「新房测评」：中企云萃江湾（是福利还是割韭菜）
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01
板块测评：新江湾城
中企云萃江湾位于国晓路和江湾城路交汇，从案名就能看出，这属于新江湾城。
中企云萃江湾周边示意图
新江湾城一直以来，风评两边倒。
喜欢的认为第三代国际社区名副其实，看空的更愿意叫他新江湾坑。
那么25年过去了，新江湾城成为国际社区了么？
1937年第二次淞沪战争爆发，日军侵占五角场地区后，将殷行古镇及其周边7000亩土地圈起来，造了远东最大的机场。
解放后，收归上海空军，一直沿用到20世纪才迁建废止。
江湾机场
后来就成了现在的新江湾城。
说是20世纪，实际上1986年后，这里就已经处于封闭状态。
一直荒废的结果，就是一切源于自然，又归于自然。
一帮上海的专家学者，组团去新江湾城做了个调研，发现这地儿真好。
不但发现了很多珍惜物种，甚至还有很多已经灭绝的物种在这里重现。
然后就有专家指出，这地儿的生态环境，有利于提高商品房价格。
可能也是这个建议，促成了这里大块生态的保留，不过总觉得怪怪的。
总之有了专家的建议，这事儿就好办了。
2007年，绿城来了，建成了现在的九龙仓玺园。
为啥不叫绿城玺园？因为没钱，把地卖了。
吸引了众多福建钢材老板，后来又因为钢材贸易资金链断裂，纷纷抵押、折价抛售。
这两年，ZF还在九龙仓南边规划了一个公租房小区。
九龙仓业主可谓命途多舛。
九龙仓玺园南侧公租房规划
仁恒紧随绿城之后，建了个小区叫仁恒怡庭。
成为了仁恒在上海的第一个维权项目。
2008年好不容易盼来的铁狮门，也是一等就是十几年，说好的商业也变成了写字楼，而且还得再等5年。
这之后，不断有开发商入场，也不断有开发商爆出“新闻”。
当然，这已成为过往，现在新江湾城的房价，只能让外人羡慕。
国际社区房价都高，这已成为不争的事实。
但房价高，就能成为国际社区么？
古北、联洋、碧云等，有着优美舒适的环境、多元的文化、多国际的居民、国际学校......
古北黄金城道
新江湾城呢？
优美的环境、崭新的房子、刚改+改善的北上海居民、九年一贯制的学校。
说好的国际属性呢？
关键因素，还在于人。
古北、联洋等，吸收了大虹桥和陆家嘴的外企高管，因为这一类人群的聚集，进而配置了更多匹配人群属性的配套。
森兰也吸引了外高桥的客群。
新江湾城更多吸收了宝山、杨浦和五角场的改善客群。
更像是这些板块的补充改善社区。
虽然以刚改和改善客群为主，但却并没有具备这类人群的活力，反倒非常冷情，白天走在路上，除了老人买菜，孩子上学，路上基本没有人影。
可能也正因这一氛围加上优美的环境，反而让大家觉得，国际社区就应该是这样。
大宁还比较平民化，毕竟烟火气重，谁都能融入这个氛围，只是买不买得起而已。
新江湾城却给了人很强的心里距离感和隔阂，买不起的人，连小区门都想绕着走。
仁恒怡庭
统一的认知，使得北上海已经没有能取代新江湾城的板块。
从这一点上来说，新江湾城已经成功了。
加上即将入驻的铁狮门产业配置，这里也不仅仅是居住区那么简单了。
在经历了25年的沉淀，新江湾城从一片荒地，变为了北上海最宜居的高端社区。
虽然过程充满了波折，但第三代国际社区，终究还是成功的典型。
【评测指数】
02
项目测评：中企云萃江湾
中企云萃江湾位于新江湾城的核心位置，以99平的刚改户型为主，是近些年新江湾供给不多的刚改新房项目。
1.6的容积率，更低的居住密度，会明显增加居住舒适度。
拥有新江湾城稀缺的小户型，会成为未来的香饽饽。
项目优劣势分析
优势：
1、周边环境舒适
项目紧邻新江湾生态走廊，可以直接享受新江湾的核心生态资源。
2、具有一定稀缺性
经过25年的开发，新江湾城的地块已经开发得差不多了，能够小户型低总价入住新江湾的机会越来越少。
3、紧邻北上海核心
紧邻五角场，作为第一批四大副中心成功案例之一的五角场，虽然能级不如徐家汇，但依然是北上海的核心商圈。
劣势：
1、未来恐打不过周边二手小区
在新房限价的情况下，豪宅九庐都减配严重，未来新房质量恐怕还不如周边二手小区。
2、周边在建项目有一定负面影响
中企西侧紧邻沁风雅园的别墅项目，再西侧是公租房项目，长期的施工对周边城市界面和噪音有一定影响。
3、高桥石化对新江湾城有一定的污染性
高桥石化就在对岸，有学者的报告指出在对新江湾土壤进行采样分析时，得到多环芳烃含量超标的结果。
4、生活便利性较差
项目周边没有配套商业，对刚需和刚改的人群而言，属实不便，日常采购只能前往地铁上盖的悠方购物中心。
对，买瓶酱油也得去那。
全家？不存在的。
【评测指数】
03
交通测评
中企云萃江湾周边道路交通示意
道路交通
道路交通方面，有其方便和不便之处。
中企云萃江湾北邻军工路，向南直通军工路隧道，可直达浦东金桥；
