康桥地产：拓疆求生｜起底隐贵房企

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【编者按】它们，低调，神秘，家底殷实；它们，顽强，有特色地深耕一方，不追求上市。乐居财经开启“隐贵房企”大起底系列，挖掘它们水下冰山的故事。本期关注起底系列二十九之河南康桥地产。

策划：陈海保

统筹：王敬宾 王彩霞

撰文：林不苦

编辑：于婞

7月15日，一场所谓“全球设计高峰论坛”在河南郑州举行，主办方号称要“启幕中原和世界的对话”，口气颇大。

这是一家开发商的高端项目邀请了世界级设计师参与设计。其副总裁在论坛现场放言，“项目集17年品质大成，立项之初就决心要超越国内，以及世界级顶豪水准！”

敢放出如此豪言的郑州本地开发商,不是建业,叫康桥。

2018年行业排行榜上，以370多亿排名百强内，但位置靠后。自2000年起，17年深根河南，其创始人运筹得当，令郑州康桥房地产开发有限责任公司（以下简称“康桥地产”）的品牌在郑州乃至河南有一定口碑，产品在市场颇有竞争力，其人文康桥的市场形象被本地人熟知。

但17年里，大概有16年，地产开发仅圉河南一省，是实际控制人缺乏全国眼光和战略思维，河南人求稳心态凸显？还是创始人有意克制？不得而知。

2017年康桥才迈出省外第一步，2018年则迅猛落地各省约10项目，但显然已错失地产发展最快扩张期。

值得思考的是,为何在2017年康桥才想起全国扩张这回事？

“少壮派”宋革委

1998年，郑州长城饭店还是个停工八年的著名烂尾楼。同年8月，一个29岁的青年男人开始改变长城饭店的命运，他叫宋革委。

宋革委毕业于长沙中南工业大学采矿工程专业。毕业后被分配至长城铝业三门峡渑池铝矿，一路从一个普通的技术员升职副矿长。

1998年8月，他被调任到长城饭店，负责长城饭店的重建工作，三年后，长城饭店完成了由著名“烂尾楼”到四星级酒店的蜕变。

2000年12月，宋革委被任命为郑州新长城房地产有限公司总经理，并开发了长城康桥花园，初露锋芒。而后，新长城地产更名为康桥地产。自此，康桥地产开始走入历史舞台。

“欲做事，先做人”是康桥董事长宋革委最喜欢的一句话。1969年出生的他，被媒体称为“少壮派”老板。他为康桥设了一个愿景：“做中国备受尊敬的企业”。

显然，这是一个有能力有志向的地产创业者。

17年后，康桥地产年销售额达到了379亿（根据官方网站透露），全国排名74位。企查查显示，康桥实际控制人宋革委获占郑州康桥房地产开发有限责任公司65.5344%的受益。

乐居财经调查，宋革委控制康桥地产股权关系比较复杂，通过5层公司嵌套持股实现。

他的持股路径为，持股河南博远全景企业管理咨询有限公司99.9%股份，该管理咨询公司100%控股深圳康桥产业有限公司，康桥产业又100%控股深圳君颂实业有限责任公司，深圳君颂以80%股权控股北京同道圣合投资有限公司，上述公司的法人代表均为耿军伟。

值得注意的是，同道圣合的对外投资企业涉及许昌、海南、郑州、西安、廊坊等地的房地产开发公司。

接下来，同道圣合以85%的股份控股北京中金联盛投资有限公司，并以70%的股份控股北京康桥天益投资有限公司。最后，以上两家企业分别以80%和20%的股份，分别持股康桥地产。康桥地产的法人代表是曹军领，他也是康桥的执行董事兼总经理。

此外，康桥地产旗下涉及参股21家企业。其中，包括类似无锡新康桥房地产开发有限责任公司这种全国扩张的地方公司。比较特别的是，康桥还参股了四家农村商业银行，参股比例较小，包括占股荥阳农村商业银行股份有限公司12.51%,占股长桓农村商业银行股份有限公司10%，占股河南新乡平原农村商业银行股份有限公司10%，占股河南新密农村商业银行股份有限公司6.91%。

探路智能化

宋革委是一个有内涵，有想法的地产创业者。

他注重产品研发。2003年，公司起步阶段便设立了研发中心，申请并实施了20项房地产开发专利，并采纳10多项新科技项目,康桥推出了“景观、建工、物业、体验、研发”的“5+好房”概念，体现出相当的市场品牌塑造力。

