓慢，养老机构床位供应不足。尽管养老服务床位 数从 2005 年 158 万张迅速增长至 2020 年底 794 万张，每千人养老床位仍严重 不足，2020 年每千名老年人拥有养老床位仅约 30 张。优质公立养老机构“一 床难求”，如全国标杆公立养老院——北京第一社会福利院，仅能提供 1100 张 床位，排队登记的老人一度超过 1 万人，每年轮候只能入住几十位。

私立养老机构质量两极分化严重，低端质量堪忧，高端负担不起。低端民营 的福利院设施条件差，服务意识不足，护理水平低；高端民营养老机构条件虽好 但收费较高，收费区间在 8000~30000 元/月不等，仅能满足少部分高收入家庭 需求，对多数家庭来说无法负担。

1.2.2、养老服务单一，专业人才稀缺

康养医疗机构数量不足，专业化服务人才稀缺。现阶段我国能够提供康复、 护理等专业服务的医疗机构数量较少，康复医院专业服务人员紧缺，无法满足老 年人口的康养需求。2019 年我国康养医院专业服务人员总计 40,600 人，其中执 业医师 12,657 人，注册护士 23,403 人。养老服务人才培养存在两方面的难度， 一是相关专业的师资、标准、模式都显不足，二是志愿从事养老服务工作的生源 不足。

1.3、需求端：人口老龄化加速，养老需求旺盛

1.3.1、老龄化加速，结构性消费潜力不断释放

中国正在加速进入老龄化社会，养老需求迫切。我国老龄人口绝对数量逐年 攀升，目前已成为全球唯一老龄人口超过 1 亿的国家。根据第七次全国人口普查 数据显示，2020 年我国 60 岁及以上人口为 2.64 亿人（占比 18.70%），占比 较 2010 年上升 5.4pcts；65 岁及以上人口为 1.91 亿人（占比 13.5%），占比 较 2010 年上升 4.6pcts。根据国务院印发的《国家人口发展规划（2016—2030 年）》预测，2030 年我国 60 岁及以上人口将达到 3.6 亿，占比高达 25%。

人口老龄化蕴含巨大结构性消费潜力。近年来，科学技术的不断发展和消费 理念的升级催生了新的老龄需求，一方面可以激活并重塑老年消费，另一方面也 可以通过为老年人提供融合发展新理念的产品和服务，提升老年人生活幸福感。 《中国老龄产业发展报告》数据显示，2014-2050 年间，我国老年人口的消费潜 力将从 4 万亿元增长到 106 万亿元左右，占 GDP 比重从 8%增长到 33%，成为 全球老龄产业市场潜力最大的国家。《中国老年消费习惯白皮书》预计，2021 年老年产品及服务市场总规模将达到 5.7 万亿元。

1.3.2、老龄人口高龄化显现，专业养老护理服务需求释放

人口预期寿命不断上升，人口高龄化趋势逐渐显现。据卫健委数据显示， 2019 中国整体预期寿命 77.3 岁（男性 74.7 岁，女性 80.5 岁）。从第七次人口 普查结果可知，目前我国 60 岁及以上人口 2.6 亿人，占总人口比重 18.7%，80 岁以上人口占 60 岁以上人口比重近两年快速提升至 14%。《中国养老机构发展 研究报告》显示，预计到 2030 年和 2050 年,我国失能老人将分别达到 6.2 亿和 9.8 亿人。

高龄人口各种慢性病频发。调查显示，我国老年人慢性病患病率高达 71.8%， 其中四大主要慢性病领域分别为心脑血管疾病、恶性肿瘤、慢性呼吸系统疾病和 糖尿病。高龄化人口逐渐增加预计将刺激专业养老护理服务的需求快速增长，专 业养老机构以及护理机构将迎来发展机遇。

1.3.3、少子化趋势显现，机构养老有望发展

出生率下滑导致少子化趋势明显，家庭结构小型化，进一步加重养老负担。目前我国出 生率及人口自然增长率逐年下滑，这将进一步加速老龄化进程。按照国际标准，人口出 生率 13-15‰为少子化社会；11-13‰为严重少子化社会；11‰以下为超少子化社会。目 前我国人口出生率为 10.48‰，已进入超少子化社会，未来养老负担将进一步加重。

老年抚养比持续上行且幅度加大，机构养老需求攀升。“老龄化”叠加“少 子化”，双重趋势导致我国老年抚养比由 2000 年的 9.92%（每 100 名劳动年龄 人口负担 9.92 名老年人）上升至 2020 年的 21.31%（第七次全国人口普查数据）。 传统中国家庭“养儿防老”的养老模式将难以为继，机构养老作为未来养老模式 的发展趋势，预计将迎来发展机遇。

1.3.4、 养老健康意识增强，医疗保健需求上升

社会消费结构发生变更，医疗保健需求不断释放。伴随着老龄化进程加速， 老年人对于医疗保健的消费需求将不断增加，医疗卫生市场空间巨大。当前老年 人人均医疗费用是国民平均医疗费用的两倍多，其医疗保健消费需求推动老年营 养用品、保健用品以及医药用品等健康卫生产业发展，以及老年医院和康复护理 机构的快速发展。2019 年我国人均医疗保健支出 2283 元，过去 10 年年均复合 增长率达到 10.3%，增速可观。我国医疗费用支出占 GDP 比重与美国日本相比 有两倍以上差距，随着老龄化加剧医疗费用保健需求必将攀升。

