深圳楼市观察：布吉成为洼地 天花板有限 未来展望如何？

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深圳布吉地区的房地产市场近年来备受关注。据报道，布吉被认为是当前深圳楼市的洼地，吸引了众多购房者的关注。然而，据业内人士指出，布吉地区的天花板有限，未来发展潜力有限。尽管目前吸引力较强，未来也面临着诸多挑战。这一观点引发了市场对布吉地区房地产市场未来走势的热烈讨论。此外，布吉地区的房地产市场特点也成为了媒体和业内人士密切关注的焦点话题。

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具体买房问题请私信提问

1、问：夫子老师你好，我前几年在布吉买了一套二手房，是94年的老房子，本来是想博旧改的，但是没想到现在又拆不了，我目前手里有150万的闲置资金，我想再投资一套，买布吉的实在是买怕了，不敢瞎买了，所以想请老师给点意见！

答：布吉这么多城中村、老旧小区，很难拆，博拆迁你也不该选布吉。

150万预算可选择的空间也不大，两个思路：

1、可以关注一下沙井海岸城，地铁口物业，商业综合体，深外学位。

2、资一个排名靠前的一房学位房，只要学校成绩不滑坡，投资回报跑赢大盘没问题，例如深中和石厦的一房学位房。运气好如果买到学位被占用的学位房，价格会更低，利润空间更大。有买房问题的朋友可以留言。

2、问：老师你好，我在外地有过房贷记录，老家有房子，我要再过两个月在深圳才有名额，我目前有预算差不多1000万左右，我在南山上班、优先考虑通勤问题，同时也希望升值，学位中上就好。请问现在买在哪里比较合适呢？老师有没有小区推荐呢？希望老师解答一下，感谢~

答：你的这个情况首选南山前海、宝中，位置，资源，配套，教育很多东西是没有办法全部取代的。好的地段还是很多人选择，特别是刚需。即便是再过五年十年，我相信还是稀缺资源。买房买的是土地的价值，而非房本身。深圳投资实操逻辑：

1、坚决看好碧海-宝中-前海-蛇口--深圳湾-深圳湾超级总部基地这条海岸线；

2、一路向西，大方向大趋势坚决不变；

3、1000+的产品，只考虑南山；

4、坚决看好大户型（89-180平的次新产品）；

5、不仅看多，而且做多；

6、楼龄、地铁、户型、品质、价格、学位、商业、地段必须中4-5个。

3、问：夫子老师你好，请问一下中熙君南山在南油片区怎么样啊？我看南油片区整体好像比较老旧，均价较低。不知道这个盘会不会受到影响，未来会不会跑输大盘。谢谢回复。

答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头南油虽然是价格洼地，但是涨幅也整体弱于南山其他板块，跟它们的整体面貌、楼盘品质还是有很大关系的，新移民宁愿选择更远更新居住环境更好的楼盘，都不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。南油以老破大和老破小为主，居住体验较差，学位一般。 继后海，前海后，涨价也轮动到了南油少数过得去的盘。君南山旁边是在建一个深大附小，这个学校还是挺看好的。

4、问：老师你好，目前看中龙岗万科天誉二期，一种户型是66平挑空70年产权的公寓3房，价格235万；另一种是450万的住宅3房，主要是考虑前投资出租，后如果小孩大学毕业回深圳也可以自住，对此老师建议买哪种合适呢？我现在很纠结，因为我手上资金只有180万左右，以后又不想住福田太旧的房子，现在不知该如何选择，请老师给点建议！

答：你好，万科天誉是龙中的标杆楼盘，坐镇区域行政文化中心，周边商业各种便利无需赘叙，胜在配套全面。如果是考虑自住的话，买70年大产权的纯住宅产品，我是支持的。但你偏偏看的是公寓，深圳的公寓涨幅非常弱。加上交易的税费非常高，未来升值潜力肯定不如住宅产品。如果喜欢环境好的次新盘，大运很多低密度社区可以好好挑一挑。

5、问：老师你好，我看现在市场有好多小区学位一般，但是一房一厅的单价普遍会高于单间的单价，如果一个小区学位好，单间价格也会很高。如福田的京基御景华城和南山的东方美地苑。

答：你好，如果小区带优质学位，那么单间的单价会明显高于一房一厅，如带宝安中学学位的都市翠海华苑，南海中学的瑞景华庭和心语雅园等。

原因：学位房比较好理解，因为学位房是由房子＋学票组成，学票的价值是一定的，所以面积越小，自然单价越高。 普通房子没有学位的溢价，一房一厅比起单间会有更好的自住舒适性，功能分区，客餐厅和卧室是分离的，所以从自住角度一房一厅会更受买家青睐。

目前花样年的单间比一房一厅的单价要便宜一万左右，27平的单间单价11万左右，37平的一房一厅单价12万左右，这背后的原因跟海韵学校还没被大众普遍认可有一定的关系。如果海韵的成绩能进一步稳定在深圳市前30名的话，那就坐稳名校这把交椅了，可以预见的是单间的价格肯定会反超一房一厅的，而这个现象可能在近一两年就会实现。

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