2015年的郑州南龙湖，康桥九溪郡109㎡的一个方正户型受追捧。这个户型的特点是注重功能使用的收纳设计，入户、客厅、走道都有收纳空间，让户型的使用率更高。这也算是郑州房地产产品上的一个创新。

2017年8月22日，河南住房和城乡建设厅等7部门联合印发《关于加快发展成品住宅的指导意见》，确认了成品住宅在房地产市场的主流产品地位。而在此之前，专家考察团曾实地参观康桥悦城项目，可见康桥地产在郑州成品房楼市有一定地位。

康桥的智能化、信息化管理始终是一大亮点。2018年康桥研发了中国首批行业领先的高科技管理平台——“设备自动化管理平台”，并将园区配电、给排水、园区安防等八大设备体系纳入了物联网监控范围。从数字化技术平台“数据可视化运营指挥舱”发展到“设备自动化管理平台”。

在郑州市场，康桥似乎总是能先人一步。在拼绿化的时候，康桥率先进入精装时代。在市面上都是精装修的时候，康桥已经踏入了科技住宅的行列。

2016：转折年

然而，尽管口碑和产品不俗，但多年来，康桥的规模始终差强人意。2012年康桥地产的开发面积仅有200多万平方米，销售额为23亿。2014年康桥销售额提升至33亿。直到2015年，康桥溪棠、康桥朗城、康桥悦城强势入市，康桥地产实现销售额66.15亿。

不过到了2017年，康桥业绩实现三连跳，销售额达223亿。在克而瑞最新发表的《2019年1-6月中国房地产企业销售榜》中，康桥权益销售额达到了105.5亿元，排名第80位。

为何一直慢悠悠发展的康桥，在2016年开始突然发力呢？

2016年的河南房地产市场可谓跌宕起伏，外来金科、融创、金茂等一线房企纷纷入驻中原，与河南本土房企上演“龙虎斗”。2017年，本土房企与外来房企更是在河南18地市展开激烈的角逐之战。

旭辉、东原挺入郑州二七区，中海、融侨相继进驻郑州滨河国际新城，泰禾全面布局6个项目，远洋、龙湖挺近南龙湖。全国房企20强挺进中原，大军压城。

外来房企的进驻给本地房地产市场带来了巨大冲击。雄厚的资金、具有辨识度的品牌影响力、外加独特的产品理念和营销手段，使本地房企生存压力加剧，许多中小企业被并购、出让股权甚至淘汰出局。

外来企业不断侵蚀本土的固有份额，市场竞争让河南本土房企不得不“走出去”，以求生路。

从“中原康桥”到“中国康桥”

2017年4月18日，康桥以74.74%的溢价拿下了武汉光谷地块，迈出了外省部署的第一步。这块地就是后来的武汉康桥知园。该项目一上市便售罄，直接清盘。

这个项目给了康桥信心。2018年，康桥确定深耕郑州大本营，布局全国发展战略。具体是拓展两大城市群，三个核心城市。一年时间内，西安康桥悦蓉园、武汉第二个项目康桥林溪湾、惠州康桥知园、廊坊康桥知园、肇庆康桥天阶、无锡康桥府等十数个项目集中落地。

与此同时，康桥在河南的布局也全面开花。从绿博片区的康桥香溪郡、杨金片区的康桥东麓园、南龙湖的康桥那云溪、经开滨河新城的康桥悦蓉园、航海路康桥知园，以及康桥的一号工程北龙湖康桥诸子庐等也集中入市。

目前，康桥通过招拍挂、以及合作代建等模式，已经在武汉、西安、无锡、惠州、肇庆等城市布局。

天眼查官网显示，康桥的版图触角从中原城市群已慢慢扩展至京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群和西部省会城市群。康桥累计开发项目40余个、开发面积2000余万方、拓展社区3000余万方。

康桥集团计划实现中原地区、西部省会、京津冀、长三角、珠三角等城市群战略布局，进入西安、武汉、重庆、天津、廊坊、南京、合肥、广州、深圳、中山、肇庆等24个城市，实现全国化布局进一步扩张。

随着其规模的而不断扩张，康桥也从一个单纯的地产公司发展成为集房地产开发、大服务、产业文旅、代建、装饰等于一体的集团公司。

尽管康桥已经走出中原，布局全国，跻身中等规模房企阶梯，连续几年位居中国房地产企业销售百强。但在中国房企全国扩张的最佳时机已过。

地产进入新周期，市场发展趋于稳定，在三四线每一个城市都有百强房企在市场上进行搏杀。

百强榜上不进则退！康桥接下来的路能好走吗？这需要宋革委来回答。

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文章来源:乐居财经

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