1.3.5、 高净值客群占比增加，医养结合模式迎发展机遇

高净值人群占比增加，养老服务需求不断升级。随着经济发展，我国高净值 人群占比不断增加，该群体支付能力较强，有能力支付价格较高的养老社区，同 时普遍接受社区养老概念，对于养老服务的需求不断升级。根据招行私人财富报 告显示，2020 年我国资产千万以上的人群约 300 万人（YOY+14.5%）。

医养结合指的是将医疗资源和养老资源有机结合，在保证老年人老有所养、 老有所依的同时提高老年人的健康水平。《中国老龄事业“十二五”规划》中指 出“在规划、完善医疗卫生服务体系和社会养老服务体系中，加强老年护理院和 康复医疗机构建设”。高净值人群占比增加，对于养老服务的质量要求提高，医 养结合养老模式有望迎来发展新机遇。

2、各国普遍面临养老压力，养老社区发展模式各不相同

人口老龄化是世界各国均面临的一个难题，全球养老压力逐步增加。数据显 示，全球 65 岁及以上人口占总人口比例从 1960 年的 5%上升至 2019 年的 9%， 其中高收入国家比例提升尤为明显，随之而来的养老压力也逐渐增加。根据 OECD 披露数据，全球平均老年抚养比已经由 1950 年的 13.9%上升至 2015 年 的 28%，预计这一比率在 2050 年将高达 53.4%，全球面临着严峻的养老压力。

目前我国已经进入深度老龄化社会，而养老社区发展较为缓慢。发达国家进 入老龄化时间更早，其养老产业模式发展更为成熟。因此，可借鉴海外国家养老 社区模式与特点，吸取其经验，进一步满足我国居民与日俱增的养老需求。

2.1、美国：差异化养老社区，满足不同养老需求

美国养老社区呈现差异化发展，主要包括太阳城模式和 CCRC 模式，投资 端方面养老社区 REITS 模式较为普遍。太阳城模式针对活跃健康的老年群体， 一般以出售养老住宅为主，部分出租；CCRC 模式需要满足老人在不同生理年龄 阶段的不同需求，主要采取出租形式为老人提供持续照护服务；养老社区 REITS 即房地产信托投资基金参与投资，采取净出租或委托经营的方式实现发展。

2.1.2、太阳城——针对健康老人的养老社区住宅

德尔·韦布公司（DelWebb）是美国活跃长者之家的领导者，主要开发的养 老社区即为太阳城。德尔·韦布公司开发并出售养老地产项目，并营建相应的配 套设施，是典型的重资产模式。

美国太阳城养老社区建于 20 世纪 60 年代，经过 20 年代的发展基本建成， 主要针对年龄在 55～70 岁的活跃健康老人。太阳城模式本质上属于住宅开发性 质，由地产开发商主导，通过销售养老概念住宅，开发商得以收回投资并产生盈 利；同时太阳城成立养老社区委员会负责社区的活动组织、实施运营，收取的老 年人缴纳的会费和年费也是其收入来源之一。

太阳城养老社区的选址一般在宜居地区或者风景区，主打健康养老品牌，同 时提供完备的运动娱乐设施，满足老年人的精神文化需求，致力于建立全美最高 品质的养老社区。太阳城养老社区在结构上分为 6 大板块：湖中之塔、国王之殿、 庭院、阿斯顿花园、太阳城中心和自由广场，分别居住不同需求的老年人口，其 平均规模在 23000 户左右，入住率可达 90.95%，住宅类型多样，以独栋和双拼 为主，还有多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓 住宅等。

2.1.1、CCRC——提供全方位养老需求服务

美国养老社区是美国最成熟的商业化运营养老居住模式，根据面向对象的不 同分为生活自理型社区、生活协助型社区、特殊护理型社区以及混合型的持续照 护退休社区等细分市场，其中混合型的持续照护退休社区（Continuing Care Retirement Community ，CCRC）模式值得借鉴。

CCRC 模式一般由运营商主导开发，通过精细化管理，为老年人提供全面的 健康管理、护理和医疗服务，以提高老年人退休后的生活质量。据中国社会科学 网统计，美国有超过 1900 个 CCRC，其中 82%由非营利组织经营。CCRC 的费 用一般包括入门费（Entrance Fee）和月费（Monthly Fee），入门费一般由客 户自行承担，部分美国老人通过住房抵押进行支付，或者使用退休金、私人储蓄 等；月费一般通过保险收入进行支付，如长期护理险等。CCRC 模式收取入门费 回笼资金，月费形成日常经营收入，开发商通过抵押贷款获得进一步扩张的动能， 使得经营实现可持续发展。