东侧的闸殷路可向南直连中环，因北中环和内环之间仅不到2公里，所以也算直连内环。
西侧的逸仙高架，是北上海为数不多的快速路之一，向北可直连外环、郊环，向南可直通中环内环，还可连通长江路隧道，直达外高桥。
不过不便之处也来源于此。
东侧的军工路和何杨铁路并行，遇到铁路道口，堵车半个小时起步。
逸仙高架既然是北上海为数不多的快速路，快速路的缺乏导致分流不足，从而每条快速路都易产生拥堵，南北高架就是典型案例。
虽然离中环最近，但最堵的也是中环，五角场作为北上海核心，早高峰路过堵一堵，也算略尽地主之谊吧。
各商圈驾车通勤时间
PS：测试时间：工作日18:30，高德地图（仅供参考）
轨道交通
中企云萃江湾周边轨道交通示意图
中企云萃江湾，临近10号线新江湾城站，步行距离910m，好在环境优异，远点就远点吧。
10号线全线换乘站达11个，换乘站数上海排名第三，全国排名第五，还是很方便的一条线路。
不过只有一条10号线，也没有其他的线路规划。
各商圈地铁通勤时间
【评测指数】
04
商业及医疗配套测评
中企云萃江湾周边医院示意图
周边的商业是极其匮乏的。
没有底商在新江湾城已是常态，但也没有邻里中心，距离项目最近的是910m外的悠方购物中心，北侧1.6公里处还有一个新江湾生活广场。
大多数底商分布在合生江湾国际公寓东侧的政和路上，不过很平民化，想象中的法式餐厅，不存在的。
好在向南驱车4公里就可抵达五角场，这里商业一应俱全。
不过对于大多数刚需和刚改而言，还是楼下的联华超市更能满足日常需求吧。
医疗方面还是比较方便的，虽然没有国际医院进场，但2公里以内，有杨浦区中心医院中原分院（三乙）、第二军医大学附属长海医院（三甲），能够满足日常的就医需求。
只不过都在闸殷路东南侧的中原板块，新江湾城内只有个长海医院的体检中心。
【评测指数】
05
教育配套测评
杨浦的中小学教育在全上海是出类拔萃的，素来有徐一杨二称号。
新江湾城配备了上海音乐学院实验学校（九年一贯制）、杨浦区复旦科技园小学、复旦大学第二附属学校（九年一贯制），都是二梯队的学校。
上海音乐学院实验学校
整个杨浦一二梯队的学校一共只有11个，新江湾城占了3个，可谓是非常豪华了。
杨浦区梯队内学校列表
【评测指数】
06
产品测评
户型测评
A户型，81平，2房1卫，是整个项目数量最少的户型，非常紧凑。
常见的南北纵深户型，使得中间部分采光严重不足。
厨房的冰箱位是无法容纳双开门冰箱的，会很局促，北次卧也很小。
客餐厅面积较大，公共活动区较舒适，北次卧和客厅能形成较好的通透性。
反正就是很一般的户型设计。
B户型，99平，3房2卫，是项目的主力户型。
是典型的飞机户型，整体的动线设计和分布还是比价具有性价比的。
但南北双次卧空间都很小比较小，餐厅虽然有所扩大，但是挡在了房子的主要动线交叉处。
C户型，115平，东西边套，是开发商的诚意之作。
三房朝南，超大面宽的客厅，宽敞的厨房，主次卧面积都比较大，中间次卧较小，可做书房。
不过西边套居多，西晒的困扰难以避免，但可以看到中央景观带。
另一个问题就是，双次卧通透性不足，靠近电梯间，会有噪音影响。
D户型，138平，3房2卫，较奢侈的配置。
更大的餐客厅，更大的主次卧，满足主人的一切居住需求。
而北次卧、厨房和公卫，都在北侧，偏居一隅，更像是给保姆的活动空间。
这一户型，都分布在项目最南侧的两栋楼中，而项目南侧窗外主要是河水、安徒生童话乐园和城投置地的办公楼。
窗外景观还是不错的，城投的办公楼也很规整，绿化做的也不错，而且不会影响采光。
但需要避坑的是3幢和9幢。
虽然项目整体楼栋分布大多是错位分布的，但3幢和9幢都是和前排楼栋平齐分布。
楼间距不低，但依然无法避免低楼层采光不足的命运。
至于绿化率嘛，现在新房的绿化也没有拿得出手的，也不好太挑剔吧。
【评测指数】
07
综合测评
正如新江湾城实质上也并不是真正的国际社区一样，中企云萃江湾和我们以为的国际社区中的豪宅项目也并不相似。
位置是新江湾城中的好位置，但项目品质只能算是平均分水平。
综合而言，虽然只是一个刚需项目，但也正因为他刚需的定位，反而在新江湾中尤为吃香。
毕竟小户型在新江湾城属于稀缺资源。
反正是闭着眼睛买的项目，和周边二手房相比，性价比太突出了，又有几个人会为了那么一点点品质而执着呢？
如果你就是在五角场或者北上海上班，这里是个不错的选择，毕竟相对稀缺。
但如果你是个纯刚需，想要更贴近生活，那再考察考察也无妨。
【评测指数】
十郎有话说
以新江湾城目前二手的房价来看，中企的项目买到就是赚到。
当然，最核心的还是考虑新江湾城到底适不适合自己。
没有刚需的基本配置，却在造刚需的项目，这也是新江湾城矛盾的地方。
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