小区会所经营应当合法进行

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某高档小区物业项目，物业交付使用和业主人 住后，业主对建设中的物业配套项目—会所提出来异议，业主认为：一，建设单位改变、扩大了水所的经营范围和营业面积 ，侵犯了业主合法权益；二，会所经营所带来的噪声、环境污染等问题损害了业主的利益，降低了物业的档次；三，会所开业经营带来了车流、人流和治安问题等会给小区的安全带来威胁。

业主的意见首先是在物业公司和建设单位共同组织召开的遗留问题座谈会上以口头形式的建设单位提出。建设单位代表当场表示对业主提出的问题回去研究后子以答复。但一我时间后，建设单位没有回应，于是业主以书面形式正式送达建设单位，再次要求答复。想建设单位仍未回应，只是要求物业公司出面做安抚、沟通和疏解工作。

物业公司按照建设单位的要求进行了相应的工作，但遭到大部分业主的拒绝。部分业主以集体签名书面上访形式向政府相关部门投诉。政府相关主管部门表示要做必要的调查我对工作后才能予以答复和处理。同时，政府主管部门建议双方协商解决，并明确要求建提单位就业主提出的问题作出回复。按照主管部门的要求，建设单位以公告形式对业主提出的问题进行了回复。公告要点如下。

第一，会所为物业配套设计，现建设中的会所并未改变原设计方案，也未超范围经营，且与售楼时的售楼书承诺以及购房合同附加条款的约定是一致的。

第二，会所空调设备等噪声问题已投入巨资购置专门设备进行降低噪声处理，预计噪声可降低到45分贝以下。

第三，针对人流、车流及治安等问题，正在研究具体措施和管理办法，力争会所开业时基本解决问题。

建设单位的公告发出后，业主非常不满意。认为开发建设单位根本没有将业主置于平等对话位置，毫无解决问题的诚意。于是，部分业主采取拒交管理费、阻挠会所施工等办法进行对抗，部分业主表示拟采取相应法律措施和手段；另一部分业主则表示将采取更加激烈的方式等。一时间在会所项目问题上业主和建设单位、会所以及物业公司的关系骤然升温。

以本案例来说，建设单位并无变更设计、扩大经营范围等，因此会所项目并未构成违规、违法。矛盾的升级有业主的问题，因为该高档小区的业主通常素质普遍较高，社会关系发达，业主抵触会所项目，核心的原因可能不在于会所项目本身，而在于项目经营带来的副作用，如破坏业主的生活状态、引发物业秩序的紊乱、降低物业档次、侵犯业主个人隐私等。而建设单位并没有积极地回应导致矛盾加剧。

本案例矛盾和问题的解决，理想的和合理的手段与途径是以充分沟通理解、达成共识。开发建设单位等应主动以真诚态度去沟通和对话，化解业主对会所项目的抵触，尽快结束对抗局面，共同协商解决面临的矛盾和问题，切实营造融洽良好的双方关系和管理服务氛围。只有当矛盾确实无法调和解决时，才考虑引入行政仲裁、法律诉讼等手段。

本案例中，作为物业公司应当以中间人的身份，针对业主的表面诉求和心理诉求，力促开发建设单位牵头成立专题工作小组，协调建设单位，物业管理和会所等相关单位，制定科学有效的化解危机的工作方案，直面业主，尽快解决，切忌建设单位和会所等不出面不负责，而物业公司包打天下的做法，物业管理方应在中间协调、不偏不倚，维护业主和建设单位双方的合法权益和根本利益，否则在今后的物业管理中，业主将对物业公司心存芥蒂，物业管理服务也将处于被动状态，管理起来会不顺畅。

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