CCRC 收费高昂，相比美国我国居民支付能力亟待提高。由于 CCRC 模式的 目标客户主要是美国中等偏上人群，收费较高，美国的“以房养老”以及保险收 入在费用支付中发挥了重要作用。而中国传统观念使住房抵押贷款养老保险发展 缓慢，且目前老人的养老意识不足，支付能力不足以入住类似的 CCRC，因此提 高我国老年人的支付能力成为养老社区稳健发展的前提。

2.1.3、养老社区 REITS——美国养老社区主要资金来源

美国养老地产的投资商主要有三类，REITs（房地产投资信托基金）、私募 基金和非盈利性组织。其中 REITs 投资为主流模式，打通了社会融资渠道，聚 集了大量社会低成本闲置资金，解决了开发环节大量资金占用问题。

据中国养老周刊撰文统计，美国前十大养老社区的投资商中超过一半是养老 REITs，目前美国养老医疗类 REITs 前三名分别是 VTR.N（截至 2021 年 6 月 24 日总市值 217.4 亿美元，市盈率约 49.99）、WELL.N（截至 2021 年 6 月 24 日 总市值 347.59 亿美元，市盈率约 46.96）、PEAK.N（原 HCP 房地产信托，2019 年 10 月更名，截至 2021 年 6 月 24 日总市值 181.7 亿美元，市盈率约 66）。

养老 REITS 市场表现优异。美国养老医疗 REITSs 长期以来市场表现优异， 自 2001 年 1 月 1 日至 2021 年 6 月 24 日收盘，芬塔信托 VTR.N 涨幅高达 2794%，WELL.N 信托涨幅高达 1513%，PEAK.N（原 HCP.N） 涨幅约 634%， 同期标普 500 涨幅约为 69%。

美国 REITS 主要通过两种方式运营，即净出租和委托经营。

1) 净出租模式：低风险+适中收益

养老 REITS 公司把养老物业或医疗物业租赁给运营商，每年收取固定租金， 所有直接运营费用、社区维护费用、保险费等均有租赁方承担，故风险很低，收 益相对适中。大部分美国 REITS 公司均采用净出租方式运营，为养老地产提供 大规模、低成本、长周期的资金来源。

2) 委托经营模式：适中风险+较高收益

养老 REITS 公司把养老物业或医疗物业租赁给运营商，运营商每年收取一 定比例的经营管理费用，不承担经营风险；养老 REITS 公司自负盈亏，获取租 金以及经营剩余价值，承担大部分风险，在经营业绩较好的情况下，养老 REITS 公司的剩余收益将大大提升。

美国养老 REITs 运营的核心是在净租赁和委托经营模式之间进行风险偏好 及收益匹配，力求根据自身能力获得二者平衡。VENTAS（偏重委托经营）， WELLTOWER（平衡组合），PEAK（偏重净租赁）三个不同组合比例公司的股 价表现就充分体现了这一点。

在养老地产投资/开发/运营的不同阶段，分别由投资商/开发商/运营商进行角 色分工，各个阶段分工合作，专业互补，实现了开发利润、租金收益、资产升值、 经营管理收益的分离。开发商通过建造适老性物业获取一定比例的开发利润；养 老 REITs 通过长期持有资产获取稳定的租金收益和资产升值收益，承担财务风险； 养老运营商采用轻资产模式，赚取管理费（委托经营模式）以及剩余收益分配（净 租赁模式）。

美国保险公司一般与多家养老机构合作，当客户入住与保险公司合作的养老 社区时，险企可为客户报销其护理费用等。部分养老保险公司会选择买断养老机 构，向会员收取会费，获取保险客源。

2.2、日本：养老政策体系健全，小而美的社区养老格局

日本是亚洲首个进入老高龄化社会的国家，也是目前全球老龄化程度最高的 国家。从发展阶段、人口结构以及东亚社会文化等方面综合考量，日本养老社区 的发展对我国的借鉴意义较大。总体来看，日本养老产业采用多方合作型模式： 以居家养老为主，搭配社区护理以及机构养老服务，供给方由政府、地产开发商、 保险公司以及实业财团多方参与，形成以市场为主导，公益福利为辅的服务供给 体系。

2.2.1、养老政策体系完善，保障日本养老产业发展

日本政府先后出台一系列法律法规，构建起以退休年金、社会福利、医疗保 险和生活护理为主体的高龄养老保障体系，为老年人负担大部分医疗和长期护理 费用。完善的养老保障体系有效地保障了老年人口的基本生活权利，激励并规范 养老服务从业人员队伍建设，保障日本养老产业的发展。

2.2.2、介护保险作为制度保障，社区综合照护服务体系健康发展

日本的介护保险制度有效解决了老年人所需的长期护理问题，成为日本养老 产业发展的重要支撑。2000 年 4 月，日本《介护保险法》正式实施，主要围绕 老年长期护理制度展开，通过介护保险把介护、医疗、年金有机地结合在一起， 进而构成新的介护保险体系。日本介护保险体系由政府管理的保险基金、参保人 和服务供应商组成。介护服务包括居家、社区和机构介护：

