养老地产的“生意经”

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目录

1、大类资产走势回顾

2、行业热点：养老地产的“生意经”

3、政策解读：债转股新规来了，股权私募接红包

4、私募动态：12月VC/PE投资市场火热收尾

5、宏观经济：2017年中国债务首现个位数增幅

大类资产走势回顾

【A股】A股下跌，“马太效应”愈发明显

上证综指：3446.98点（↘2.86%）

深证成指：10864.34点（↘5.96%）

创业板指：1697.39点（↘6.26%）

【港股】受外围市场走低影响，港股持续震荡

恒生指数：32642.09点（↘0.04%）

恒生国企指数：13434.14点（↗0.34%）

恒生红筹指数：4809.04点（↘1.40%）

【美股】美股回调，美联储1月议息会议表态更显鹰派

道琼斯工业指数：26186.71点（↘0.78%）

纳斯达克指数：7385.86点（↘0.34%）

标普500指数：2821.98点（↘0.61%）

【欧股】全球债券收益率走高施压股市，欧股集体收低

欧洲50指数：3181.99点（↘1.93%）

英国富时100指数：7490.39点（↘1.65%）

法国CAC40指数：5454.55点（↘0.49%）

德国DAX30指数：13003.90点（↘2.21%）

【债券】股市调整催生市场避险情绪，债市有所回暖

10年期国债收益率：3.9066（↘3.69BP）

银行间隔夜质押式回购利率：2.5252（↘8.55BP）

银行间7天质押式回购利率：2.9119（↘45.27BP）

银行间14天质押式回购利率：3.9426（↘32.59BP）

【外汇】全球货币政策分化收敛，美元持续走弱

美元指数：88.6511（↘0.78%）

人民币汇率中间价：美元/人民币6.3045（↘1.07%）、欧元/人民币7.8218（↘0.98%）、100日元/人民币5.7667（↘1.12%）

【备注：上述所有数据统计时间截至2018年2月1日（周四），涨跌幅对比上周四数据】

行业热点

养老地产的“生意经”

我们都知道中国正逐步进入深度老龄化时代，截至2016年我国65岁及以上人口比重达10.8%，而这一数字正逐年上升。在老龄化的大背景下，养老产业将迎来新机遇。根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达到22万亿元，前景可观。对于投资人来说，提前在这一领域布局，在未来的发展里才能够顺势而为。

（数据来源：2017年中国统计年鉴）

于是，回顾2017年，我们看到不少企业包括房企、保险、医疗机构已争相在养老地产领域布局。2017年5月16日，复星地产旗下大健康投资和运营平台星健与澳洲蓝宝石控股集团签订合资协议，双方共同成立合资公司，共同打造北京七叶香山照护型养老项目。2017年5月26日，碧桂园集团与同仁堂集团在北京正式签订健康养老战略合作协议，重点围绕医疗健康服务、现代制药等主题，发挥双方各自优势，倾力打造健康养老项目。8月30日，太平人寿与七彩云南古滇名城合作签约仪式在昆明举行。太平人寿作为中国太平子公司，自2014年起就开始积极探索养老产业与保险业务的互动模式，为客户高品质养老需求提供创新模式。

（资料来源：海银财富产品中心整理）

在政策层面，进入十三五以后，从中央到地方出台养老政策更加频繁，支持力度加大。2017年8月21日财政部、民政部、人社部联合发布《关于运用PPP模式支持养老服务业发展的实施意见》鼓励政府统筹运用授权经营、资本金注入、土地入股、运营补贴、投资补助等方式对养老项目进行支持，允许社会资本配套建设符合规定的医院、康养中心、疗养院及附属设施等经营性项目，提高项目综合盈利能力。

（资料来源：海银财富产品中心整理）

那么当下的新风口下，我们更加关注的问题是养老地产的生意经是什么？该如何把握投资机遇、实现资产升值？

首先，养老地产的特点在于优质地产和高品质服务的有机结合，对于老年人来说，在功能上是吃、住、娱、医四方面的融合。这就意味着养老地产快速发展的基础不仅在于地产本身的特点，更在于是否提供高效专业的医疗服务和丰富多彩的交流活动服务，以满足长者幸福晚年生活的需求。

在选址方面，发达的大城市老龄化现象通常更明显。结合长者的需求，一些环境优美的地区因其适合养生的氛围和较低的生活成本得到了更多长者的青睐。同时，考虑到成本问题，在城市中心的旧改项目定价一般较高，不利于后期的盈利。因此，选址上建议选择大城市郊区或周边、交通通达性好的环境优美区域。

从市场角度来看，养老人群的市场分为六类：低龄健康老人、高龄自理老人、慢病自理老人、长期卧床老人、失智老人、专业照护老人。高龄自理老人和慢病自理老人是目前市场上的主流需求，朋友间交流休闲的活动中心、亲近大自然、城市生活的娱乐配套、医疗的VIP通道以及有针对性的健康管理是他们主要的关注点。而后三类人群则将产生“刚性养老”的需求，目前市场缺位仍较严重，未来具有巨大的发展潜力。

