专题研究丨房企遇见“大健康”（打造医疗服务平台）
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引言
大健康产业指的是与健康相关的综合产业集群，按照大健康产业链，可分为超前端、前端、中端、后端、超后端等五个环节。其中超前端主要为生物医药、药品发展等；前端指的是健康信息管理、疾病预防、健康管理等；中端主要指专业医疗等相关服务；后端主要是指康复理疗、康养结合等相关服务；超后端主要指养老社区等服务。由此可见，大健康产业包含内容和服务客群广泛，发展前景良好。但目前我国大健康产业一方面由于资源分散，不够聚合，未能形成供应规模；另一方面我国大部分人群“未富先老”，且对大健康行业的认知仅仅停留在“治病救人”的阶段，愿意为健康付费的人群比例不多；三是我国大健康产业服务能力与美国等发达国家仍有较大差距，尤其是医疗服务的理念的传播度在我国仍然不高，以美国梅奥医院这种酒店式医疗服务为例，以酒店作为病房，医生作为服务生为病患服务的理念在我国尚不能获得普遍认可，我国大健康产业发展仍处在初步发展阶段。
2020年全国经历了新冠肺炎疫情爆发和防疫的过程，人们对于健康的关注度日益提升，全国乃至全球都在讨论如何预防流行性病毒，如何建立健康信息管理体系等问题，同时，多次举办关于健康的论坛、培训，这些正是大健康产业前端、后端的衍生产业链。而近期较为关注的是新冠肺炎疫苗的研究，各个国家都在争分夺秒，这正是大健康产业中最重要的一环。房企作为大健康产业的重要参与方，当前也许正在面临大健康产业新的发展期，但其发展模式仍需要不断探索。
01
作为有政策支持的新兴产业，轻资产的大健康产业成为多数房企寻求多元化的重要方向之一
首先，大健康产业与社区相辅相成，是社区价值提升的重要因素之一，另外，各个城市医疗资源尚未实现完全均衡发展，因此，早期房企以养老社区、康养小镇为节点，提升社区价值，最终反哺房企主营业务。
其次，大健康产业一大特点为轻资产，而房企多数正在寻求从重资产转为轻资产的路径，大健康产业的运营为房企提供了良好的转型路径。
最后，在疫情爆发之前，尤其是2014年左右，各地政府就开始规划发展大健康产业，全国多个城市也均规划大健康产业的产业园区，如济南药谷、大坦沙国际医疗健康城，而大健康产业规划发展离不开房企参与，同时，这一阶段正是房企进军产业园区的关键时期，而健康产业又是朝阳产业，吸引了房企的目光。2020年疫情爆发，更将大健康产业推上新的台阶，全国各阶层人民对于健康保障的需求逐步升级，大健康产业迎来新的发展机遇。
02
困难与优势并存，房企参与大健康产业仍需耐心
房企进军健康产业最大的门槛在于运营成本的控制，大健康产业资金回笼周期较长、产业发展培育较慢、运营成本投入较大，因此，大健康产业虽然是新兴产业，但仍需时日进行培养发展，房企当决心参与大健康产业时就得具备耐心。
房企虽然对于运营不具备优势，但对客群的分析和分类与健康产业的客群具备一致性，房企在项目定位以及客群的精准把握、医疗项目介入时间点的掌控方面具有重要的优势。
03
养老地产≠医疗地产
养老地产客群集中在55岁以上，包括健康老人与非健康老人两大类，其中非健康老人又分为多个等级，比如生活尚能自理老人、不能自理老人，临终关怀老人等。根据老年人身体所处阶段，会有CCRC社区、日间照料社区等不同的产品形式。
医疗地产与养老地产完全不同，医疗地产主要强调私人医疗，所涉及行业、客群覆盖面更广泛，目前国内较为突出的医疗门类有眼科、齿科、妇产科及产后修复、康复科等等，这些门类在公立医疗资源有限的情况下，是城市中重要的医疗资源补充。从客群来看，眼科的客群集中在18岁以下为主，父母作为监护人成为主要的付款方；齿科覆盖范围更广；妇产科及产后修复的需求越来越专业化，康复科客群主要集中在“上有老、下有小”40多岁的“顶梁柱”人群中，他们需要快速恢复身体，重新投入社会工作，为家庭提供资金来源。总而言之，医疗地产可设范围更广，可操作空间更大。
04
整合资源、搭建平台预计成为房企在大健康领域的重点发展方向
大健康产业包含内容较多，不单单包含养老地产、医疗地产等，还包含生物医药产业、医疗器械产业、保健品、体检等多项产业，其中包含研发、生产、销售等流程闭环。目前，房地产+大健康的主流发展模式为开发+产业园模式，第二种模式为开发+运营，主要由房企参与开发，并且邀请有经验有资质的运营企业参与运营。贝壳研究院认为，在行业现有发展状况下，房企将承担主导资源整合平台建设的责任，搭建平台，整合保险公司、银行、运营单位、客户等多方市场主体参与进来，实现轻资产运营的模式。
以新加坡百汇控股为例，其原为一家新加坡房企，后来通过收购医院开展健康产业业务，近年来，逐步打造成为超级健康平台。（如图示）
结语
当前中国房地产市场正在经历一场变革，传统的房地产开发模式和盈利能力正在接受挑战，众多房企正在多元化的道路上寻找适合自己的方向。而随着中国经济的不断发展，人们越来越多的注意到健康对于生活品质的重要价值，健康类服务正在逐渐渗透到人们生活的各个领域，越来越多的高品质社区开始配备体检中心等便民服务，大健康产业发展前景广阔。想必不久的将来，中国房企&大健康也将接轨国际，打造高水平的医疗服务平台。
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