1) 居家介护：各类上门照顾、护理服务，包括日间介护护理以及日间康复诊疗等。

2) 社区介护：主要包括上门夜间介护和部分对失能老人的专业介护。

3) 机构介护：主要包括老人在养老院享受的各类介护服务。

日本国民介护支出的资金来源为介护保险，介护保险的主要资金来源为税 金。介护保险制度主要覆盖 40 岁以上的中高风险失能群体，并以 65 岁为分界 线将被保险者划分为两类。一类参保人为 65 岁及以上人群，将其以家庭成员收 入为标准划分为五个等级，收入水平越低其缴费比例也相对较低。二类参保人为 40 岁-64 岁人群，其缴纳的保费依据加入的医疗保险类型进行划分。

2006 年，日本政府为应对老龄化程度加深、独居老人数量增加等情况，主 导推出了“一体化社区照护体系（Integrated Community Care System， ICSS）”，其目标是在 2025 年前实现对疾病预防、疾病医疗以及长期护理等资 源的整合，为社区内老年人提供晚年居住安排、社会关怀以及日常生活支持。 ICSS 模式的落实需要多方机构和供应商共同配合，目前项目仍在推进过程中。

2.2.3、多元主体参与的小规模养老社区，满足老年人口多种需求

建立系统健全的政策体系，提高养老服务人员待遇。日本于 1987 年颁布《社 会福利士及看护福利士法》，并完善资格证书制度； 2018 年颁布《为了确保护 理从业者等人才储备而改善护理从业者待遇的法律》，促进护理人才薪酬待遇的 提升，鼓励更多人从事养老行业。

激励多元主体参与社区老年照护，提高照护服务水平。政府资助社会组织如 福利协会、社会福利商社等参与照护服务，介护保险提供资金支持使养老服务企 业参与进来，同时鼓励社区中的大学生和志愿者等群体参与到老人生活援助中。

“小而美”模式，规模虽小但功能健全。日本的养老社区一般以社区为载体， 养老社区的占地面积一般约为 30-600 平方米，床位只有 20-30 张，服务人数限 制在 30 人以内，但服务齐全，如日间照护、上门服务等服务完全可以满足老年 人的不同需求。

对于我国而言，目前我国制定了《社会保险法》和《老年人社会福利机构基 本规范》，但仍未健全与养老体制相配套的全方位的法律规定，亟需通过制定法 律明确国民的养老金权益和基本养老金制度的定位，借鉴日本养老社区发展经 验，不断完善相应配套措施，完善长期照护服务政策体系，同时优化社区养老服 务资源，激励形成多元主体参与的养老格局。

3、保险+养老社区巨有天然优势

3.1、资产端：保险资金的长周期特征与养老产业所需的稳定性匹配

养老社区的核心在“后续运营和持续照护服务”，其主要盈利来自于长期租 金收入和资产升值，现金回流速度慢，在开发和运营阶段均需要有稳定、长周期、 低成本、大规模的资金做支持。

保险资金规模大、回报要求低、周期长，适合投资养老社区。保险公司大量 长期资金需要寻找具备稳定回报的投资方向，养老地产经营稳定，周期波动小， 更多的与人口结构变化程度有关，可预期性强，现金流稳定。同时养老保险产品 与养老地产的客户区高度一致，利于养老地产的灵活经营，同时也利于寿险产品 的销售。

目前我国已有 10 家保险机构投资了 47 个养老社区项目，床位数超过 8.4 万个。同时，保险资金通过直接股权和间接股权投向产业方向为养老及养老产业 上下游医疗、健康行业的私募股权投资基金 2340 多亿元，各大险企争相入局养 老社区。

3.2、负债端：促进保单销售，增强客户粘性

3.2.1、双向促进：养老社区与寿险保单捆绑销售形成正反馈

入住美国 CCRC 社区的美国老年人一般有四种支付来源：私人储蓄、退休金、 保险收入以及反向住房抵押。而我国基本养老保险只能保障老年人口的基本生活 需要，第二支柱覆盖面较小，预计未来第三支柱商业养老保险将成为老年人口退 休后收入的主要来源。

目前部分保险公司将保险与养老社区捆绑销售，如购买保险公司的某种产品 或者达到一定金额可获得养老社区入住资格等销售模式，如泰康人寿已完成泰康 之家八个养老项目布局，捆绑“幸福有约”保险；太平集团与全球著名养老社区 品牌 WATERMARK（美国水印）组建合资养老企业开发 CCRC 模式的养老社区 “梧桐人家”，与中国太平推出的终身年金养老保险产品“悦享金生”进行捆绑 式销售；合众人寿也推出了合众优年系列养老社区。

投资养老社区延伸可保险产业链，拉动寿险销售；长期可获取不动产增值收 益。但目前来看，大部分保险公司的保险产品给付未能实现和养老社区费用真正 挂钩，各保险公司仍需继续探索保险产品与养老社区之间的销售模式。

3.2.2、产品+服务：增强客户粘性，获取数据资源

过去的保险服务一般集中在客户理赔阶段，在保险售出的前期与客户沟通较 少，对客户忠诚度的提高没有太大帮助。保险公司通过投资养老社区，同时销售 相关保险产品，将保险产品与服务相结合，通过服务增加客户和保险公司接触的 频率，增强客户粘性。同时养老社区为入住的客户提供的健康管理、亚健康管理、 医疗服务等，包括为客户定制运动计划、营养方案，为客户安排特色体检、体重 管理等。一系列的服务目的在于让客户健康的生活，一方面更好的控制赔付水平， 另一方面增强客户粘性，了解公司产品和服务，未来可运用养老和健康大数据， 支持养老健康保险产品创新，优化保险产品费率与条款，持续提高业务竞争力。