由于养老地产的综合性特点，做好养老地产需要具备社会责任感、行业资源、资金实力和经营能力四个前提条件，充分关注医疗功能和养老功能的有机结合，不断地提升其服务水平，才能最终创造核心价值。

环境资源是基础。

地产物业是载体。

医疗资源是驱动。

持续服务是核心。

（资料来源：中国指数研究院、海银财富产品中心整理）

政策解读

债转股新规来了，股权私募接红包

2018年1月26日，国家发展改革委网站公布《关于市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知》（发改财金〔2018〕152号），鼓励支持市场化债转股工作的开展。为了提升债转股的效率，新规支持实施机构与股权投资机构合作发起设立专项开展市场化债转股的私募股权投资基金，这意味着PE机构获得更多的市场准入，有望与银行、资产管理公司合作，发挥股权投资特长。

什么是债转股？

所谓债转股，是指国家组建金融资产管理公司，收购银行的不良资产，把原来银行与企业间的债权、债务关系，转变为金融资产管理公司与企业间的股权、产权关系。

新规划重点

1、允许股权基金参与市场化债转股。

2、符合条件的银行理财产品可依法依规向实施机构发起设立的私募股权投资基金出资。

3、允许实施机构发起设立的私募股权投资基金与对象企业合作设立子基金，面向对象企业优质子公司开展市场化债转股。

4、规范实施机构以发股还债模式开展市场化债转股。

5、支持各类所有制企业开展市场化债转股。市场化债转股对象企业，不限定对象企业所有制性质。

6、允许将除银行债权外的其他类型债权纳入转股债权范围，包括但不限于财务公司贷款债权、委托贷款债权、融资租赁债权、经营性债权等，但不包括民间借贷形成的债权。

7、允许实施机构受让各类质量分级类型债权，包括银行正常类、关注类、不良类贷款。

8、符合条件的上市公司、非上市公众公司可以向实施机构发行普通股、优先股或可转换债券等方式募集资金偿还债务。

9、允许以试点方式开展非上市非公众股份公司银行债权转为优先股。

私募动态

12月PE/VC投资市场火热收尾

根据清科旗下私募通数据显示，2017年12月共发生投资案例554起，其中披露金额的案例443起，案例数环比增长4.1%；从投资金额角度看，12月份总投资金额为167.78亿美元，平均投资金额3787.36万美元。12月份投资在案例数和金额方面的环比都有小幅度增加，2017年VC/PE市场火热收尾。

（数据来源：WIND）

12月VC/PE市场投资共涉及22个一级行业，从案例数量上来看，IT、互联网和生物技术/医疗健康分别位列前三，案例数分别为99、95和51，占比为17.9%、17.2%和9.2%，共占比44.3%。在投资金额方面，排在前三位的依次是互联网、金融和生物技术/医疗健康，金额分别为51.04亿美元、21.50亿美元和19.91亿美元，累计融资额达到92.45亿美元，累计占比为55.1%。

（数据来源：私募通）

根据清科旗下私募通数据显示，12月份共发生退出事件90起，退出金额29.09亿美元，平均回报倍数5.26倍。其中IPO退出46起，占比51.1%，退出金额12.39亿美元，平均回报倍数3.7倍；股权转让退出数为2起，退出数量占比2.2%，退出金额440万美元；并购退出数为42起，占比46.7%，退出金额16.66亿美元，平均回报倍数6.81倍。12月并购退出数量增多，这反映了并购退出逐渐受到机构的青睐，也体现了在VC/PE市场上退出渠道渐渐灵活、多样。

宏观经济

2017年中国债务首现个位数增幅

高盛近期的研究发现，过去的一年，中国的债务水平仍稳中见升，但是债务杠杆增速已明显放缓。2017年比2016年债务杠杆增加7个百分点，为过去近8年中首次出现个位数增长，债务增幅甚至弱于名义GDP增速。尤其是企业债务初次出现下调。

据高盛估算，中国总债务占GDP比重从2016年的277%升至2017年的284%左右。对比此前，2015年比2014年的债务杠杆增加了接近30个百分点，2016年比2015年又进一步增加26个百分点，去年债务增速大幅放缓。这体现了去杠杆和强化金融监管已起到了一定的效果。

实体经济去杠杆主要体现在企业的杠杆，尤其是国有企业杠杆率。高盛研究发现，过去一年，企业债务初次下调，公司债务占GDP的比重从181%下调至178%。不过，2017年，政府债务总和以及居民债务占GDP的比重均有所上升。政府债务总和占GDP比重从62%上升至67%；居民债务从34%上升至39%。

金融业杠杆也得到了有效的控制。在稳健中性货币政策和金融强监管下，2017年末M2（广义货币）增速8.2%，为历史低位。人民银行认为，这反应了去杠杆和金融监管逐步加强的背景下，银行业的金融资金运用更加规范，金融部门内部的金融循环和嵌套明显减少。

中央财经领导小组办公室主任、国家发展和改革委员会副主任刘鹤近日在冬季达沃斯论坛上解读中国的经济政策时表示，中国将争取用三年左右的时间使宏观杠杆率得到有效控制。展望2018年，降杠杆和加强金融监管以防范系统性金融风险仍将是未来全年政府工作的重心。

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