堂主看楼｜楼市“霜11” 一根韭菜何须自拔（内附安全成长指南）
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雾里看央妈，税中望明月。
眼看戏剧性的一年就将成为过去，更大的戏码却又到来。
如果说“三道红线”是釜底抽薪，学区房下架是横刺一枪，限贷令是当头一棒，突如起来的房产税试点，则像是霜降千里，让本应在抢购节嗨起来的购房人，和穿过镰刀的谁的手，一起在风中瑟瑟发抖。
是的，甲乙双方，从未这般深层博弈，又泪眼相望。政府与开发商如此，开发商与购房者亦然。中国地产史，进入了最关键、最玄妙的时刻。按照流行的韭菜论：房企是镰刀，购房人是韭菜，最锋利的刀齿，当数营销战线上的兄弟姐妹们——一群最可爱也最无奈的人。
当“双11”变成“霜11”，如何让楼市重新燃并暖，是他们，也是我们每个楼评人，都逃不过的问题。堂主也就一些购房者关心的问题，试做一些解答。
不管是恒大、花样年、佳兆业、蓝光、泰禾、宝能，还是华夏幸福、新华联、当代置业、协信远创，只要拿到了购房合同，就别担心别害怕。保交楼，是政府给开发商的基本底线。恒大自救第一招，也是轰轰烈烈地举行全国保交楼誓师大会。有消息报道，恒大多地项目已复工复产，这是信心复燃的第一步。
即使资金链断裂，又无人接盘，按照房企破产债务清偿原则，购房者与抵押债权人，均属于靠前受偿序列，也就是说，砸锅卖铁也会还上你的购房款。君不见央行、银保监会高层，也都三番五次强调，必须维护购房者的合法权益。
当然，如果还没上车，眼看爆胎了，也没必要耿直到非得搭上去。旁边这一辆，也许更安全。
最近，网上流行两个名单：一个罗列头部房企数十家，有些已成尸体，有些已被鞭尸，有些需要仙气才能活过来；一个将高危房企列为四档，即开死亡通知书、已开病危通知书、已进重症监护室、已进住院部。
当然，那些只是好事者的调侃。下面是与“三档红线”有关的最新体检排名，购房者可作参考。
2021上半年内房股“三道红线”榜
来源：乐居财经
TOP50房企财务抗风险能力排行榜及各项指标得分
来源：搜狐网
价格洼地本身是一个模糊的说法，大意是指价格相对较低，因外力刺激可有较大上行空间的区域。既然是洼地，当然可以汇聚购买力。
目前重庆主城公认的价格洼地，就是蔡家、水土，还有近郊的璧山、江津。但洼地在什么时候会喷薄，却不太好说。如遇大行情，一桥一轨都能通上天，如遇“千里冰封万里雪飘”，那就得按“规矩”来——那还真得以解放碑、观音桥这样的商业中心为原点，辐射半径越远，价值递减越大。堂主认为，楼市遇外热，也会遵循一个“沸水原理”，中心地带最先滚涨起来。
重庆是多中心多组团城市，中心、泛中心、类中心会很多，价格敏感点、领涨带也会同样的多。考虑到近郊项目入市价较低，同等环境下，增幅比例会比较高，从投资的角度来说，可以重点考虑。但也得综合考虑短中长期利好，由于产权登记后两年才能过户，第一增值等待期，可以设定为两年。如果短短两年都能有较乐观预期，大环境大配套没问题，就可以大胆出手。刚需改需购房者，则需按实际需求来，原则上以上班或社交半径五公里内为宜。
首先，我不认为当下“政策松绑”的论调，是开发商同盟的利好炒作——这只是事实。先不说网传的多地申请放松限贷限购政策，就真实事例来看，朋友购入的二手房，以为银行半年才能放款，结果昨天就来了还款短信（他抱怨说款放得太快了，巴不得无限期推迟），满打满算也就三个月。最严苛的二手房限贷都松绑了，新房更不用说了。据中介小哥讲，有些银行已经可以首套房首付两层了。
除了个人住房按揭贷款，开发贷款也应有所松动。上海易居中国研究院副院长杨红旭，近日在视频中透露，一个重要的行业座谈会最近在深圳低调举行，多家头部企业现场发言。万科声称9、10月销售下滑数据，超过08年金融危机；卓越说，第三次土拍，拿不动地了，几乎所有民营企业都拿不动了；基金公司说，当前上市房企信用违约总金额，占房地产信用债的三分之一，另外地方债违约可能也比较大；银行说，楼市很低迷，但还没有到最低点，开发商现金流趋于枯竭，如果房价下跌三层，金融风险会很大，应尽早帮助行业渡过难关。由此看来，春节之前，官方可能会出台一些政策，支持行业发展。
堂主愿意相信此消息的真实性。就公开报道来看，最近央行、银保监会高层，在多种场合都不约而同指出，金融机构在操作上对调控政策有不准确理解，对已还贷的房企应继续给予开发贷支持。
开发商一旦融资畅通，资金状况好转，就没有理由继续流血促销，房价企稳回升在情理之中。
很难说“最”，两江四岸和商圈中心，应为首选。但前提是看，项目入市价格是否高出同类型物业均价太多，是否透支掉未来数年的升值空间。据堂主和朋友们观察，有个别品牌房企，喜欢在价格上找点“存在感”——就短期增值回报来看，并非首选，但从抗跌性来看，确实有比较优势。当前行情下，可以采取“少输当赢”的稳健策略。
中国楼市，看起来牛气，其实很娇气；中国地产商，说话都负气，一动手就泄气。这一回，再次证明了“不监管就恒大，一监管就趴下”是铁律。
甭管开发商是抱团取卵，还是抱团表演，这次集体爆雷，已然响彻全球。既然证明了“大到不能倒”是扯淡，再横再大，也可以“偏偏不救你”，监管层已经赢了，就没必要把“婴儿和洗澡水一起倒掉”“坏孩子和好孩子一起教训了”。
不理解何为“花式”，但调控永远都会在。这是任何经济体都离不开的，不管信奉啥子主义。如果某些监管更到位一些，预警更早一些，恒大就不会是今天横行无忌的大。
目前具体政策尚不明朗，无法妄议。2011年1月27日，上海、重庆宣布次日开始试点房产税，上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率定为0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。
不过，从当下楼市的脆弱表现来看（远超出监管层的想象），房产税短期不可能来得很猛。带来的更多是心理反应。话说回来，阴影之上，加一点阴影，也算不了什么。如果夜路必须要走，打个火把也要走完。
这已经是一副经典的图景：你在田里看风景，割韭菜的人在岸上看你；你磨亮了别人的镰刀，别人收割了你的梦（也许只是幻想的那部分）。
如果已经在田里，不必听见风就慌忙自拔，假以时日，或可长得很密很粗很强大——镰刀手割走的，也只是你飞扬的长发。如果还没有下田，就换个姿势吧，在硬核地带，做个长期主义者。
爆雷声中一岁除，春风送暖入屠苏。立冬了，堂主祝愿，所有的监管部门、金融机构、开发商、购房者，真正能抱团取暖，而不是单方取卵。一桌麻将四人打，说好的成麻就成麻，吃碰杠胡，少扯其他！
文/锦丰堂主
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