3.3、构建高质量养老生态，增强社区引流力度

险企建设养老社区面临着投资重、盈利回报周期长的现实困境。从目前市场 上的经营模式来看，大部分可盈利的养老项目的主流模式为“会费+月费”的会 员卡模式，保险机构为主导开发的养老项目多与其养老保险产品销售进行捆绑。

养老机构对入驻的养老客户收取一次性会员费（100 万-500 万不等），后 月缴纳 5000-10000 元的月费，如果老人为高龄老人或者失能老人需其他特殊 服务时则另外收取特护费，目前主流的泰康保险的泰康之家、万科随园嘉树等均 采用此类收费模式。

一般来说此类养老社区并非可销售物业，没有产权及产证，会员卡不能充当 个人资产证明，也不能进行抵押。该类会员卡性质应属于“长期租赁合约”，在 目前法律体系下难以获得完全保障，目前央企/国企/大型保险机构等资信情况较 好的企业产品更容易获得消费者信任与青睐。

近年来，为进一步扩大保单销售，提升盈利水平，以泰康保险为代表的头部 险企致力于做大支付，从“保险+养老社区入住资格（期货）”绑定的销售模式 发展为“代理人+养老社区入住资格（现货）”的销售模式，鼓励代理人直接销 售社区入住资格函，以此提高社区即期入住率。

除此之外，部分险企通过战略投资，与专业机构合作，建立丰富、完善的养 老生态；强化社区体验，利用养老社区内部资源进行多种形式的场景体验，通过 提升服务质量增强对对寿险引流的广度和深度。 养老社区与保险产品相结合正逐渐为大众所接受，并成为促进“养老社区” 与“保险产品”正反馈循环的双赢模式。

养老社区成为寿险产业链中的关键一环， 既让保险资金的用途得到延伸，也扩展了保险产品的种类和服务，还带来了后续 的健康险、护理险等产品接触客群的机会。

4、险企加速布局养老社区，“保险+产品”模式成主流

我国龙头险企如泰康、太平、国寿、太保等公司均陆续布局了养老产业，对 于保单销售的促进作用已体现，未来规模化布局加高品质运营的养老社区将提升 保险公司差异化竞争力。各公司在养老社区的定位、投资模式、运营方式、入住 方式等方面各有异同。

保险公司投资养老社区有三种模式：

1）重资产投入模式，依托集团的资产 优势投入资金自建养老社区项目，这种模式取决于公司的资产规模，保险公司的 角色往往是“投资商、开发商、运营商”合为一体。典型模式是泰康、太保、国 寿。

2）轻重资产相结合的模式，部分养老社区自建，同时与第三方签约合作或 者以股权投资养老机构，典型代表为太平、合众。

3）第三种是纯轻资产模式，即全部与第三方合作的模式，通过第三方现成的养老床位数来实现资源互换，典 型代表为光大永明汇晨养老社区。

4.1、泰康之家：聚焦高端客群，深耕寿险产业链

2007 年，泰康明确深耕寿险产业链，提出建设养老社区战略；2009 年，泰 康成为业内第一家获得养老社区投资试点资格的保险公司。目前泰康之家已在北 京、上海、广州、三亚、苏州、武汉、成都、杭州等多个重点城市开展项目，形 成“三亚看海、阳澄观湖，龙坞望山”的泰康养老社区特色布局。泰康保险打造 “保险与医养实体跨界结合”战略，已形成面向高端客群的产品线，通过关联养 老社区入住资格带动多种保险产品的销售。

4.1.1、泰康引入 CCRC 模式，核心城市布局养老社区

泰康提出积极应对老龄化的“长寿时代”理论，学习美国经验，将泰康之家 的定位为大规模、全功能、高品质的 CCRC 养老社区，目前泰康之家养老社区已 经遍布全国 22 个核心城市，成为中国养老第一品牌。泰康之家养老社区为居民 提供独立生活、协助生活、记忆照护、专业护理四种生活服务区域，满足不同身 体状况长者的照护需求，提供不同程度的生活照顾及护理服务，实现一站式退休 生活解决方案。

泰康于 2009 年率先获得中国保监会批准的投资养老社区的试点资格，布局 大健康产业十余年，目前已经发展成为国内知名的高品质连锁养老集团之一。泰 康之家截至 2020 年底已完成 北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、 杭州、南昌、厦门、沈阳、长沙、南宁、宁波、合肥、深圳、重庆、南京、郑州、 青岛、福州、温州 等 22 个核心城市的大型连锁医养社区和康复医院的布局。 其养老社区可容纳约 5.5 万名老人，规划超 3.9 万个养老单元以及约 1600 张 医疗床位。其中，北京燕园、上海申园、广州粤园、成都蜀园、苏州吴园、武汉 楚园、杭州大清谷七地社区及配建康复医院已正式投入运营。

