楼市服下“降压药”（国家2条新政“治病根”）

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今年，楼市的“血压”有点高。

地王，又开始成批出现了。

5月15日，深圳前海推出地块，万科、中海等16家开发商参与竞拍，诞生115.97亿元的地王。

5月18日，广州推出12宗土地，总成交价达240亿元，公共资源交易中心网站当天一度瘫痪。

5月19日，北京三宗地块以总价133.9亿元成交，溢价率高达38%。

再往前，4月底的时候，南京、绍兴、佛山、扬州在同一日上演了土拍大戏，多宗地块经过超百轮竞价才成交，溢价率最高近90%。

抢房，也开始在热点城市轮番上演。

杭州一楼盘959套房源，近60000人报名摇号，冻结资金至少240亿元。

上海新房成交量也增长势头明显，多个楼盘看房需要百万验资，均价10万元/平方米以上项目的成交量也表现活跃。

深圳限价盘重现百万喝茶费，千万身家富豪们蜂拥而至“打新房”，成都超4万人抢786套房创年内记录，从苏州、无锡、上海、南京到北京，四处蔓延着抢新房的热潮。

据每日经济新闻报道，根据不完全统计，从2018年5月杭州融信澜天“万人摇”至今，万科、绿城、卓越、龙湖、保利、远洋、万象等28个项目摇号人数过万。

一边是房企不要钱似的当地王，另一边是购房者不顾一切的冲进楼市。

从上游的土地到下游的新房，房地产各环节的极速升温，如同“血压”持续升高一样，短期可能会对经济复苏、复工复产、提振市场投资情绪有所带动。

但是，如果任由房地产市场的“血压”升高，最终的结果就是重演2016-2017年那样的历史，居民杠杆率大幅抬升，债务负担加重，楼市虹吸大量资金，反噬消费市场，更不利于经济转型，房地产“依赖症”会再次加深。

很多人纳闷的是，实体经济今年表现不佳，不少人的饭碗都快保不住了，没有经济走强的基础，凭什么楼市还这么强？

原因其实不难理解：全球都在印钞。

中国首席经济学家论坛理事陶冬7月3日发文指出：美国的股，中国的楼，背后逻辑都是一样的，太多资金去追求有限的资产。

举个例子，央行最近再次下调再贷款、再贴现利率，各银行再现放贷指标，社会总融资强势反弹。同时，救灾名义下大量资金涌向企业，但是实体经济乏善可陈，资金绕道又回到了资产市场。

在美国，新增流动性抢入的是股市；在中国，新增流动性抢入的是楼市。这个差异和两国的投资习惯有关，也和投资人的年龄结构、风险偏好有关。

对调控政策来说，就是要趁着楼市还没有演变成2016年那样的形势时，及时出手，给房地产“降压”，让房价回归理性。

值得庆幸的是，国家今年发出了2道新政，给楼市“治病根”。

1，新《土地管理法》开始实施。

今年开始，经过了1998年的修订和1988年、2004年、2019年三次修正，新《土地管理法》于2020年1月1日起正式施行。

新《土地管理法》的亮点有很多，比如，破除了长期以来农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同权同价、同等入市的制度性障碍。

同时，改革和完善了土地征收制度、农村宅基地制度，重新划分了中央和地方的土地审批权限。

明确了国土空间规划的法律地位，加强了对耕地特别是永久基本农田的保护等。

这一系列重大修改，必将对我国土地管理制度、房地产市场的长远发展产生深远的影响。

比如，集体经营性建设用地入市正在加速，经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意者的条件下，可通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后，还可以转让、互换或者抵押。

从土地供应的角度说，城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。

在城市建设时，国有土地可以直接入市交易，而包括城中村在内的集体土地，则要通过地方上征收，先在土地性质上变成国有土地，然后才能在二级市场上进行交易。

正是因为国有土地供应偏少，大城市的住宅用地供给总是“挤牙膏”，才造成了地价上涨、地王频出，最终出现“抢房”等现象。

但是，集体经营性土地入市将会改变这个状态。

举个例子，某省会城市周边的城中村，随着城镇化进程加快，基建、消费、居住需求日益走强，村里拿出来一块地出让，这块地不会盖成商品房，而是会建成幼儿园、保障房、广场游园、集体产权性质的商铺，土地转让的收益归集体所有，个人通过入股的方式分红。

这样的模式，既不会像“招拍挂”那样推涨地价（因为不会盖成商品房），又可以盘活闲置土地，完善当地基础设施，使集体和个人双双获益。

当大量的集体土地用作保障房、刚需租赁房建设，低收入群体可以在享受低廉租金的同时，在城市里有稳定的落脚之地，如同新加坡的“组屋”一样，房价自然失去了持续上涨的基础。

2，基础设施REITs面世，楼市有了新“引擎”。

在4月份，两部门发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并出台了45条配套指引。

REITs是Real Estate Investment Trust（房地产信托凭证，也称不动产投资信托基金）的缩写，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。

其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类REITs。

根据专家测算，截至2018年，我国收费公路总里程已达16.8万公里，累计建设投资总额8.9万亿，2018年产生通行费收入5552亿元，参考国外REITs与GDP的比例，收费公路REITs化的比例可以稍高一些，保守假设累计建设投资额的5%被REITs化，则对应潜在规模约4000亿元。

基础设施的REITs面世后，不动产REITs的到来也只是时间问题了，早在2018年4月份，有关部门就发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。

结合集体经营性土地入市，这些庞大体量的土地不会盖成商品房，会盖成长租公寓、租赁房、保障房，然后找专业的房企运营。

开发商把租赁房打包成REITs，以未来的房租和房产增值预期当下的现金流，融资需求解决后，商住房、长租公寓、租赁房，“商改租”、“商改住”，都会为农民工、大学生等低收入人群提供在价廉物美的住处。

截止2019年底，我国房地产市场年销售额已经达到了16万亿，如此巨大的市场，不能有丝毫的风吹草动，否则必然影响上下游数十个行业的兴衰。

从这个角度上来看，新土地管理法的实施、基础设施类REITs的发布，正是16万亿楼市服下的“降压药”，解决了刚需的居住问题，才能从根本上扭转地王潮、抢房潮的频繁出现，如果只是依赖严厉的限购、限贷、限价政策，只会让楼市的“血压”越来越高。

这样的趋势，恰恰让实业家曹德旺说中了。

曹德旺曾在某档访谈节目上建议：年轻人不要买房子，好不容易赚来的钱，全都拿去供房，得还到什么时候？如果是想得开的话，就去租房子，租房子没有什么不好的，今天住上海，明天住北京，住遍天下所有的房产，这是一件多么有趣的事。

让年轻人租房，这句话看起来是戏谑之语，其实是解决楼市各种症结的最佳办法。

假如有大量的集体土地盖成租赁房，有了长期、稳定、低价的房子可供居住，孩子可以享受到学区的福利，谁还会挤破头买商品房呢？

假如全国的房企争着做不动产REITs，各个城市给长租公寓、公租房的运营以大量补贴，哪个公司还会高杠杆负债去拍地呢？

这一切都需要时间，长效机制的完善，需要我们耐心等待，楼市的希望就在不远处。

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