4.1.2、高额保单获养老社区入住资格，中低端养老社区仍为蓝海

入住泰康之家养老社区有两种途径：

1）满足年龄的且短期有入住需求的老年人缴纳相关费用直接向社区提出申请。以北京燕园为例，客户入住需缴纳 60 万押金，同时每月最低缴纳 6400 元月费，每人每天的伙食费为 60 元，对于老 人家庭的支付能力要求较高。

2）购买泰康人寿幸福有约保险：泰康人寿在 2012 年 4 月推出“幸福有约终身养老计划”，购买“乐享新生活养老年金保险（分红 型）”的客户，单张保单的保费在 200 万元以上的，就可以获得泰康之家的保 证入住权。“幸福有约终身养老计划”实现了虚拟金融产品与实体养老服务相结 合、养老理财和养老消费相结合，是在延伸保险产业链条、保险资金运用方面的 重要探索。两种途径入住泰康之家的费用均较高，其目标客群为高净值人群，针 对支付能力较差的人群的养老社区仍是一片蓝海。

4.1.3、优势：品牌效应溢价显现，科学照护提供高质量服务

泰康之家品牌效应凸显，增强对高端客群的吸引力

泰康保险在高端客群体系内打造“泰康之家”高端养老社区品牌，增强品牌 辨识度，经过多年发展已获得高端客群的认可。2019 年泰康试行养老社区期现 联动销售策略，鼓励寿险代理人代销社区入住资格函，当年代理人渠道月均社区 资格销售数量大幅提升，说明泰康之家养老社区的品牌效应对保险端的客户影响 力较大。

医养结合：每个社区均配建一家康复医院，提供高品质医疗保健服务

泰康把医疗和养老资源进行结合，实现实际的医疗、养老和虚拟的保险结合， 在运营上实行“保险+医养+资管”模式，实现跨界发展战略。泰康之家签约美 国康复服务机构 GRS，引入 Powerback 模式，并实现本土化落地运营，为国内 患者提供国际标准的高品质康复医疗服务，相对来说医疗资源更加丰富。

泰康之家拥有全科医生为老人提供全程健康管理，全面提升老人的身心健 康；同时针对老人健康状况差异性，分别提供最适合的专业照护——协助生活、 专业护理、记忆照护；并设有多功能科室，包括神经康复中心、运动骨科康复中 心、心肺功能康复、伤口愈合中心、慢性器官功能衰竭、老年重症监护中心等， 全方位照护入住的老人；在运动史、疾病史、饮食习惯等方面，为每个老人测评， 建立健康档案，定制专属护理方案，并定期更新。

泰康之家创新“1+N 照护模式”——1 名主要负责人主导， N 名照护团队 成员辅助。每名老人都拥有自己的多学科专家组，由管家、医生、临床药师、护 理师、护士、康复治疗师、运动指导师、营养师、个案管理师等组成，通过协作 和配合保障老人得到全面专业的照护服务。

高质量养老生活：活动丰富，精彩生活。泰康之家的乐泰学院为老人们提供 百余门高水准精品课程，在学习中促进老人生理、心理和社交能力的提升，同时 开展形式多样的节庆活动、外出活动、特色活动等，为老人们的生活增添色彩和 乐趣。

4.1.4、面临的挑战：资金成本居高不下，盈利周期相对较长

产品种类单一，限制销售。目前来看，泰康可以对接养老社区的产品有“乐 享新生活养老年金保险（分红型）”、“泰康尊享世家终身寿险”和“泰康岁月 有约”三种，其中“泰康岁月有约”还未正式上线，总体来看，产品种类比较单 一，很大程度上增加了产品销售的局限性。

资金成本较高，推高产品价格。泰康保险利用集团自有资金自建养老社区项 目，“投资商、开发商、运营商”合为一体，而社区建设、运营均需要大量的资 金，如北京燕园养老社区的前期总投资就超过 50 亿元。此外，养老社区项目长 周期、回报率特征导致资金回流慢。这使泰康的投资成本较高，也决定了其养老 社区保险产品的价格会随之升高。

产品门槛价高，受众客群单一。目前入住泰康养老社区需养老保险的保费额 在 200 万元以上，叠加入住后的相关费用，对于大部分消费者而言门槛较高， 只建设高端养老社区，会流失很大一部分客户。

然而目前我国养老社区的运营、管理仍处于探索阶段，部分需要依赖于外国 团队，成本费用难以降低，一个养老社区项目从拿地到盖房的平均周期是 5 年， 建设 1 个社区的花费是 30 亿元至 50 亿元，并要承受 5 年无收益的压力。建设 低端养老社区收益小，回本周期相对更长，目前我国低端养老社区仍为一片蓝海。

4.2、中国太平：“轻重并举”，多地布局高端养老社区

中国太平集团采用轻重资产相结合的模式建设养老社区，即部分养老社区项 目自建，同时与第三方签约合作或者以股权投资养老机构。其中“梧桐人家” CCRC 社区采用重资产模式，投资 39.2 亿元自建养老社区；而乐享家之快乐家 园、 乐享家之古滇名城、乐享家之当代时光里、乐享家之一方颐景荟、 乐享家 之星健兰亭五大养老社区均与第三方合作运营，以轻资产模式扩大养老社区覆盖 面。

2015 年 11 月，保利地产和太平人寿达成战略合作，在健康养老产业进行 全面合作；2016 年 6 月，太平养老产业管理有限公司与美国水印公司合资组建 的太平水印（上海）养老企业管理有限公司正式成立，对接中国太平上海“梧桐 人家”大型养老社区项目；2016 年 12 月，中国太平保险集团与一方集团合作的 太平一方大健康产业股权投资基金正式签约落成，基金总规模 8 亿元。

“梧桐人家”按照“9073”的养老模式，即 90%老人依靠居家养老、7%老 人依靠社区养老、3%老人依靠机构养老的设想，针对 7%的具有一定支付能力 的老人开发的高端养老社区，拥有 1500 余套健康活力老年公寓和近 900 张康复 护理床位，目前可供床位 3600+张。

“梧桐人家”的入住方式有两种：

1）购买太平人寿的保险产品，累计保费达到 一定金额即获得入住资格。例如购买“福享金生”年金产品，同时每月缴纳的保费大 于等于 11112 元，缴费期限为 15 年，即可享受入住资格。入住后，返还的年金可以 冲抵养老费用。

2）会籍制。入住太平梧桐人家的住户，需要根据入住房型的不同面 积，支付不等的入住资格费用。无论是购买保险产品，还是会籍制，入住后都需另外 支付运营服务费。

太平旗下的养老社区入住费用同样较高，仍无法满足广阔的低端养老社区需 求。

4.3、中国平安：整合内部优势资源，打造高端康养社区

中国平安相比泰康保险、太平人寿等险企有着独有的资源优势。中国平安并 非单纯的保险集团，旗下还有银行、证券以及金融科技公司，同时在医疗健康领 域也有布局，如平安好医生、平安医保科技公司等，金融科技以及医疗健康领域 的资源积累是“平安颐年城”发展的重要资源。

平安颐年城以精细照护、科技医疗及保险金融为依托，打造集全景医疗、智 慧社区、精细养护、乐享生活为一体的医养结合综合体项目，为客户提供高品质 服务。颐年城同样聚焦一线城市及部分核心二线城市，康养社区的受众为支付能 力强、具有消费潜力的中心城市客户，建设市中心 CCRC 综合康养社区。

平安臻颐年计划采取康养社区入住权益和保单相结合的销售模式，客户投保 平安臻颐年体系产品，即可享受按照高标准服务体系打造的涵括臻稀地段、臻致 服务、臻品产品、臻享权益、臻心保障的康养生活体验。

中国平安整合保险、金融、科技、医疗等多方资源，其相对优势如下：

1） 平安深耕保险领域 32 年，个人客户多达 2 亿，互联网用户达 5 亿多人次，拥有 大量的用户数据用以了解客户需求，有助于为客户提供差异化、定制化的高质量 养老服务。

2）平安运用平安好医生的核心产品和医疗服务，通过健康管家对接 名医资源解决客户相关需求，为客户提供便利的医疗服务。

3）平安将人工智能 运用到医疗领域，通过 AI 技术快速地发现病患情况，如肿瘤的放疗的辅助诊断 系统等，将科技与医疗结合，提高客户诊疗效率，提供高质量养老服务。

中国平安集合保险、金融、科技、医疗生态等力量布局康养产业，平安颐年 城康养社区为客户提供高品质的康养社区以及覆盖全生命周期的保险保障与医 疗健康服务，有助于平安中国形成差异化竞争优势，抢占养老产业蓝海市场。

4.4、中国太保：聚焦深度老龄化城市，建设覆盖全龄的产品体系

太保寿险充分吸收了泰康、国寿、太平等公司在养老社区运营上的经验教训， 加快构建“养老保险+养老社区+养老服务”以及“健康保险+医疗护理机构+健 康管理”的产业链和生态圈，加速布局大健康和养老服务产业。

中国太保重视深化“产品+服务”创新，加速布局大健康和养老服务产业。 目前，中国太保在 7 个城市落地了 8 个太保家园养老社区建设项目，形成颐养、 乐养、康养全龄覆盖的产品体系。太保家园已投资社区计划开工面积 93.8 万平 方米，储备房间 7500 套、总储备床位超过 1.1 万张，跃居保险行业第二。截至 2020 年底，累计发放养老社区入住资格函已超过 10000 份。

中国太保的养老社区布局在其保险主业高地城市以及重度人口老龄化城市， 计划在未来 3-5 年投资 100 亿建设 6 个城郊型和度假型养老项目，若干个城市 型养老项目，8000-1000 套高端养老公寓，10000-12000 张床位，其中 70 亿建 设城郊大型 CCRC 养老社区，30 亿建设城市中小型康养项目。

太保与医疗、投资领域头部公司深度合作，开展线上线下医疗资源布局，广 慈太保互联网医院已获得营业许可，并于 2021 年 4 月 26 日揭牌；与红杉资本 成立了太保-红杉基金，将携手推进在健康、医疗等领域的投资布局。中国太保 通过布局医疗资源，为客户提供专业化的养老服务，提升太保家园差异化竞争力。

太保家园的销售模式同样为“保险+养老社区入住资格”捆绑销售，即客户 累计保费达 200 万元即可获取太保家园的优先入住权，累计收益可以作为入住 后的养老月费和年费。同样较高的保费门槛使大部分消费者难以负担，低端养老 社区市场有待开发。

4.5、光大养老：以社区为载体，整合养老资源

光大养老发展“嵌入式”养老模式，整合机构养老和社区居家养老两种模式 的独有优势， 以养老社区为载体，整合周边养老服务资源，既提供机构入住养 老服务，也提供入户养老服务，为老年人就近养老提供专业化、个性化、便利化 的支持。

光大汇晨养老经过多年发展，已建设成为以养老机构为支柱、以老年医疗为 区域核心、以社区服务为实施基础的养老体系，形成养老、护理、医疗、康复四 位一体的老年健康服务产业，形成自身的差异化竞争力。光大汇晨养老社区为老 年人提供多样化的养老服务。光大汇晨旗下养老服务机构已达到 26 家，机构分 布以北京、上海为中心，辐射全国，涵盖山东、江苏、陕西、河南等地。

光大养老社区注重人才队伍建设，为客户提供精准服务。光大养老有 4000+ 员工，包括 50 多位从海外深造学习的养老专业人才，组建了一支具备知识技能、 经验的人才队伍，为客户提供定制化服务。

相对泰康之家等高端养老社区，光大养老社区的起步费用较低，客群相对广 阔。光大永明光明一生养老年金对接的养老社区的起步费用相对较低，30 万元 即可享受旅居养老服务。

光大永明汇晨养老可对接的保险产品包括“光大永明福运连年（A 款）年金 保险”、“光大永明 福运金生终身年金保险”、“光大永明至爱鑫传终身寿险”、 “光大永明锦裕传家终身寿险”等。若客户单张保单总保费超过 100 万，可享 受长居养老服务优享权、旅居养老服务优享权；若单张保单总保费超过 30 万， 可享受旅居养老服务优享权。

4.6、新华家园：自持物业战略，建设完善产品线

随着人口老龄化趋势加速，新华保险顺应趋势，积极研发“寿险+养老健康” 产品，在全国重点城市布局康养产业。近日，新华保险首个大型 CCRC 社区新华 家园·颐享社区亮相，标志着新华保险养老产业布局中的“乐享”、“颐享”、 “尊享”三大社区产品线全面落地，产业布局初具规模。

新华家园的北京延庆颐养社区：

一期以活力养老为主，预计将于 2021 年底 提供四种户型共计 182 套长住公寓、100 余套按照星级标准打造的短期体验客 房，同时配套大型健康文娱公共会所，既提供专业的长期康养服务，还提供短期 养老体等体验型产品服务。

二期配有 300 户的护理单元，通过与外部医疗机构 合作增加医疗专业支持；同时推进与延庆医院、延庆中医院两大国有医院的深度 合作，给予社区客户日常医疗支持。在护理方面，除了自建的核心团队，还会与 其他专业机构合作，为客户提供更加专业完善的服务。

北京延庆颐养社区的入住缴费方式有两种，一种是按月缴费入住，另一种是 先缴纳一部分押金，之后每月缴纳月费入住。以第二种为例，60 平米户型押金 在 110 万元左右，月费为 5200 元，第二人入住再加 2000 元；中间户型 118 平 米和 128 平米户型的押金在 150 万元左右，月费为 6200 元；170 平米户型的押 金在 240 万元左右，月费为 7300 元。总体来看，新华颐养社区的入住门槛同样 较高。

北京莲花池尊享社区的销售价格与客户购买保单金额挂钩。新华家园北京莲 花池尊享公寓对于购买新华保险保单的客户特殊优惠，新华保单期交 10 万元级 以上的客户可享受养老公寓床位费 7.5 折优惠；期交 5 万元及以上客户可享受 8 折优惠；其他保单客户可根据保单金额享受 8.5-9 折优惠。

新华保险的三大养老社区均采用自持物业的模式，其优势在于：

1）可利用 国家养老用地相关优惠政策，长期持有土地，更好控制成本。

2）自持物业模式投入较大，表明公司非短期炒作，而是追求长远发展，有助于提升公司品牌形象， 增强消费者信心。

上述养老社区绝大多数属于高端产品项目，险企通过与特定保险产品挂钩， 使消费者获得入住资格，入住门槛基本上都在百万元以上。门槛相对较低的低端 养老社区仍是一片蓝海。

尽管养老社区需求巨大，险企纷纷布局养老社区，但目前我国养老社区建设仍处在发展初期阶段，整个行业的发展模式、盈利模式等仍处于试错阶段，需要 政府及监管部门的政策支持和有效引导，鼓励险企积极开发与养老社区对接的各 类保险产品，同时可牵头建立交流协调机制以加强内外部沟通，并研究制定相关 的管理措施。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

精选报告来源：【未来智库官网】。

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